Брачный договор для ипотеки: образец и стоимость

Какие стороны семейной жизни регулирует брачный договор

Предметом Брачного договора являются исключительно имущественные права, обязанности и само имущество супругов. Здесь можно урегулировать правоотношения как в области имущества имеющегося у сторон ДО вступления в брак, так и приобретенного в период совместного проживания.

В том числе, такой договор предусматривает возможность заранее установить границы и объемы разделения совместного имущества супругов при возможном расторжении брака.

Исходя из юридической практики, такой договор в Семейных отношениях используется при заключении брака исключительно среди очень обеспеченных людей, которым есть что терять из имущества, бизнес-активов и прочих материальных ценностей при разводе. Ведь согласно действующему юридическому принципу, при расторжении брака, все имущество супругов следует делить в равных долях, не зависимо от того, кто в супружеской паре зарабатывал деньги и на чьи средства приобреталось, такое имущество.

Зачастую, обеспеченные люди считают вероятность такого «дележа» опасностью и просто не справедливым положением вещей. Именно для защиты интересов обоих супругов, законом предусмотрена возможность заключения такого договора исключительно на обоюдном согласии, когда принцип пользования и разделения имущества устраивает обе стороны договора. Никакие иные сферы семейной жизни такой договор регулировать и предусматривать не может.

С учетом того, что «Договор» — это терминология гражданского права, которое занимается сферой имущественных прав, то даже «Брачный» тип этого документа может содержать в себе только те положения, которые относятся к имущественной сфере. Ни о каких личных, семейных или прочих отношениях, в таком договоре речи идти не должно. Даже если документ, с включением туда «лишних» положения будет подписан, при первом же его появлении в государственных или судебных органах, он будет признан недействительным и заключенным с нарушением действующего законодательства. Если говорить подробнее, то Брачный договор, например, может регулировать такие вопросы как:

1. На какие цели супруга может тратить заработок супруга.
2. Какое имущество или материальные вещи супруга может приобретать без согласия мужа, а какие нет.
3. Какой размер материального обеспечения муж обязан предоставлять супруге ежемесячно на ее личные нужды.
4. Установление режима совместной и личной собственности каждого супруга, а точнее, какой имущество перед вступление в брак является личной собственностью супруга. Какое имущество приобретаемое в браке будет являться общей собственностью, а какой личной. Как именно супруги будут владеть имуществом приобретенным в период совместного проживания: в долях, в совместном режиме, в раздельной собственности.
5. Порядок разделения общего имущества в случае развода.
6. Какая часть (процент или доля) от ежемесячного дохода супругов будет считаться общим доходом, а какая личным заработком.
7. Алиментные обязательства супругов при расторжении брака по отношению друг к другу.
8. Имущественные обязанности супругов друг перед другом.
9. Ответственность супругов за не соблюдение имущественных положений самого брачного договора.

Наряду с этим, законодательство четко предусматривает положения, которые не должны включаться в брачный договор. Здесь речь идет о тех договоренностях (даже если они устраивают обоих супругов) которые:

1. Ограничивают или нарушают права кого-либо из супругов.
2. Относятся к неимущественным отношениям в супружеской паре (интимная сфера жизни, общение супругов, проведение личного времени и т.д.).
3. Затрагивают родительские или алиментные права и обязанности супругов в отношении ребенка. Для таких договоренностей существуют отдельные виды соглашения (Соглашение о порядке воспитания ребенка или алиментное соглашение – заключаются в случае расторжения брака по отношению к несовершеннолетнему ребенку).
4. Касаются сферы имущественных прав или обязанностей в случае смерти одного из супругов. Такие вопросы регулируются завещанием.

Образец брачного договора для ипотеки в Сбербанке и Россельхозбанке

Предоставление брачного контракта в банк не является обязательным. Но желательно извещать кредитора о наличии заключенного супругами соглашения. Особенно, если оно подписывается после заключения кредитного договора и меняет объем обязательств супругов по сделке.

Определенной формы такого договора при оформлении ипотечного займа в Сбербанке нет! ⇐

Однако при решении вопроса о заключении брачного контракта с участием банка, он может предложить образец, подготовленный собственными юристами. Он должен быть действующим, не нарушать требования закона, а также не причинять неудобств кредитору. Поэтому во избежание пробам в дальнейшем лучше уточнить, какие условия к брачным контрактам по ипотеке предъявляются в вашем банке.

Во многих крупных банковских учреждениях спокойно относятся к заключению брачных соглашений по ипотеке. Но все же желательно уведомлять кредитора о наличии заключенного договора или намерении его оформить.

При оформлении ипотечных займов в Россельхозбанке предоставление имеющегося у супругов брачного контракта является обязательным! Если супруги решат заключить договор уже после оформления займа, то скорее всего банк предложит им свой бланк.

Что такое брачный договор для ипотеки

Брачный договор (контракт) — документ, в котором прописываются условия распределения имущественных прав граждан, находящихся в зарегистрированном браке. Договор заключается по согласию обоих супругов.

Проще говоря, муж и жена договариваются о том, как будет делиться их совместно нажитое имущество в случае развода. После чего все эти договоренности фиксируются в брачном договоре, который заверяется у нотариуса.

С распределением общего имущества семьи при разводе все более-менее понятно. Вопросы может вызвать ситуация, когда делить придется ипотечную квартиру и задолженность по кредиту. При этом жилье находится в собственности у заемщика, но и в залоге у банка.

В этом случае супругам лучше заключить брачный договор на недвижимое имущество, приобретаемое в кредит. Документ можно оформить у нотариуса или сразу в банке, одновременно с оформлением кредитного договора на ипотеку.

Особенности брачного договора при ипотеке

При оформлении жилищного кредита возникает не только право на собственность, но и обязательства по оплате займа перед банком. Они длятся вплоть до полного погашения задолженности и снятия обременения. Поэтому заемщикам необходимо учесть ряд специфических нюансов составления договора.

До заключения брака

Если ипотечный кредит оформлен до заключения брака, недвижимость принадлежит заемщику без условий. Даже если супруг(а) финансирует оплату регулярных займов, он не имеет юридических прав на объект имущества ни во время брака, ни после развода.

Составление брачного контракта позволит разделить как финансовые обязательства, так и имущественные права. В нем отражается одно из решений заемщика:

• размер доли, которая причитается второй стороне при расторжении брака;
• отсутствие прав супруга(и) на недвижимость и освобождение от обязательства по оплате кредитных взносов, если основной заемщик не будет исполнять их в полной мере.

Первый вариант предусматривает четкое разделение прав и обязательств, защищая интересы стороны, помогающей в выплате займа ввиду совместного проживания, ведения общего хозяйства и бюджета. Второй снимает какую-либо ответственность со второй стороны и страхует супруга, который нес финансовые затраты, от потери собственности.

В период брачных отношений

Сотрудник ипотечного банковского отдела всегда интересуется, был ли составлен брачный договор между супругами. При его отсутствии супруг(а) основного заемщика автоматически становится созаемщиком. При проверке документов банк учтет финансовое состояние созаемщика, его кредитную историю, и если факторы отрицательны, в займе могут вовсе отказать.

Причина тому – разделение финансовых обязательств. Низкая платежеспособность созаемщика повышает кредитные риски: если основной заемщик перестанет вносить платежи, банк взыскивает их с третьих лиц, привлеченных к ипотечному договору. Поэтому в ряде случаев оптимальным решением станет исключение супруга(и) из ипотечного соглашения путем полного отказа от приобретаемого имущества.

После развода

Оформление брачного контракта после развода не осуществляется. Свои права с обязательствами сторонам необходимо решать путем переговоров либо в суде, предоставляя все аргументы и факты.

По закону без договора о разделении собственности недвижимость и оставшаяся задолженность делятся поровну, если кредит взят в браке, или возлагаются на основного заемщика, если ипотека оформлена до брака. Любая из сторон может приводить в суде доводы об ином разделении, подтверждать их документально, но суд примет решение по собственному усмотрению и на основе законодательных положений.

Покупка квартиры с использованием материнского капитала

Если часть ипотечного кредита покрывается за счет средств материнского капитала, по закону недвижимость оформляется в долевую собственность. Это значит, что часть жилья выделяется на каждого члена семьи, в том числе на обоих родителей. Однако размер доли может быть любым и составить 1 % или 10 %.

В брачном договоре необходимо указать размер каждой доли. Часть недвижимости, причитающаяся детям, разделу не подлежит, она находится в распоряжении одного из родителей или опекуна до совершеннолетия собственника.

Как составить брачный договор на ипотечную квартиру

В брачном договоре по ипотеке прописываются все ключевые моменты, касающиеся разделения залоговой квартиры, выполнения обязательств перед банком и другие вопросы, связанные с кредитом.

Основные положения

Брачный договор не имеет строгой формы, вы можете составить документ самостоятельно. Но есть несколько позиций, которые должны быть отмечены в контракте, чтобы его признали действительным.

Обычно в брачном контракте фиксируется следующая информация:

— паспортные данные супругов;
— статусы по отношению к банку (заемщик/созаемщик);
— сведения о первоначальном взносе (маткапитал или другие источники);
— данные о внесении ежемесячных платежей (сумма, кто оплачивает);
— правила выплаты долга банку после развода (кто из супругов платит, на каких условиях);
— условия раздела ипотечной недвижимости при разводе;
— штрафные санкции за невыполнение обязательств по контракту;
— условия для расторжения брачного договора;
— другое.

В брачный договор на ипотечную квартиру обязательно нужно внести сведения о кредитно-финансовой организации, указать реквизиты договора по ипотеке. Отдельным пунктом фиксируются характеристики залоговой квартиры.

Как обозначить в брачном договоре раздел ипотечной недвижимости

Формулируя положения брачного договора при покупке квартиры или дома, вы можете четко обозначить порядок владения недвижимостью при разводе.

1. В долях. Договоритесь и пропишите в контракте, какая доля в процентах, кому достается в собственность. В этих же пропорциях будет осуществляться раздел имущества при разводе. Если заемщик не выполняет свои обязательства перед банком, задолженность взыскивается с созаемщика.

2. Раздельное владение. Обязательства по ипотеке берет на себя только один супруг. Ему же будет полностью принадлежать ипотечная квартира. Если заемщик не сможет своевременно расплатиться с банком, то второй супруг не будет обязан выплачивать кредит.

3. Совместная собственность. Супруги владеют ипотечным жильем совместно. При разводе квадратные метры делятся поровну. Если заемщик перестает вносить платежи, банк будет взыскивать долг с созаемщика.

Этапы оформления брачного договора

Брачный договор на квартиру в ипотеке составляется с обязательным уведомлением кредитной организации. Закон этого не требует, но лучше отправить документ на одобрение в банк.

Если какие-то положения брачного контракта войдут в противоречие с условиями ипотеки, документ могут признать недействительным.

1. Определитесь с условиями брачного договора. Постарайтесь обсудить и договориться с супругом по всем вероятным ситуациям. Определите, как будет оплачиваться первоначальный взнос, кто, сколько сможет и будет платить по кредиту. Распределите доли в квартире при разводе. Чтобы ничего не упустить, запишите все пункты в черновике.

2. Составьте и подпишите брачный договор. Вы с партнером пришли к согласию по всем договоренностям. Теперь их нужно зафиксировать в брачном договоре для ипотеки. Если вы не уверены, что правильно составили документ, обратитесь к нотариусу. Специалист подскажет, какие пункты вы могли забыть внести, поможет грамотно оформить контракт и сразу его заверит.

3. Обратитесь к нотариусу. Даже если вы составили брачный договор самостоятельно, без похода в нотариальную контору не обойтись. По закону ваше супружеское соглашение должно быть заверено нотариусом, иначе документ не будет иметь юридической силы. Стоимость заверенного документа — 500 рублей. Если нотариус занимался и составлением брачного контракта, то за его услуги придется заплатить 7 000-10 000 рублей.

Брачный договор при покупке квартиры в ипотеку составляется в нескольких экземплярах — отдельно для каждого супруга, для нотариуса и для кредитно-финансового учреждения. Банковский экземпляр документа необходимо сразу предъявить для дальнейшего оформления ипотечного договора.

Какие нужны документы, чтобы заверить брачный договор

— паспорта мужа и жены;
— свидетельство о браке;
— предварительный договор купли-продажи жилья;
— договор по ипотеке (если контракт заключен после оформления кредита);
— квитанция об уплате госпошлины;
— другие документы по запросу нотариуса.

Распределение ипотечного долга между супругами

При наличии совместного кредита у супругов раздел его после развода может осуществляться в следующих формах:

• Общая. Раздел производится согласно регламенту Семейного Кодекса, а именно как нажитое имущество. Так же как и нажитые долги делятся между супругами пополам, независимо от того, чей доход был выше.
• Долевая. Каждый получает ту долю недвижимости, которую он вложил в квартиру в денежном эквиваленте.
• Раздельная. После того как кредит будет закрыт, квартира переходит в полное владение одного из супругов. В таком случае ипотека обычно оформлялась на него и ответственность по выплате долга также ложится на его плечи.

Из всех вариантов наиболее справедливым и законным является долевой раздел. Однако на практике очень сложно бывает доказать факт уплаты согласно той доле имущества, на которую он претендует, ведь раздел недвижимости, купленной в ипотеку, это довольно длительный процесс, на протяжении которого мы можем не то что потерять квитанции или чеки об оплате, но и сменить работу, не говоря уже о чем-то более существенном. Поэтому, чтобы обезопасить себя и в плане погашения ипотеки и получения соответствующей доли, подобный пункт также можно изложить в договоре.

Почему банк настаивает на брачном договоре при ипотеке?

С момента регистрации брака пара принимает на себя взаимные обязательства, в том числе и ответственность по кредитам. Если решение жилищного вопроса требует заемной суммы, стоит быть готовым к предложению кредитора оформить брачный договор для ипотеки.

Обычно супруг выступает в роли созаемщика, разделяя не только права на покупаемую квартиру, но и финансовые обязательства. Как минимум, банк потребует оформления письменного согласия на кредитную сделку от второй половины. Когда есть сомнения в надежности кандидатов, банк предлагает вместо отказа по заявке урегулировать ответственность через брачный договор по ипотеке на одного супруга.

У банков есть несколько серьезных оснований, зачем нужен контракт при ипотеке, выступая не только в своих интересах, и с целью правовой защиты будущих заемщиков:

1. Квартира становится залоговым обеспечением до момента полной выплаты долга. Любые имущественные претензии и споры в отношении жилья крайне нежелательны.
2. Определение лица, который возьмет на себя ответственность по ипотечному долгу, независимо от дальнейшего финансового положения и изменений в семейной жизни.
3. Урегулирование споров, если супруги захотят в процессе погашения долга развестись.

Банк, имея гарантии в виде контракта, с большей вероятностью одобрит кредит и будет уверен в благополучном возврате суммы.

Брачный договор при покупке квартиры представляет собой двусторонне соглашение, заключенное между супругами с целью определения имущественных прав в отношении рассматриваемого объекта недвижимости, а также обязательств, возникающих при владении собственностью. Если в сделке задействована ипотечная сумма, банк будет интересоваться исключительно урегулированием проблем с покупаемым объектом, оставляя за супругами право дополнить документ другими пунктами.

Документ оформляется в письменном виде и подлежит обязательному нотариальному заверению

Однако при ипотеке важно не только правильно оформить контракт, но и соблюсти требования кредитора

Важно! Часто молодая семья обзаводится первым жильем с финансовой поддержкой со стороны родителей на первый взнос по ипотеке. В таких ситуациях, на подписании контракта могут настаивать не только кредиторы, но и родственники, желающие защитить интересы своих детей и юридически зафиксировать долю каждого из супругов в приобретаемом жилье.

Нужно ли согласование в банке?

Кредитное учреждение не вправе настаивать на заключении контракта. Закон предписывает оформлять его исключительно на добровольных началах. Однако без согласования с банком не обойтись, поскольку именно ему принимать решение о надежности ипотечного заемщика и его готовности выполнить обязательства.

Как правило, банк предлагает включить в текст договора определенные формулировки в отношении недвижимости и погашаемой задолженности, однако диктовать условия супругам он не вправе

При составлении важно учитывать интересы банка, выдвигаемые им условия по ипотеке. Если кредитора устроит предложенный вариант определения имущественных прав супругов на ипотечную квартиру, шансы на согласование займы увеличиваются.

Если содержание контракта будет нарушать нормы законодательства и вступит в противоречие с условиями ипотечной программы, заявка будет отклонена.

Для чего заключается брачный договор при приобретении недвижимости в ипотеку?

В соответствии со ст. 40 СК РФ под брачным договором подразумевается соглашение, в котором определены имущественные права и обязанности супругов, в том числе в случае их развода. Такое соглашение может быть заключено как при заключении брака, так и в период нахождения в брачном союзе. Действие брачного договора может распространяться и на имущество, которое будет приобретено супругами уже после его заключения (ч. 1 ст. 42 СК РФ). Это касается, в том числе, и покупки квартиры с использованием ипотечного кредита.

Теперь попробуем разобраться, для чего нужен брачный договор при ипотеке. Ситуации, при которых возникает такая необходимость, могут быть самыми разными. Но чаще всего подобное соглашение заключается, если:

• Доход супругов различается в несколько раз.
• Банк отказывается предоставлять ипотечный кредит одному из супругов, т.к. имеются сомнения в его платежеспособности.
• Один из супругов возражает против получения ипотеки.
• Муж или жена работает не по трудовому договору и не может предоставить документ, подтверждающий уровень дохода.
• Жилплощадь была куплена еще до вступления в брак.
• Оплата ипотечного кредита осуществляется за счет средств, выделенных родственниками мужа или жены.
• Супруги не могут договориться о том, за чей счет должна оплачиваться ипотека.
• У одного из супругов ранее имелись проблемы с законом.
• Муж или жена не имеет гражданства РФ.

В ситуации, когда ипотечный кредит оформляется только на одного из супругов, в брачный договор на квартиру в ипотеке может быть включено положение, закрепляющее режим раздельной собственности на жилплощадь. Это означает, что после развода квартира достанется тому, на чье имя оформлен ипотечный договор. Обязательства по оплате оставшейся части долга также будут полностью возложены на заемщика.

Инициатором заключения брачного контракта в случае приобретения жилплощади в ипотеку может являться и банк. Это полностью согласуется с финансовыми интересами кредитной организации, поскольку позволяет свести к минимуму риски невозврата долга.

С другой стороны, брачный договор является гарантией того, что супруг, за счет которого была оплачена большая часть стоимости жилья, в случае расторжения брака не понесет материальных потерь. Ведь в случае отсутствия такого соглашения все приобретенное в период нахождения в браке имущество будет поделено пополам (ч. 1 ст. 39 СК РФ).

Когда контракт необходим?

На этот вопрос можно ответить, что всегда. Заключая брак, никто не может быть уверен, что он не закончится разводом и долгими судебными разбирательствами при разделении совместно нажитого имущества и долгов. Но есть ситуации, когда вопрос о заключении такого соглашения стоит особо остро. Можно назвать следующие ситуации:

1. Один из супругов против оформления кредита. В такой ситуации договор необходимо заключить еще до подачи заявки и предъявить его в банк. Кредитору будет понятно, что супруг или супруга потенциального заемщика не несет никаких обязанностей и не имеет прав в отношении недвижимости и ипотеки.
2. В оплате ипотеки участвуют родители одной из сторон. Самая распространенная ситуация, когда родители дают деньги на оплату первого взноса и хотят защитить свой вклад от претензий второй стороны. В договоре может быть прописано, что заемщик на случай развода получит долю больше на размер, соизмеримый с суммой первого взноса.
3. Один из супругов имеет негативную кредитную историю или другие правовые проблемы. Банк может отказать в ипотеке, если муж или жена заявителя имели ранее проблемные кредиты, имеют проблемную задолженность на момент оформления ипотеки или другие вопросы, связанные с репутацией. Договор демонстрирует банку, что ответственность за погашение ипотеки несет только заемщик. Но стоит помнить, что в такой ситуации доход второй стороны также не будет учтен.
4. Стороны договорились, что при разводе квартира переходит одному из супругов, а вторая сторона обязуется не выдвигать претензий на совместно нажитое имущество.
5. Покупка квартиры – личное желание одного из супругов, и она не будет использоваться в семейной жизни. Например, жилье предназначено для детей от первого брака, проживания родителей или иных личных целей.

В каких случаях брачный контракт может быть расторгнут?

Согласно положениям ГК РФ и СК РФ договор прекращает свое действие, если:

• Муж и жена сами об этом договорились.
• Один из супругов скончался.
• Человек был объявлен пропавшим без вести.
• Второй участник сделки совершил ее, будучи недееспособным.

Факт ухода одного из супругов из жизни подтверждается предоставлением свидетельства о смерти. В остальных ситуациях заинтересованное лицо должно предоставить вступившее в законную силу судебное решение. О расторжении брачного контракта заемщик должен уведомить банк. После этого он может заключить соглашение с финансовым учреждением об изменении условий ипотечного договора или порядке погашения оставшейся части долга.

В данной статье было рассмотрено, как сделать брачный договор для ипотеки, полностью соответствующий требованиям законодательства. При этом если права одного из супругов или несовершеннолетних детей нарушаются, сделка может быть оспорена в суде.

Брачный контракт будет признан недействительным, если окажется, что:

• Документ не заверен нотариусом.
• Один из супругов на момент его составления был недееспособен.
• Соглашение в значительной степени ущемляет права одного из его участников.
• Он не выражает истинную волю мужа или жены (это означает, что документ подписан, поскольку имело место введение в заблуждение, применение физического или психологического насилия либо были угрозы).

Об оспаривании брачного договора в суде также следует уведомить банк, в котором был получен ипотечный кредит.

Заключение

Брачный договор для ипотеки в Сбербанке заключается и оформляется исключительно добровольно при желании заемщика и его супруги/супруга. Такой договор составляется письменно, подписывается обоими супругами и заверяется нотариусом.

Основной причиной, почему нужен брачный договор при ипотечной сделке, является несоответствие одного из супругов требованиям Сбербанка к заемщику (плохая кредитная история, проблемы со службой безопасности, иностранное гражданство, недостаточная платежеспособность и т.д.).

Брачный договор в Сбербанке должен быть составлен до момента подачи заявки на ипотеку, что в отрицательную сторону отличается от условий других банков. Ведь вы можете получить отказ по заявке, а расходы на составление этого договора уже вам не вернуть.

Сбербанк не выставляет особых требований к брачному контракту

Важно соблюсти только один существенный момент. Он заключается в том, что исключаемый из сделки супруг не несет ответственности перед банком по ипотеке и не имеет право претендовать на ипотечное жилье

Договор ипотечного кредитования в Сбербанке является очень важным документом при оформлении займа на покупку недвижимости.

Его заключению и подписанию должно предшествовать всестороннее изучение каждого пункта и раздела с проверкой ключевых условий и особенностей конкретной сделки. Это позволит избежать многих недоразумений и неприятных моментов в будущем.