Предварительный договор купли продажи квартиры по ипотеке

Можно ли оформить ипотечный кредит без задатка

Передавать задаток или нет, стороны решают между собой, банк не выставляет обязательного требования об этом. Предварительный платеж нужен для того, чтобы продавец был уверен, что у него купят квартиру, а покупатель – что она не перейдет другому человеку. Данный момент имеет особое значение из-за длительности ипотечных сделок.

Таким образом, передача задатка является инициативой заемщика и не влияет на решение о выдаче ипотеки. Однако не следует путать предоплату с первоначальным взносом. Если первое является необязательным, то второе – необходимое условие получения ипотеки. Независимо от кредитной программы заемщик должен внести первоначальный взнос, размер зависит от банка, в котором оформляется сделка и от программы, по которой выдается заем.

Зачем нужен предварительный договор?

Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества заключается редко. Как правило, стороны сразу оформляют основную сделку. ПДКП обычно подписывается в случае покупки недвижимого имущества в ипотеку. Такой документ требуют предоставить многие банки при выдаче денег на приобретение квартиры или дома.

Финансовым организациям ПДКП необходим по следующим причинам:

• он служит основанием для выдачи кредита. Других доказательств того, на что пойдут деньги, клиент банка на этапе оформления ипотеки не имеет;
• дает возможность определить, в какой сумме требуется займ. В ПДКП указывается конкретная стоимость недвижимого имущества;
• гарантирует банку то, что сделка не сорвется и финучреждение не потеряет деньги. Если стороны передумают заключать основной договор купли-продажи (ДКП), то кредитная организация может обратиться в суд с целью обязать сторон произвести и оформить куплю-продажу квартиры (частного дома);
• дает возможность банку понять, стоит ли выдавать кредит клиенту на приобретение конкретного недвижимого объекта. В ПДКП дается подробное описание имущества. Он показывает, ликвидной ли является квартира (дом), можно ли будет в случае неплатежеспособности клиента ее легко реализовать на торгах. Документ позволяет проверить, имеет ли недвижимость обременения.

Заключать предварительный ДКП выгодно не только банку, но непосредственно продавцу и покупателю. Такой документ является дополнительной страховкой того, что основная сделка состоится. В условиях предварительного договора можно предусмотреть пункт, в котором каждая из сторон за отказ от заключения ДКП обязана будет выплатить штраф.

ПДКП делает сделку более безопасной, предохраняет от мошенничества. Согласно статье №445 Гражданского кодекса России, в случае нарушения одной из сторон условий, прописанных в договоре, второй контрагент имеет право обратиться в суд.

Для продавца оформление ПДКП – это гарантия продажи недвижимого имущества. В этом документе закрепляется точная цена объекта. Поэтому покупателю можно не переживать о том, что спустя время продавец повысит его стоимость.

Мнение эксперта
Ирина Васильева
Эксперт по гражданскому праву

Наличие предварительного договора купли-продажи не означает, что не нужно заключать ДКП. Такой документ не является основанием для передачи прав на квартиру другому человеку. Поэтому при предоставлении ПДКП Росреестр откажет в переоформлении жилья.

Составляем расписку

Если одна сторона передает денежные средства в счет будущей покупки, тот, кто их получает должен написать расписку об их получении. У документа нет установленной законодательно формы, но есть требования к содержанию.

В расписке необходимо указать:

• название;
• личные данные сторон сделки;
• цену, по которой приобретается жилплощадь (с учетом кадастровой и рыночной стоимости);
• дату передачи денежных средств, цели и основания их получения;
• факт их получения;
• дату подписания основного соглашения о купле-продаже;
• характеристику предмета сделки – точный адрес, реквизиты документов, подтверждающих права на объект недвижимости;
• условия возврата финансовых средств (если сделка не состоится по вине продавца);
• факт включения передаваемой суммы в общую стоимость покупки (или первоначального взноса при ипотеке).

Расписка утверждается подписями сторон. Для получения юридической силы достаточно присутствия самих участников сделки, но желательно пригласить двух свидетелей, которые в случае необходимости подтвердят факт передачи денежных средств.

Финансы передаются сразу после подписания расписки, продавец должен удостовериться, что он получил полную сумму сразу на месте. При пересчете присутствуют свидетели.

Общие условия по ипотеке

В любом соглашении по ипотечному кредитованию обязательно учитываются следующие важные составляющие:

• Денежная составляющая – сумма займа.
• На какой срок оформляется кредит.
• Система оплаты (количество и размер платежей, их сроки).
• Размер процента по кредиту.
• Цель кредитования.
• Способы оплаты.
• Определение различных неустоек за просрочку.
• Возможность изменения условий при досрочном или частичном погашении займа.
• Описание дополнительных услуг.
• Способы связи между кредитором и заемщиком.
• Обязательное ознакомление заемщика с условиями соглашения.
• Информация о созаемщике.
• Условия и порядок кредитного процесса.

Информация в кредитном договоре о досрочном погашении.

К обязательным условиям также относятся подтверждение о целевом использовании кредитных средств, заверения и гарантии, наличие заявления о залоге (закладной), обозначение фактических адресов сторон.

Ипотечный договор: определение

Договор об ипотеке – это важнейший документ, ведь гасить долг перед кредитором заемщик будет не год и не два

Поэтому так важно понимать, какие сведения он должен отражать.
Правильное его оформление – ключ к нормальным взаимоотношениям сторон: заемщика, банка, поручителей и созаемщиков (при наличии).
Сейчас в Сбербанке для клиентов доступно несколько разных программ жилищного кредитования, которые будут полезны гражданам, преследующим разные цели: желающим купить готовое жилье, построить свой дом или приобрести квартиру на вторичном рынке

Главное, чтобы при этом соблюдались базовые принципы:

1. Возраст заемщика в рамках от 21 до 55 лет;
2. Оформление сделки проводится по месту прописки клиента;
3. У заявителя есть официальное место работы и заработная плата, которой достаточно для обслуживания запрошенной суммы.

Конечно же это лишь часть условий кредитования для физических лиц.
Договор заключается в двух экземплярах, один из которых остается на хранении у банка, а второй передается на руки заемщику. С момента подписания сторонами он сразу же вступает в силу (за исключением ситуаций, когда иное предусматривается законом).

Особенности

На первом этапе (до оформления ипотечного договора) Банк принимает положительное решение о выдаче денег заемщику.

Второй этап ― это оформление договора купли-продажи квартиры с использованием ипотеки Сбербанка. Он устанавливает следующие обязательства сторон:

• продавец гарантирует продажу квартиры клиенту на условиях, прописанных в предварительном документе;
• покупатель берет на себя обязанность купить именно этот объект недвижимости;
• продавец не вправе менять стоимость квартиры, зафиксированной в договоре;
• покупатель переводит сумму задатка по аккредитиву Сбербанка (временной период для получения денег указывается в предварительном ДКП).

При оформлении военной ипотеки целевой кредит и ипотечная ссуда поступают на счет покупателя сразу после регистрации предварительного договора.

Третий этап – подписание основного ипотечного договора и оформление недвижимости в собственность.

Зачем заключать предварительный договор

Предварительный договор купли-продажи (ДКП) – инструмент закрепления прав и обязанностей сторон. Он:

• заключается в письменной форме (статья 429 ГК РФ);
• гарантирует признание обещаний для свершения окончательной сделки в будущем;
• дает время для сбора документов (когда комплект документов готов в неполном объеме);
• обязателен для исполнения и является основанием для заключения основного договора;
• фиксирует стоимость квартиры, приобретаемой в ипотеку в Сбербанке;
• обязывает внесение задатка продавцу квартиры (статья 380 ГК РФ, где задаток – это сумма, выдаваемая как гарантия будущей оплаты с отсрочкой);
• гарантирует покупателю возврат задатка в случае расторжения ДКП. (основная причина расторжения ― отказ банка в ипотечной ссуде);
• гарантирует отсутствие правопритязаний третьих лиц на квартиру, ареста, залога.

Таким образом, предварительный договор – это гарантия как для клиентов, так и для банка. Он подтверждает намерения сторон о совершении сделки купли-продажи.

Основные пункты

Важно! Предварительный ДКП вступает в силу с момента подписания. Расторжение возможно в случае, когда основные документы по ипотечному кредитному договору еще не подписаны

ДКП содержит следующие важные пункты:

• паспортные (личные) данные сторон;
• техническую характеристику объекта недвижимости;
• почтовый адрес квартиры;
• данные правоустанавливающих документов для продажи (свидетельство о регистрации права собственности; свидетельство о праве на собственность по наследству и другие установленные Законом основания);
• полную стоимость объекта;
• оценочную стоимость, указанную в отчете эксперта;
• информацию о гражданах, по закону имеющих право на квартиру;
• информацию о числе прописанных граждан;
• условия расчета;
• дату подписания основного кредитного договора.

ДКП оформляется строго в соответствии со стандартами Сбербанка. Без регистрации предварительных документов банк может не выдать ипотечный кредит.

Как правильно составить

Для соблюдения основных требований, предъявляемых Сбербанком к документам, используйте типовой бланк предварительного ДКП.

Проект договора купли-продажи квартиры по ипотечному кредиту должен содержать следующую обязательную информацию:

• слово «Договор» всегда пишется в середине листа;
• дата, город пишется слева под словом «Договор»;
• личные и паспортные данные участников прописываются полностью;
• предмет соглашения описывается в деталях (адрес, общая площадь, жилая площадь, доли – при необходимости);
• стоимость пишется полностью, без сокращений;
• указывается порядок расчетов (способы передачи задатка, основной суммы);
• дату передачи аванса и дату окончательных расчетов;
• полные реквизиты продавца для перечисления ссуды банком;
• фиксируется право банка стать залогодержателем;
• указываются сроки и условия передачи квартиры;
• прописываются гарантии для продавца после подписания ДКП;
• срок действия ДКП и количество экземпляров.

Обратите внимание! До заключения договора ознакомьтесь с каждым пунктом внимательно! Внесите корректировки, если необходимо. После подписания каждая сторона несет ответственность в соответствии с Законодательством РФ

Структура, бланк и образец документа по купле-продаже квартиры по ипотеке

Что нужно обязательно вносить в ПД:

• детальная информация о продавце и покупателе. Это паспортные данные, место проживания, информация о долговых обязательствах перед банком. В случае если лицо юридическое, предоставляются данные из ЕГРЮЛ.
• Полное описание объекта продажи: фактический адрес, год постройки, площадь, особенности места.
• Бумага, подтверждающая право собственности на квартиру продавца, т.е свидетельство о гос. регистрации права собственности.
• Стоимость имущества, заранее оговоренная между продавцом и покупателем.
• Сроки осуществления сделки.

ВНИМАНИЕ: Серьёзно отнеситесь к оформлению предварительного соглашения, тогда у вас не будет неприятностей.

Это процедура несложная, но требует детального ознакомления с вашей стороны.

Большинство семей для покупки собственного жилья вынуждены прибегать к использованию заемных средств. Такие целевые кредиты на приобретение недвижимости получили название ипотечных. Их получение имеет свою специфику, а также предполагает детальное документальное сопровождение. Читайте наши статьи о том, что нужно знать при покупке квартиры в ипотеку, чтобы сделка прошла без рисков и с максимальной выгодой для вас, а также как приобрести недвижимость на вторичном рынке, в новостройке, по военному ипотечному займу, в Сбербанке без первоначального взноса.

Документы для ипотеки

Для одобрения жилищного кредита покупателю понадобятся:

• заявление-анкета (можете заполнить в отделении банка, оформить через сайт ДомКлик или на официальном сайте Сбербанка);
• паспорт заявителя (отметка о регистрации обязательна);
• сведения об официальном трудоустройстве;
• второй документ, подтверждающий личность заявителя;
• справка о подтверждении дохода (форма 2-НДФЛ или налоговая декларация для ИП);
• сертификат на материнский капитал, если оформляется кредит «Ипотека плюс материнский капитал».

Следующий этап для оформления сделки – представление документов от продавца недвижимости:

• свидетельство о регистрации права собственности;
• выписка из Росреестра (получить выписку можно в МФЦ по месту регистрации или в Росреестре);
• оформленный нотариально отказ от доли других собственников квартиры;
• нотариальное согласие супруга или супруги на продажу квартиры;
• разрешение органов опеки на продажу доли квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему.

Что такое ДомКлик

ДомКлик – это Онлайн-площадка Сбербанка, где клиенты, сотрудники и другие заинтересованные лица обмениваются информацией в электронном виде. Каждый из участников сделки может оформить личный кабинет.

Возможности:

• оформление заявки на ипотеку;
• страхование;
• снижение процентной ставки по ипотеке;
• расчет платежей по ипотечному кредиту;
• обмен документами с сотрудником банка;
• заказ экспертной оценки;
• подбор подходящего жилья из каталога и другое.

Важно! Клиент может установить мобильное приложение ДомКлик с тем же функционалом

Основные условия

Существует перечень обязательных условий, при отсутствии хотя бы одного из которых документ не будет иметь юридическую силу. Договор обязательно должен содержать наименование документа, информацию обо всех участниках сделки, а также предмет договора. Обязательными пунктами являются полные информационные данные, позволяющие детально идентифицировать всех участников ипотечной сделки.

В документе обязательно прописываются паспортные данные участников, точные адреса их регистрации, а также ИНН. Также указывается полная информация обо всех документах, подтверждающих, что продавец является владельцем имущества (договор дарения, купли-продажи и так далее). Прописывается детальная характеристика предмета осуществляемой сделки — точный адрес, общая площадь имущества, а также наличие возможных обременений. Также указывается цена приобретаемой в ипотеку недвижимости.

Дополнительно в договоре указывается полный перечень всех лиц, которые будут проживать в квартире. Среди важных условий можно выделить указание информации о состоянии квартиры с упоминанием ключевых особенностей планировки, сведений о ремонте и наличии предметов мебели. Также может прилагаться дополнительная справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Порядок покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке через Сбербанк

Приобретение жилья на вторичном рынке практически идентично тому, как покупается квартира в новостройке. Разве что предложений тут значительно больше, да и продавцы бывают очень разными: с кем-то можно будет очень легко и просто договориться, а другой будет затягивать, не предоставлять документы и так далее. Если рассматривать ситуацию с этой точки зрения, то покупка квартиры в новостройке проходит в разы быстрее и проще (чаще всего).

Порядок действий

Последовательность действий для покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке через Сбербанк:

1. Найти подходящую квартиру и ее продавца.
2. Обсудить условия сделки с учетом того, что для оплаты будут использоваться заемные средства.
3. Совместно с представителем банка и продавцом составить предварительный договор купли-продажи.
4. Выбрать подходящий банковский продукт и подать заявку на кредит.
5. Дождаться решения Сбербанка.
6. Подписать все документы.
7. Перерегистрировать право собственности.
8. Оформить квартиру в залог.

Документы

Как уже было сказано выше, от покупателя нужен только паспорт и документы, которые нужны для оформления кредита. От покупателя нужно затребовать:

• Паспорт продавца.
• Техпаспорт на квартиру.
• Выписка из ЕГРН.
• Правоустанавливающие документы. Например, договор купли-продажи, приватизации, дарения и так далее.
• Выписка из домовой книги.
• Справка из управляющей компании о наличии или отсутствии долгов.

В данном случае не стоит рассчитывать на то, что этим вместо клиента будет заниматься Сбербанк. Какую-то опосредованную помощь он может оказать (например, дать перечень бумаг, которые нужны), однако напрямую, вместо покупателя, общаться с продавцом представителя финансовой организации не будут.

Каждый из перечисленных документов требуется с определенной целью. При помощи паспорта и правоустанавливающих документов можно проверить, действительно ли данный клиент является собственником этого жилья. Кроме того, правоустанавливающие документы иногда показывают на возможные проблемы.

Пример: Если это договор приватизации, то есть вероятность, что в квартире имеет право пожизненно проживать какой-то человек, о чем продавец может «забыть».

Выписка из ЕГРН показывает собственника жилья и дает понимание об отсутствии или наличии каких-то обременений. Техпаспорт нужен для того, чтобы выявить возможную незаконную перепланировку, а выписка из домовой книги показывает прописанных в квартире лиц, что также может указывать на проблему.

Пример: Если в квартире прописан несовершеннолетний, его обязательно нужно выписать в другое жилье до окончания сделки. А для этого требуется разрешение от органов опеки (еще один дополнительный документ). В противном случае покупатель никак не сможет выписать несовершеннолетнего.

Справка из управляющей компании указывает на наличие или отсутствие долгов по коммунальным платежам. Формально, платить их все равно будет предыдущий собственник (такова судебная практика), однако у покупателя все равно могут возникать проблемы, типа необоснованных требований со стороны управляющей компании.

В данном случае нужно учитывать тот факт, что предварительный и основной договор, с точки зрения Сбербанка (который, собственно, и требует заключения предварительного договора) будут практически идентичными. Примерное содержание таких документов:

• Данные сторон.
• Условия сделки.
• Информация о квартире.
• Порядок расчета.
• Стоимость жилья (включая сюда как первоначальный взнос, так и остаток суммы).
• Условия расторжения договора.
• Дата и подписи.

Что это такое и зачем нужен данный документ?

Составление предварительного договора предшествует сделке купли-продажист. 429

Это происходит в интересах обеих сторон: клиент заинтересован чтобы сделка с банком не была сорвана, а банк, в свою очередь, должен заручиться официальным документом, подтверждающим мотивы и обязательства клиента.

Первичное соглашение выступает гарантом соблюдения условий заключаемой сделки: одна сторона обязана внести средства, а другая выполнить свою часть обязательств – передать имущество. Оформление данного соглашение позволит избежать возникновение разногласий и споров в дальнейшем.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

• Сделки с залоговой недвижимостью: можно ли продать или обменять квартиру, если она в ипотеке?
• Нюансы при продаже квартиры под ипотеку и приобретении жилья в кредит. При каких условиях банк одобрит сделку?
• Правовая база продажи квартиры по ипотеке. Какие документы нужны для сделки?
• Основания и правила продажи квартиры в ипотеке. Образец заполнения типового договора купли-продажи
• Как сэкономить на выплате налога с прибыли при продаже квартиры, приобретенной в ипотеку?

Основные отличия предварительного договора от основного:

• в первичном соглашении содержится указание на предмет, стороны и сроки заключения основного договора;
• составление первичного контракта не влечет за собой никаких правовых последствий, кроме обязательства сторон в дальнейшем заключить основное соглашение;
• временный характер;
• требования к форме ограничиваются лишь тем, что контракт должен быть заключен в письменном виде.

Что представляет собой заполненный договор?

Предварительный договор предоставляется в банк для одобрения и согласования существенных условий, а после положительного решения происходит подписание основного соглашения. Он выступает гарантом, что участники намерены до конца осуществить сделку и не откажутся от достигнутых соглашений.

Предварительный и окончательный договор содержат схожие данные, но последний вариант имеет более полное наполнение. В нем должны быть указания на следующие моменты:

1. Окончательные расчеты осуществляются с использованием заемных средств;
2. Кредитование происходит с участием конкретного банка;
3. Ссылка на ипотечный договор, выступающий основанием для получения денег.

Основным отличием окончательного договора выступает то, что с таким документом в дальнейшем можно обращаться в Росреестр для регистрации перехода права собственности на недвижимость, приобретаемую на ипотечные средства.

Если в качестве продавца недвижимости выступает застройщик либо официальный его представитель, то подписывается договор долевого участия. В этом случае речь после регистрации идет не о получении права владения, а о переходе права требования. В собственность заемщика недвижимость может быть оформлена только после сдачи объекта в эксплуатацию и получения акта приема-передачи.

Подводные камни ипотечного кредитования в СБ РФ

Оформляя ипотеку в Сбербанке РФ, нужно в первую очередь обратить внимание на санкции в случае просрочки и невозвращения займа в установленные сроки. Если кредит гаситься не будет, то банку придется обращаться в суд и взыскивать задолженность в принудительном порядке через судебных приставов

Все судебные и другие расходы в этом случае должен будет компенсировать заемщик.

Стоит обратить внимание на следующие пункты:

1. размер неустойки за просрочку платежей;
2. условия досрочного возврата кредита;
3. действия банка в случае длительной просрочки (например, 3-4 месяца);
4. условия возврата кредита, если сделки купли-продажи сорвется;
5. право заемщика сдавать купленную квартиру в аренду, регистрировать в ней детей;
6. возможность передачи кредитного дела коллекторским компаниям (в случае просрочки платежей).

Ипотека может обернуться кабальным обязательством, если оформить ее на длительный срок, не продумав, как она будет погашаться в случае изменения доходов или состава семьи. Заемщик должен иметь возможность без всяких комиссий «закрыть» кредит в любое время, а также продать квартиру самостоятельно (с согласия банка), если у него нет возможности оплачивать платежи.

Важно! Любой ипотечный договор оборачивается крупной переплатой. Чтобы минимизировать денежные потери старайтесь гасить платежи досрочно и оформлять заем на короткие сроки (например, до 3-5 лет)

На что следует обратить особое внимание?

Одна из самых главных опасностей для заемщика это неожиданное требование банка досрочно вернуть кредит в полном размере.

Все пункты, касающиеся этой темы нужно внимательно изучить. Есть они и в документах Сбербанка РФ – ведь это главная гарантия для кредитора в случае, если попадется неплатежеспособный заемщик.

Сбербанк РФ может потребовать вернуть кредит в случаях:

• просрочки по кредиту (причем даже однократной);
• отказа в проверки состояния залога (квартиры);
• отсутствии страховки жилья;
• расторжения договора купли-продажи квартиры;
• неисполнения других обязательств по договору.

При подписании кредитного соглашения нужно обратить также внимание на пункты, касающиеся сроков перевода кредита на счет, возможности снижения либо повышения процентной ставки и использования сумм материнского капитала. Обратите также внимание на размер неустойки за просрочку по кредиту и посчитайте, сколько может составить штраф, если задержать платеж хотя бы на месяц

Учтите, что банк легко может избавиться от проблемного кредита продав его другому банку или коллекторам (об этом делается отметка в соглашении). Это может обернуться большими проблемами для клиента

Обратите также внимание на размер неустойки за просрочку по кредиту и посчитайте, сколько может составить штраф, если задержать платеж хотя бы на месяц. Учтите, что банк легко может избавиться от проблемного кредита продав его другому банку или коллекторам (об этом делается отметка в соглашении)

Это может обернуться большими проблемами для клиента.

Представитель банка может в любое время прийти к заемщику, чтобы проверить состояние квартиры, которая находится в залоге до полного погашения задолженности. Ежегодно придется также оплачивать страховку недвижимости от основных рисков (пожара, затопления и пр.), чтобы обеспечить сохранность залога.

Как оформить предварительный договор купли-продажи квартиры?

Регламентирование процедуры составления документа осуществляется с помощью ст. 429 ГК РФ.

Форма и условия

Для предварительного договора предусмотрена письменная форма. Нотариального заверения она не требует. Процедура регистрации такого документа не предполагается.

В документе должны быть указаны все условия, которые будут перенесены в основной договор  о переходе права. За этим исключением процедура составления предварительного договора схожа с процедурой составления основного договора.

В предварительном договоре должны быть предусмотрены следующие данные:

• Данные сторон указываются в соответствии с представленными документами (на основании паспорта или учредительных документов юридического лица);
• Должны быть указаны все субъекты, которые принимают участие в реализации сделки (далее изменению эти данные не подлежат). В случае продаже доли в квартире или в тех случаях, когда продавец состоит в браке, им должны быть представлены заверенные согласия остальных собственников на реализацию имущества, а также согласие супруга;
• Предмет договора. Должен быть указан максимально подробно (включая название города, улицы, дома, этажа квартиры);
• Квартира также должны быть описана, как можно точно. Указывается количество комнат, площадь и так далее;
• Когда предусмотрен авансовый платеж, должна быть указа его сумма, срок внесения, а также способ оплаты;
• Ответственность сторон, за нарушение установленных договором обязательств;
• Период времени, в течение которого стороны должны составить и подписать основной договор;
• Обязанности по регистрации процедуры отчуждения прав в отношении объекта;
• Каким образом стороны будут распределять расходы, связанные с переходом прав собственности.