Как взять еще ипотеку, если уже есть ипотека в сбербанке

Документы для оформления второй ипотеки

Согласно законодательству, действующему на территории России в 2021 году, потенциальный заемщик должен предоставить банку такой пакет документов:

• Внутренний паспорт (оригинал и копию);
• Свидетельство ИИН (копию);
• Технические бумаги на приобретаемое жилье;
• Свидетельство о браке (если есть);
• Документацию на созаемщиков и поручителей;
• Справку о доходах;
• Первый ипотечный договор;
• СНИЛС;
• Выписку из банка, в котором взят первый кредит (позволяет судить о размере оставшегося долга);
• Заявление на оформление нового кредита;
• Свидетельство о рождении ребенка (если есть);
• Трудовую книжку (копию).

Также отметим, что при обращении в несколько финансовых организаций клиенту нужно собрать по одному пакету документов для каждой из них. Это касается и оформления ссуды на 2 квартиры сразу, и тех банков, от которых был получен первый жилищный заем.

Условия получения второй ипотеки

При попытке получить ипотечную ссуду во второй раз, не погасив взятую ранее, к потенциальному заемщику формально предъявляются стандартные требования по такого рода кредитам. Однако, на практике ответ на вопрос, одобрят ли вторую ипотеку специалисты банка, зависит от нескольких важных факторов, в число которых входят:

1. Уровень и стабильность дохода. При этом рассматриваются только официальные источники заработной платы или других видов доходов.
2. Кредитная история заемщика. При наличии проблем с обслуживанием ранее взятой ипотеки рассчитывать на оформление нового кредита практически нереально.
3. Число иждивенцев в семье клиента. Для содержания каждого из них предусматривается определенная сумма денежных средств, которая вычитается из получаемого дохода.
4. Возможность участия в льготных ипотечных программах с господдержкой. Данное обстоятельство выступает весомым аргументом в пользу клиента банка. При этом необходимо учитывать, что льготами по некоторым программам разрешается пользоваться только один раз.
5. Величина оставшейся задолженности по первой ипотеке. Чем ближе к полному расчету по кредиту заемщик, тем выше вероятность одобрения второй подобной сделки.
6. Размер авансового платежа. Чем выше сумма стартового взноса, тем ниже риски банка пол сделке и тем выше шансы заемщика на получение кредита.
7. Комплексное страхование. При оформлении первой ипотеки обязательным является только страхование объекта недвижимости. Получение второго подобного кредита, как правило, невозможно без оформления титульной страховки и полиса личного страхования заемщика. Безусловно, невыполнение данного требования формально не может стать причиной отказа, но по факту у банка всегда найдутся доводы добиться оформления страховки от клиента.

Факт. Величина трех видов страховки при ипотеке примерно составляет: страхование недвижимости – 0,3-0,5% от суммы займа, титульное страхование – 0,2-0,7% от размера кредита, личное страхование заемщика – 0,3-1,5% от ипотечной ссуды в зависимости от страховой программы.

Пакет документов, который требуется собрать при оформлении второй ипотеки, также совсем не отличается от того, что предоставлялся при первом получении кредита. Аналогичным образом осуществляется и процедура рассмотрения заявки, которая может подаваться как при личном визите потенциального клиента в банк, так и на сайте финансовой организации в режиме онлайн.

Куда обратиться

Так как законодательство не ограничивает граждан в количестве оформляемых ими ипотечных кредитах, обратиться с заявкой можно в тот банк, в котором оформлена первая ипотека, в банк, где выпущена и обслуживается зарплатная карта заемщика либо в стороннюю кредитную организацию. Выгодные предложения есть во многих банках, например, получить вторую ипотеку, не погасив первую, можно в ВТБ 24. В рамках программы «Победа над формальностями» кредитор предлагает ипотеку по ставке от 9,15% годовых и даже не требует подтверждение доходов. И это далеко не единственный выгодный в таких обстоятельствах продукт. Так, например, не погасив первую ипотеку и обратившись в Сбербанк, можно получить нецелевой кредит под залог недвижимости по ставке 11,9 % годовых.

Помимо отдельной ипотеки, заемщик может получить второй кредит в ВТБ или в Сбербанке, и объединить платежи в рамках консолидации кредитов. Эта процедура схожа с рефинансированием и предусматривает возможность объединения двух и более кредитов в одном банке. В результате заемщик погашает старый долг и параллельно осуществляет выплаты по второй ипотеке.

Что повлияет на вероятность одобрения

Следует понимать, что при получении заявки на вторую ипотеку, если первая еще не погашена, банк будет проверять заемщика более тщательно, поэтому для увеличения вероятности одобрения сделки можно сделать следующее:

• Обратиться в банк, где клиент получает заработную плату, чтобы кредитор видел достаточность доходов, их периодичность, смог оценить финансовое положение компании-работодателя.
• Обращаться в банк за новой ипотекой не ранее, чем через 5-10 лет после пользования первым кредитом. Предоставить в банк обоснование необходимости в получении нового кредита. Например, если у заемщика выросли доходы и он сможет позволить себе более просторную жилплощадь, когда основная часть действующей ипотеки уже выплачена. Есть смысл получить новый кредит, а затем по согласованию с банком продать заложенную недвижимость, загасить остаток долга и направить оставшиеся деньги на погашение новой ипотеки.
• Срок нового договора должен быть не большим, до 10-15 лет. Это уменьшает риск банка, и увеличивает шанс одобрения заявки.
• Подтвердить документально наличие всех имеющихся доходов. Следует доказать банку, что даже, если на основной работе не будет заявленного дохода, заемщик имеет дополнительные источники, из которых возможно погашение кредита. Это может быть арендная плата, проценты от вложений в депозиты и т. д. Возможно привлечь созаемщиков, для снижения риска по сделке.
• Если ранее была просрочка по действующему ипотечному договору, следует принести документы, объясняющие ее появление.
• Заключить договор страхования не только приобретаемой недвижимости, но и жизни и здоровья заемщика.
• Внести максимально возможный первоначальный взнос или предоставить в залог дополнительную недвижимость.
• Если клиент является владельцем бизнеса, можно открыть расчетный счет в банке-кредиторе и показать обороты по нему в течение 3-6 месяцев, чтобы убедить банк в финансовой стабильности компании.

Цель всех этих действий – убедить банк в своей платежеспособности и благонадежности. В том, что при наступлении непредвиденных ситуаций заемщик сможет изыскать возможность своевременно обслуживать долг.

При достаточном доходе

Если планируется брать ипотеку на одного человека, то он должен иметь требуемый уровень дохода. Большинство банков ставят ограничение в виде 40% от общего заработка в счет погашения долга. При несоблюдении данного условия заемщик считается ненадежным, потому что ему нечем будет выплачивать кредит ввиду необходимости оплаты жилищных и коммунальных услуг, покупки продуктов питания, одежды и других необходимых вещей, не говоря уже о посещении развлекательных учреждений, покупки дорогостоящей техники и тому подобное.

Как правило, кредитные организации требуют официального подтверждения заработка. Для этого работодатель выписывает соответствующую справку, индивидуальный предприниматель предоставляет декларацию.

Самого факта наличия на текущий момент необходимого уровня дохода не гарантирует одобрение займа. Банки оценивают платёжеспособность еще и со стороны стабильности заработка. Таким образом, стаж работы на одном месте является одним из ключевых моментов при рассмотрении заявки на вторую ипотеку. Если заявитель устроился недавно на текущее место, то большая вероятность того, что ему будет дана рекомендация обратиться позднее с подобной просьбой.

Специалист кредитной организации при рассмотрении заявки учитывает множество факторов. К ним относятся и общий доход всей семьи, и количество людей, не имеющих никакого дохода, и наличие различный финансовых обязательств и тому подобное.

При положительном ответе возможно два варианта развития событий в одном банке:

• Один договор на два объекта недвижимости с указанием какие из них будут являться залогом или оба сразу.
• Отдельные договоры по каждому объекту.

Во многих случаях допускается параллельное оформление двух ипотек. В Сбербанке данное правило не работает, документирование второго кредита начинается только после завершения процесса по первому.

Какие требования к заемщику и критерии одобрения

Организации стараются создавать разные предложения, чтобы привлечь к себе больше клиентов. Однако, большинство банков имеют ряд стандартных требований, которым будущие заемщики обязаны соответствовать. Это обусловлено факторами риска.

Способы повышения шансов есть. Следует выполнить несколько простых действий:

1) Предоставить подтверждение наличия дополнительной прибыли (подойдет арендное соглашение). Например, у человека есть другая недвижимость, которую он сдает арендаторам

Неважно, будет это жилье или гараж. Главное люди платят за это каждый месяц определенную сумму

2) Привлечь больше поручителей, созаемщиков. Кредитор оценит доходы каждого, сложит их. Однако, к созаемщикам требования аналогичные главному плательщику. Они должны иметь достойную прибыль и по возрасту соответствовать.

3) Накопить приличный стаж работы, желательно непрерывный, без увольнений. Неофициальное трудоустройство не рассматривается.

4) Пребывать в рамках финансово-устойчивого возраста 25-35 лет.

5) Иметь дополнительное имущество – другую квартиру, гараж, дом, землю или автомобиль.

6) Иметь не растраченный материнский капитал – закон допускает использовать деньги как первоначальный взнос или обычный платеж.

7) Раздать имеющиеся долги по максимуму.

8) Оформить страховку – жизни, здоровья, также покупаемого объекта.

9) Перечислить на первоначальный взнос больше денег.

Специалисты советуют еще заключать соглашение с максимально возможным сроком. Пусть время станет союзником. А расплатиться постараться побыстрее.

Можно ли получить две ипотеки одновременно

В некоторых ситуациях может появиться необходимость в двух квартирах одновременно. Взять несколько ипотек сразу получится только в следующих случаях:

1. Если заёмщик полностью соответствует всем критериям выбранного банка и хорошо зарабатывает.
2. Если одновременно направлять заявку в другое кредитное учреждение, не ставя в известность первого кредитора.

Ниже разберём первый и второй случай.

Если высокий заработок

Практически все банковские учреждения страны для заёмщиков выдвигают обязательное требование – ежемесячный кредитный платёж не должен превышать 40% семейного месячного заработка. Если подаётся заявка по программе, предусматривающей большую финансовую нагрузку, то банк со 100% вероятностью вынесет отрицательный вердикт, так как ни одно учреждение не захочет так рисковать.

Заёмщик, суммы заработка которого позволяют платить сразу по двум ипотека и суммарно два ежемесячных платежа не превысят 40% его дохода, признаётся платежеспособным. Только подтверждение от него в виде справок и официальных бумаг банки потребуют обязательно.

Кроме уровня заработка кредитор поинтересуется стажем и стабильностью работы. Если зарплата даёт возможность взять две ипотеки, но при этом проработал заёмщик на последнем месте недостаточно, то банк предложит обратиться за кредитными средствами через определённый период.

Работники банка всегда тщательно проверяют информацию о потенциальных клиентах. На основании полученных бумаг о доходе и данных, вписанных в анкету, дополнительно определяется какова величина расходов семьи, сколько иждивенцев и какова доля по настоящим и будущим финансовым обязательствам. Всё это играет важную роль при принятии банком решения о том, хватит ли заёмщику денег возвращать долги.

Сразу получить 2 ипотеки на покупку жилья можно несколькими способами:

1. Оформив один ипотечный кредит на два залоговых предмета (на основании одного ипотечного договора приобретается два жилых объекта недвижимости, которые выступают обеспечением для банка).
2. Оформив два ипотечных кредита на каждое жильё отдельно (заявки можно направлять параллельно, но в случае со Сбербанком должна соблюдаться очерёдность, сначала полностью оформляется одна ипотека, а после этого вторая).

Если недостаточно заработка

Если суммарного семейного дохода не хватает для выплаты долгов по двум ипотечным займам, то ни один банк деньги в долг не даст. Никто не захочет рисковать, так как у такого человека в любой момент может не хватить средств на внесение платежа.

Единственный способ получить положительный вердикт по двум ипотекам – это сразу направить заявки в разные банки. После того как одно учреждение согласится предоставить ипотечный заем, заёмщику нужно будет оперативно приступить к оформлению еще одной ипотеки у другого кредитора.

Ещё следует понимать, что просто вынесенное положительное решение по заявке на ипотеку не является основанием для передачи информации в БКИ о том, что ссуда выдана. Если одобрено только выбранное жильё, то и соответственно, что в БКИ ещё не будет отображено, что человек уже является владельцем ипотеки.

Процедура подачи заявки в два банка выглядит следующим образом:

1. Заявка направляется одновременно в несколько банковских учреждений.
2. После вынесения одним из кредиторов положительного решения, туда подаётся вся необходимая документация по залогу.
3. После вынесения одобрения от второго кредитора, бумаги на объект недвижимости подаются и в него.
4. Если и в первом, и во втором случае банки соглашаются предоставить ипотечные средства, то сделки регистрируются.
5. Выданные банками деньги переводятся продавцам двух жилых объектов.

Внимание! В банке, применяемом аккредитивную форму расчётов и перечисление ипотечных средств до регистрации сделки, настоятельно рекомендуется оформлять жилищный кредит на второй недвижимый объект, так как он передаёт информацию в БКИ сразу же после перевода денег на счёт

Требования к заемщику

Банки не желают терпеть убытки, а потому стремятся к минимизации всех возможных рисков, которые могут быть связаны с ипотекой. Чтобы быть уверенными в том, что выданные клиенту средства не пропадут, а принесут доход, банковские служащие самым тщательным образом проверяют каждого заявителя, обратившегося за ипотекой во второй раз. Именно поэтому сроки оформления второго кредита намного больше (если сравнивать их с первым обращением).

Основная особенность ипотечного кредита состоит в том, что она оформляется на длительный срок. За это время в семье могут измениться любые обстоятельства. В частности, семьи растут, и это означает нужду в более просторном и комфортабельном жилье. А значит, потребуется снова оформлять ссуду.

Требования, которые банк предъявляет к желающему получить вторую ссуду на жилье заемщику, не дожидаясь погашения актуальной, довольно серьезны. Ситуация, когда клиент полностью им соответствует, встречаются нечасто, но все же это вполне реально. Процесс оформления документов в этом случае очень сложный и несколько запутанный, а потому эту работу поручают лишь тем сотрудникам, которые имеют значительный опыт в таких делах.

В принципе, второй ипотечный кредит — реальность для каждого клиента. Только бы он был в состоянии сделать первый взнос, имел хорошие доходы и не допускал просрочек с выплатами. Если семья в целом имеет неплохой доход, то шансы сильно возрастают.

Вот главные критерии, которым должен отвечать клиент, желающий оформить второй кредит:

Платежеспособность. Для её оценки банк требует предоставления документов, подтверждающих размеры всех доходов. Эти цифры должны быть представлены в специальных бумагах, завизированных печатями и подписями. Главное — суммы имеющихся доходов должно хватать на взносы

И это — самое важное условие одобрения заявки.
Хорошая кредитная история. Для банка важна серьезность и добросовестность клиента

Имеющиеся в истории просроченные выплаты, нарушения и штрафы в период использования актуальной ипотеки — самая распространенная причина отказа.
Наличие в семье иждивенцев. От этого зависит возможный размер ежемесячного платежа, а следовательно, и сумма, на которую может рассчитывать заявитель.
Остаток первого долга. Второй кредит дадут только в том случае, если первый погашен хотя бы на 70%.
Первоначальный взнос. Если у заемщика есть 10–15% собственных средств, тогда может быть получена вторая ипотечная ссуда.
Возможность предоставить залог. Страхование залогового имущества обязательно, а его стоимость должна быть достаточной, чтобы в случае неприятной ситуации полностью перекрыть долг.

Эти критерии являются для банка приоритетными, если клиент подает заявку на оформление новой ссуды, не рассчитавшись пока с прежним долгом.

На одного человека

Кредитная аналитика, которой придерживаются крупные банки РФ предусматривает уровень максимальной финансовой нагрузки клиента. Это видно по устанавливаемым ежемесячным платежам. В общем, они должны занимать 40% семейного бюджета, не больше. Когда клиент предоставляет справки, где отражен размер дохода семьи, влияние на бюджет кредитных отчислений будет рассчитан системой. Если он окажется выше максимальных 40%, гражданин признается неплатежеспособным.

Даже когда клиент предоставляет индивидуальную заявку, указывая плательщиком только себя, банк учитывает доходы всех взрослых домочадцев. Зарплату супруги, пенсию пожилых родителей, даже стипендию студента.

Все официальные источники получения прибыли, с которых складывается общий семейный бюджет. Ведь оформляя ипотечный кредит, человек затрагивает интересы всех.

Банки обязуют людей предоставлять документы на других домочадцев кроме себя. Это увеличивает шансы получить одобрение.

Важен стаж, место работы и стабильность. Чем дольше человек проработал, тем соответственно выше оценивается его благонадежность. Будет изучена и компания – работодатель. Если стаж пока невелик, менеджер может посоветовать клиенту подождать и отправить повторную заявку позднее.

Одному заемщику сложнее оформить себе 2 ипотеки, так как его благонадежность изучается вдвойне.

Единственный вариант избежать этого – после одобрения кредита одним банком, немедля посетить другой. Пока банные БКИ обновляются. Конечно, позднее ему могут предъявить какие-то претензии, но можно отговориться своим незнанием. Простым людям недоступна система БКИ.

Условия получения второй ипотеки

При попытке получить ипотечную ссуду во второй раз, не погасив взятую ранее, к потенциальному заемщику формально предъявляются стандартные требования по такого рода кредитам. Однако, на практике ответ на вопрос, одобрят ли вторую ипотеку специалисты банка, зависит от нескольких важных факторов, в число которых входят:

1. Уровень и стабильность дохода. При этом рассматриваются только официальные источники заработной платы или других видов доходов.
2. Кредитная история заемщика. При наличии проблем с обслуживанием ранее взятой ипотеки рассчитывать на оформление нового кредита практически нереально.
3. Число иждивенцев в семье клиента. Для содержания каждого из них предусматривается определенная сумма денежных средств, которая вычитается из получаемого дохода.
4. Возможность участия в льготных ипотечных программах с господдержкой. Данное обстоятельство выступает весомым аргументом в пользу клиента банка. При этом необходимо учитывать, что льготами по некоторым программам разрешается пользоваться только один раз.
5. Величина оставшейся задолженности по первой ипотеке. Чем ближе к полному расчету по кредиту заемщик, тем выше вероятность одобрения второй подобной сделки.
6. Размер авансового платежа. Чем выше сумма стартового взноса, тем ниже риски банка пол сделке и тем выше шансы заемщика на получение кредита.
7. Комплексное страхование. При оформлении первой ипотеки обязательным является только страхование объекта недвижимости. Получение второго подобного кредита, как правило, невозможно без оформления титульной страховки и полиса личного страхования заемщика. Безусловно, невыполнение данного требования формально не может стать причиной отказа, но по факту у банка всегда найдутся доводы добиться оформления страховки от клиента.

Факт. Величина трех видов страховки при ипотеке примерно составляет: страхование недвижимости – 0,3-0,5% от суммы займа, титульное страхование – 0,2-0,7% от размера кредита, личное страхование заемщика – 0,3-1,5% от ипотечной ссуды в зависимости от страховой программы.

Пакет документов, который требуется собрать при оформлении второй ипотеки, также совсем не отличается от того, что предоставлялся при первом получении кредита. Аналогичным образом осуществляется и процедура рассмотрения заявки, которая может подаваться как при личном визите потенциального клиента в банк, так и на сайте финансовой организации в режиме онлайн.

Взять вторую, если не погашена первая

Нужно соответствовать основным требованиям финансового учреждения. Факт наличия непогашенного кредита будет виден и менеджер обязательно уточнит уровень дохода клиента. Насколько он справляется с существующей нагрузкой. Будет рассчитываться совокупная нагрузка от обеих ипотек, чтобы она составила лишь 40% с общего ежемесячного дохода семьи.

Если человек изначально оформлял льготный займ, воспользовавшись государственной программой (военная ипотека, первоначальным взносом стал материнский капитал и пр.) то повторное участие в таких проектах невозможно. Ему предоставят лишь стандартный кредит, погашать который придется наравне с «простыми людьми». Ибо льготные программы действуют раз.

Какие документы нужны для оформления (стандартный список):

· паспорт гражданина (внутренний, оригинал + копия);

· свидетельство ИИН (достаточно копии);

· технические документы приобретаемого жилья;

· свидетельство о браке (если клиент женат/замужем);

· документация, касающаяся поручителей и созаемщиков;

· справка, отражающая величину доходов;

· СНИЛС;

· выписка банка – где ранее человек оформлял действующую ипотеку;

· заявление – где автор просит предоставить ему заем;

· свидетельство о рождении ребенка (при наличии детей);

· трудовая книжка (достаточно копии).

Стоит помнить о длительном сроке погашения. В среднем это 10-15 лет, за которые у людей в жизни может случиться разное. Поэтому решив взять второй займ, нужно отложить некоторую сумму, что послужит подушкой безопасности и подстрахует.

Когда банк отказывает:

1. Первоначальный взнос слишком мал – финансовые учреждения указывают определенные размеры для авансов. Обычно это 35-40% (есть варианты и от 10-15 процентов, но выше ставка) с реальной стоимости приобретаемого жилья. Желательно больше.

2. Предмет залога имеет низкую ликвидность. Им служит либо предмет сделки, либо имущество, коим человек уже обладает. Его стоимость исследуется всегда, ибо в случае прекращения платежей займодатель реализует предмет залога для восполнения своих трат.

3. Доход невелик. Изучается официальная зарплата, арендные платежи жильцов, депозитные отчисления и другие источники регулярного дохода. Все это выявляет платежеспособность человека.

4. Наличие иждивенцев. Каждая ситуация рассматривается индивидуально. Например, клиент – многодетный отец, супруга которого сидит дома, в декрете.

5. Плохая кредитная история – в БКИ видны просрочки, начисленные пени, случаи невозврата.

Интересно, по закону банку нельзя озвучивать реальную причину своего отказа. Поэтому оспорить отказ сложно, как и устранить причину.