Завышение стоимости квартиры при ипотеке

Термины рыночной и кадастровой стоимости

К недвижимости применимо две категории цены — рыночная и кадастровая. Между ними нет ничего одинакового. Какие между ними различия?

Рыночная стоимость

Эту цифру определяет только рынок. Цифра меняется в зависимости от спроса на жильё, экономической и политической обстановки в стране, времени года, количества выданных льготных сертификатов. Рыночную цену определяет только покупатель. Рыночная стоимость характерна для сделок с недвижимостью. Ею руководствуются продавцы при продаже, а покупатели при покупке

При нахождении рыночной стоимости берётся во внимание износ здания, планировка объекта, район расположения объекта, этаж объекта, наличие инфраструктуры в доступности, состояние жилья. Как правило, для определения рыночной стоимости проводится аналитическое исследование аналогичных объектов, продающихся в момент реализации квартиры в том же районе

К рыночной цене возможно применить завышение.

Кадастровая цена

Кадастровая цена резко отличается от рыночной цены. Кадастровая цена определена затратами на строительство здания за минусом износа дома. Кадастровая цена введена для расчёта налогообложения при реализации квартиры. Кадастровая цена меньше, чем рыночная цена. К кадастровой цене невозможно применить завышение.

Схема завышения стоимости квартиры

В зависимости от того, какие конкретные цели преследуются при завышении стоимости жилья, есть две основные схемы действия.

Первая схема

Данная схема используется покупателем, у которого нет средств на внесение первоначально платежа. В этом случае завышение стоимости позволяет провести оплату первоначального платежа.

Схема завышения цены:

1. Покупатель договаривается с продавцом об искусственном завышении цены на недвижимость.
2. Размер превышения стоимости будет направлен в счёт погашения первого платежа.
3. Перед непосредственным подписанием ипотечного договора продавец пишет расписку, что он получил первый платеж за недвижимость.
4. Оставшиеся средства перечисляются банковской компанией, согласно ипотечному договору.

Рассмотрим представленную схему на конкретном примере.

Продавец хочет продать жилье за 5 миллионов рублей. Соответственно, покупатель хочет воспользоваться ипотекой, но на первоначальный взнос денежных средств нет. При этом, согласно программе ипотечного кредитования, требуется внести платеж в размере 10% от цены приобретаемой недвижимости, то есть 500 тысяч рублей.

Покупатель просит продавца указать стоимость жилья 5500000 рублей, из них 500 000 рублей будут проведены в качестве первоначального взноса. При этом между сторонами составляется расписка о фактическом отсутствии передачи денежных средств. Непосредственно в банковскую компанию предоставляется расписка от продавца о получении денежных средств в размере 500 000 рублей.

Далее банк перечисляет продавцу по ипотечному договору оставшиеся 5 миллионов рублей. Это именно та сумму, которую изначально он хотел получить. Такой вариант возможен только при условии покупки квартиры по ценам ниже рыночных, а также при удовлетворительном состоянии жилья. В противном случае, при проведении оценки стоимости квартиры заявленная цена не позволит обращаться в банк за кредитом.

Вторая схема

Вторая схема завышения стоимости квартиры используется при необходимости получения дополнительных наличных средств или для внесения первого платежа по ипотеке, если первый вариант не проходит.

Описание схемы:

1. Покупатель также договаривается с продавцом об искусственном завышении цены на жилье. При этом составляется расписка для банковской компании.
2. Далее покупателю понадобится найти оценочную компанию, которая будет готова завысить рыночную стоимость недвижимости до требуемого значения.
3. На заключительном этапе оценка и расписка предоставляется в банковскую компанию.

Соответственно, если покупатель планирует получить часть денег от ипотеки в наличном виде, то ему понадобится предварительно договориться с продавцом о частичном возврате средств после сделки.

В обоих случаях завышения стоимости квартиры следует использовать услуги юристов, чтобы избежать дальнейших проблем.

Завышение или занижение стоимости

Несмотря на то, что аккредитованные банком компании редко идут против принципов, иногда такое тоже случается. Риск потерять аккредитацию, а значит и постоянный поток клиентов, все же сказывается на добропорядочности фирмы, позволяя максимально объективно провести оценку недвижимости.

Чтобы избежать неприятностей, банк нанимает собственных оценщиков, которые выполняют две ключевые задачи.

• Во-первых повышают качество оценки, сводя к минимуму риски появления сговора заемщика и оценочной компании, а также реализуют возможность предъявить претензии к независимому оценщику, если возникнут сомнения в честности предыдущей оценки. В этом случае банк имеет на это право, так как является одной из сторон сделки согласно договору купли/продажи;

• Во-вторых, банк понижает стоимость оценочных услуг, так как формирует оптовый заказ, а от постоянного потока клиентов не откажется ни одна компания.

Сделка может осуществляться между банком и оценочной фирмой. Именно этим объясняется необъективная оценка стоимости жилья банковским оценщиком. Если сумма небольшая, банк имеет право выдавать меньшее количество денег заемщику. Но такая схема, скорее редкость, и доказывает, что лучше вообще не брать средства в банке с подобным подходом к клиенту.

А вот попытки ипотечников завысить стоимость недвижимости встречаются часто. Согласно неофициальной статистике приблизительно 30% таких сделок заканчиваются успешно. Но остальные 70%, особенно если махинация вскрывается, теряет доверие банка, следовательно в будущем взять любой кредит или провести другие операции с финансами для них будет довольно сложно.

Следует обратить внимание, что для того чтобы обезопасить сделку кредиторы требуют доказательства платежеспособности человека. Как минимум заемщик должен располагать расчётным счетом, на котором есть сумма достаточная для первого взноса за квартиру

Схема для обмана банка

Чтобы обманом получить средства в банке, нужно внимательно подходить к каждому шагу. Сейчас банковская система предусматривает риск обмана и очень ревностно относится к документам об оценке. Чтобы не подвести себя и не потерять доверие банковского учреждения, надо работать по такой схеме:

• Правильно подобрать недвижимость. Как правило, покупатели ищут квартиры, которые находятся в собственности уже более трех лет, отдавая предпочтение предложениям из вторичного рынка;
• Далее, надо переговорить с продавцом, ведь это по нему данная схема может ударить больнее всего;
• Надо чтобы владелец квартиры написал расписку, где указывает, что покупатель предоставил ему сумму первоначального взноса. Эту расписку нужно отнести в банк;
• Покупатель дает расписку, что он взял такую же сумму, для того, что быв случае расторжения сделки, каждая сторона осталась бы при своем;
• Если заемщик все делал правильно и ему повезло, в банке одобряют ипотеку. Покупатель отдает за квартиру сумму равную ста процентам.

Естественно, сотрудники банка понимают, что подобная схема не в их интересах, потому у каждого уважающего себя банка есть аккредитованная оценочная компания, а то и несколько фирм, с которыми происходит сотрудничество. Данные компании самостоятельно проводят оценку недвижимости, под которую будет выдана ипотека, и выставляют свою стоимость, что должна практически сбегаться с указанной в договоре цифрой. Если этого не произойдет, то у продавца будут проблемы, поскольку его оценка не является адекватной, и может вызвать подозрение в мошенничестве.

Риски Продавца при завышении стоимости квартиры

А что Продавец? Чем он рискует, если подпишется под эту авантюру?

Такая продажа квартиры по завышенной в договоре цене действительно несет для Продавца некоторые риски. Продавцы вообще не очень любят Покупателей с ипотекой, а тем более тех, кто тащит за собой свои проблемы и предлагает решить их методом «серых схем». Но когда с Покупателями на рынке напряженка, приходится мириться с тем, что есть.

В этой схеме с завышением стоимости возникает один щекотливый нюанс. Продавец, фактически, подписывает бумаги, согласно которым он получил денег больше, чем на самом деле. И если сделка потом будет признана недействительной, то стороны обязаны будут вернуть все полученное по сделке (). Соответственно, Продавец должен будет вернуть ту сумму (увеличенную), которая прописана в договоре.

Как на практике решается этот вопрос?

Тут в дело вступают встречные (или «возвратные») расписки от Покупателя.

Аккредитив при купле-продаже квартиры – как происходит расчет.

Расписка от Покупателя при завышении стоимости квартиры

В случае судебных споров, расписки принимаются к рассмотрению наравне с другими документами, и если они составлены юридически грамотно, то их суть и содержание учитываются при вынесении решения суда. Поэтому недооценивать их юридическую силу не стоит.

При завышении реальной стоимости квартиры, в практике используют т.н. «возвратную расписку». Суть ее в том, что Покупатель, якобы внесший аванс по Предварительному договору, подтверждает в расписке, что получил эти деньги назад. Основание? В результате расторжения этого самого Предварительного договора.

Примерный образец формулировки в подобной расписке может выглядеть так:

Расписка может быть написана как собственноручно (от руки), так и напечатана на принтере. Главное, чтобы она имела оригинальную подпись ее составителя, с полной расшифровкой своего ФИО от руки.

Эта расписка пишется одновременно с подписанием Предварительного договора, но датируется на несколько дней позже. То есть формально получается – подписан Предварительный договор, передан аванс Продавцу, затем через несколько дней этот договор расторгнут, сумма аванса возвращена Покупателю.

Некоторые риэлторы предлагают такой вариант расписки, в котором Покупатель якобы взял в долг у Продавца эту самую сумму аванса. Но в этом случае Покупатель уже сам может испугаться. Ведь Продавцу ничего не мешает со временем «дать ход» этой долговой расписке и потребовать с Покупателя денег.

Расписка от Покупателя квартиры остается на руках у Продавца в качестве «страховки», на случай признания сделки недействительной и требования вернуть «полную сумму по договору».

С чего начать продажу квартиры? С первого шага ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ.

Дополнительно к расписке Продавец может внести в условия Договора купли-продажи квартиры отдельный пункт, согласно которому, в случае оспаривания сделки и признания ее недействительной по иску Покупателя, тот обязуется по соглашению сторон выплатить компенсацию/штраф Продавцу в размере той самой завышенной суммы.

Вообще-то, для Продавца квартиры риск завышения цены в договоре довольно низок. Почему? Потому что абсолютное большинство судебных исков о признании сделок с квартирами недействительными подаются самими Продавцами, или третьими лицами с их стороны (их родственниками, например). Поэтому, если Продавец не собирается сам отсуживать свою квартиру назад, то шанс, что это сделает Покупатель – близок к нулю. Тем более, что для признания сделки недействительной, Покупателю придется предъявить суду серьезные основания (например, грубое нарушение условий договора Продавцом), а такого в практике рынка недвижимости почти не встречается.

При этом, если даже впоследствии у Покупателя с банком возникнет конфликт по поводу искусственно увеличенной цены договора, то это уже будет разбор полетов между кредитной организацией и ее клиентом. Продавца квартиры это уже не касается.

Кстати, от грамотности формулировок в договоре и в расписках будет зависеть их юридическая сила (т.е. защищенность и обязанность к исполнению). Поэтому, если уж идти этим путем, то лучше составлять такие документы у профильных юристов.

Для Продавца есть и еще одна неприятность при продаже квартиры по завышенной цене. Это повышенный налог с продажи. В налогооблагаемой базе будет учитываться та цена, которая указана в договоре. Но в ряде случаев этот налог можно вообще не платить (подробнее – по приведенной ссылке).

Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики. СПЕЦРАЗДЕЛ.

Когда не стоит увеличивать цену квартиры под ипотеку

Доказать, что стороны намеренно манипулировали ценами для получения выгоды чрезвычайно сложно и если куплей-продажей удовлетворены все, нет признаков мошенничества по отношению к участникам, то наибольшее что грозит им – претензии со стороны налоговой инспекции (при снижении).

Способы манипулирования ценой называют «серыми» именно из-за того, что они скрывают реальную природу вещей, но юридически это законно и сложно привлечь кого-то к ответу. Опасность повышается, когда возник конфликт между контрагентами, кредитором.

Не рекомендована завышенная сумма в договоре купли-продажи в таких ситуациях:

• при нестабильности доходов и возможности возникновения проблем с выплатами. Есть опасность разоблачения;
• при недостаточно доверительных отношений между сторонами. Хотя они страхуют себя обоюдными уведомлениями о получении средств, все равно разбирательства нежелательные, особенно те, которые рассматривают суды: мнимые договоренности будут считаться ничтожными, негативные последствия затронут две стороны;
• объект дорогостоящий и сложно провести сравнение на рынке в данной категории. Если банк потребует именно оценку экспертов, то договориться проблематично: специалисты несут ответственность за заведомо неправдивое заключение.

{banner_bottomtext}Санкции за описываемую манипуляцию такие:

• при применении снижения налоговая обвинит в уклонении от уплаты налога. Продавцу придется выплатить полный налог и штраф в суме от 20 до 40% от неуплаченного (ст. 122 НК).
• уклонение от уплаты налогов по ст. 198 УК чревато уголовным преследованием.
• мошенничество по ст. 159.1 УК со всеми вытекающими последствиями. Это бывает редко, но исключать возможность такого развития событий не следует.

Риски покупателя

Опасности для покупателя:

• зачастую банки требуют официальной оценки объекта – договориться потребуется не только с продавцом, но и с оценщиками. Кредитор рекомендует пользоваться услугами своих компаний-партнеров. С ними сложно работать, поскольку они дорожат аккредитацией и с опаской участвуют в подобных действиях. Привлечь независимого эксперта можно, но заимодатель вправе проверить результат его исследований. При выявлении манипуляций покупателю откажут, занесут в черный список или одобрят меньший займ;
• долговое обязательство пишут две стороны. При срыве сделки будет сложно доказать, что покупатель ничего не должен продавцу, если расписки неправильно составлены. Продавец может потребовать от контрагента выплаты сумм, которые фактически он не должен требовать по договоренности. Эта возможность маловероятна, если реализатор хочет продать квартиру, на которую долго искал клиента.

С другой стороны, уменьшение порождает риски, что если приобретатель заплатил больше, чем прописано в ДКП, то в судебном процессе он не сможет доказать истину или это будет сделать крайне сложно. Ему вернут только то, что прописано в соглашении. Продавцу же выгодна ситуация – в случае реституции он получит назад свой объект и вернет контрагенту сниженную сумму.

Риски продавца

Опасности для продавца:

• при конфликте покупатель может требовать возврата денег по выданным долговым бумагам, а именно по стартовому взносу. Особенность в том, что средства реализатор на самом деле не получал от него;
• платит 13% налога с повышенной стоимости. Это невыгодно, если невозможно применить имущественные вычеты;
• вынужден возвращать увеличенную сумму по ДКП, если произошел конфликт и контрагент вопреки соглашению требует этого;
• при применении налогового вычета махинации могут обнаружить сотрудники налоговой и тогда данное нарушение повлечет уголовное преследование. Впрочем, это бывает крайне редко, так как оценку оспаривать проблематично, а также необходимо доказать намерение получить выгоду.

Как завысить оценку стоимости

Для того чтобы завысить оценку, необходимо пошагово выполнить целый ряд последовательных действий. Как правило, для такой схемы потребуется проделать следующее:

1. Выбрать наиболее подходящий объект недвижимости (следует выбирать квартиры в свободной продаже собственниками).
2. Потребуется заключить соответствующее соглашение с продавцом об условной передаче крупного аванса.
3. Продавцом составляется расписка в трех экземплярах о том, что он получил от непосредственного покупателя оговоренную сумму денег.
4. Один экземпляр передается в банк, где получается подтверждение того, что определенный процент стоимости имущества уже оплачен.
5. Далее составляется расписка о том, что стороны не имеют друг к другу каких-либо претензий относительно денег.
6. Кредитор одобряет ссуду заемщику, которая по факту будет покрывать полноценную стоимость жилья.
7. Впоследствии оформляется основной договор по передаче имущественных прав покупателю на основании соглашения.

Далее останется только зарегистрировать права собственности, а после предоставить в финансовое учреждение необходимый перечень документов для подтверждения. Впоследствии предстоит выплачивать полную сумму, которую банк предоставил заемщику.

Основные термины стоимости недвижимости

Большинство современных сделок, касающихся ипотечного кредитования, происходят с привлечением заемных средств. Сумма одобряемого банками займа, формируется с непосредственным упором на стоимость самого жилья. Но стоит учитывать, что существует несколько разновидностей оценочной стоимости. Когда дело касается недвижимости, банки оперируют с двумя ее видами:

1. Кадастровой.
2. Рыночной.

Кадастровая стоимость

Данный показатель резко отличается от аналогичного рыночного в сторону уменьшения. Складывается данный идентификатор из итоговых затрат, полученных при непосредственном строительстве дома за минусом будущего износа здания.

Мнение эксперта
Евгений Беляев
Юрист-консультант, финансовый эксперт

Спросить

Кадастровая стоимость введена в оперирование специально для получения уровня налогообложения при проводимых будущих сделках с недвижимостью.

Стоит учитывать, что сделка с завышением стоимости квартиры по кадастровой цене априори невозможна. Но такая возможность легко осуществима при использовании рыночной стоимости продаваемого/покупаемого жилья.

Рыночная стоимость

Этот показатель определяет исключительно активный и действующий рынок недвижимости. Идентификатор рыночной стоимости изменчив и зависит от многих факторов. А именно:

• спроса на жилье в данный период времени;
• политического и экономического положения в стране;
• сезона (времени) года;
• объема полученных льготных сертификатов.

При определении текущей рыночной стоимости также учитывается и ряд дополнительных нюансов. А именно планировка продаваемого объекта, развитость инфраструктуры, района нахождения жилья, этажность и износа дома. Обязательно учитывается и анализ предлагаемых к продаже иных аналогичных объектов недвижимости.

Нередко используется и завышение цены квартиры при ипотечных сделках, некоторые займополучатели заинтересованы в таком искусственном повышении для получения ипотеки по наиболее выгодным условиям. Но зачастую это используется, чтобы обойти банковское требование по внесению авансового платежа.

Последствия завышения для покупателя

Согласитесь, описанная выше схема является не совсем честной по отношению к банку. К тому же в сговоре и оценщик, предоставивший недостоверные сведения в отчёте. Каждая из сторон сделки должна понимать, на что идёт и чем это чревато.

Больше всех рискует покупатель, ведь именно он собирается обмануть банк и провернуть мошенническую сделку. И если договориться с продавцом у него получится, то склонить на свою сторону оценщика будет весьма непросто, поскольку:

• банки прекрасно осведомлены о подобной схеме, если заёмщик приносит расписку от продавца, то это уже повод насторожиться и провести дополнительную проверку;
• кредитные организации работают только с аккредитованными (проверенными и надёжными) оценщиками, которые не будут обманывать банк ради небольшой выгоды – при разоблачении они потеряют доверие финансового рынка и источник существования.

Конечно же заёмщик вправе обратиться к любому оценщику, даже не имеющему аккредитацию, но его в любом случае банк будет проверять на порядочность, затребовав необходимые документы.

Если же оценщик всё же окажется нечист на руку (не стоит спускать со счетов человеческий фактор и жадность рядовых служащих оценочной компании), покупателя подстерегают и другие риски.

• Продавец может оказаться непорядочным и отказаться уничтожить долговую расписку после завершения сделки и получения полного расчёта за проданную недвижимость. Если он предъявит её покупателю, то тому придётся выплатить долг в размере завышенной суммы.
• Если покупатель решит получить налоговый вычет и вернуть часть заёмных средств благодаря ранее уплаченным налогам, а фискальные органы заподозрят мошенничество, то заёмщик окажется под следствием и может быть привлечён к уголовной ответственности.

Частые вопросы

Действующим законодательством не запрещается указывать определенную стоимость в договоре. Однако и кредитор в лице банка вполне может уточнить стоимость недвижимого имущества при помощи своих экспертов.

И если банк по каким-либо причинам откажется выдавать кредит этому покупателю или одобрит стоимость, меньшую, чем заявлено в ДКП, либо каким-то образом изменит условия кредитования так, что приобретатель не сможет его взять, то договор будет расторгнут. А в случае расторжения сделки в соответствии со ст. 453 Гражданского кодекса (ГК РФ) стороны возвращают друг другу все, что в ходе сделки было передано. В результате продавец будет обязан выплатить ту сумму, которая указана в бумагах.

Чтобы этого не произошло, расписку о передаче денежных средств нужно писать только после одобрения банком ипотеки.

Если продается недвижимое имущество, используемое в личных целях, то есть некоммерческое, то продающей стороной уплачивается налог на доходы физических лиц (НДФЛ). В соответствии со ст. 224 Налогового кодекса РФ ставка этого налога составляет 13 %. При этом для собственности, которой продавец владеет менее 3 лет, предусмотрено два варианта налогоисчисления:

• с налоговым вычетом в размере 1 000 000 рублей: 2.700.000*10%+2.700.000=2.970.000; 2.970.000-1.000.000=1.970.000; сумма налога будет равна 1.970.000*13%;
• вместо имущественного вычета можно применить уменьшение суммы в размере подтвержденного дохода, например, если продавец может документально подтвердить, за какую цену он приобрел жилье, то налоговая база будет уменьшена на эту сумму: квартира куплена за 2.000.000, продается за 2.970.000, налог платится с 970.000.

То есть в первом случае сумма налога составит 256.100 рублей, а во втором — 126.100 руб.

Риски продавца

Отдадите больше, чем получите

По каким-либо причинам сделку купли-продажи квартиры признали недействительной. Продавец получает обратно свою собственность, а взамен ему возвращают деньги, вырученные от ее продажи.

Если сделка оформлялась с завышением стоимости жилья, то продавец будет обязан отдать покупателю не ту сумму, которую получил по факту, а именно ту, которая указана в договоре купли-продажи.

Потеряете время, если покупателю откажут в ипотеке

Часто случается, что банк дает займ в размере 80-90% от рыночной стоимости, указанной в оценочном отчете. То есть, чтобы получить сумму полностью, придется договариваться с оценщиками. Оценщики, аккредитованные банком, на это не пойдут.

Или банк может вовсе не одобрить ипотеку. В любом случае, продавец должен терпеливо ждать результата переговоров заемщика и кредитора, потому что сторонами сделки уже был подписан предварительный договор купли-продажи.

Станете соучастником мошенничества

Продажа квартиры по завышенной цене — по сути, обман банка. Участвуя в подобной сделке, нельзя остаться не причастным к мошеннической схеме. Продавец недвижимости так же, как и покупатель, отвечает перед законом.

А закон гласит, что нельзя предоставлять в банк заведомо недостоверные сведения. Если кредитор обнаружит нарушение, то обеим сторонам сделки придется выплатить большой штраф. Более того, продавец и покупатель могут получить реальный срок.

Заплатите больше налогов

Размер налога с продажи жилья зависит от того, сколько лет продавец владел недвижимостью. Если этот срок менее 3 или 5 лет, то придется заплатить НДФЛ 13% с учетом суммы, которая была указана в договоре купли-продажи.

То есть продавец заплатит налог и с тех денег, которые он фактически не получал. Покупатель, наоборот, сэкономят, так как сможет вернуть 13% от этой суммы после регистрации права собственности на квартиру.

Аренда вместо ипотеки

Сегодня многие граждане снимают жилье в аренду. Это одна из причин, по которым возникает необходимость в получении ипотечного кредита. Однако, как показывает практика, аренда может быть выгоднее ипотеки. Это объясняется следующими факторами:

1. Арендная плата в большинстве случаев значительно ниже платежей по займу.
2. В случае возникновения необходимости переезда, гражданин может без проблем разорвать договор аренды, соответственно, он не привязан к определенной географической точке.
3. В случае ЧП гражданин не рискует потерять собственность (поскольку квартира принадлежит другому лицу).

Существует еще одно важное обстоятельство. Выплата аренды в комплексе с постепенным откладыванием денег на квартиру в большинстве случаев является более выгодной, нежели ипотечный заем

Даже при учете уровня инфляции и увеличения стоимости имущества, размер окончательной переплаты будет ниже, чем в случае с ипотекой. Среди недостатков данного способа:

1. Зависимость от хозяина собственности, что предполагает наложение определенных ограничений на использование недвижимости.
2. Длительное время ожидания.

На накопление необходимой суммы может уйти несколько десятилетий. Ускорить процесс можно, открыв депозит в одном из отечественных банков. В таком случае средства гарантировано не будут тратиться клиентом, а процентная ставка убережет их от инфляционных процессов.

Сдача ипотечного жилья в аренду

Один из способов покрытия стоимости ипотеки – сдача ипотечной квартиры в аренду. Законодатель не запрещает проводить такие действия. Соответственно, гражданин может приобрести квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду. Средства, полученные в результате этого, направляются в счет погашения задолженности. При помощи данного способа можно получить квартиру после погашения займа без затраты личных средств. Однако данный способ действует только в теории.

Выгодно ли купить квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду? Как показывает практика, в данном случае теоретические соображения не согласуются с реальной ситуацией:

1. Во-первых, от заемщика потребуется первоначальный взнос.
2. Во-вторых, стоимость аренды в большинстве случаев существенно ниже платежей по займу. Если же заемщик установит высокую стоимость арендной платы, найти клиента будет довольно сложно.
3. В-третьих, лицо, проживающее в квартире, может повредить ее. Поэтому необходимо учитывать также стоимость проведения ремонтных работ и дополнительные затраты.

Как следствие, заемщик не только не покроет затраты на ипотеку, но, в большинстве случаев, вынужден будет вложить дополнительные средства. Кроме того, неизвестно в каком состоянии будет квартира после ее использования сторонними лицами на протяжении нескольких десятков лет.

Таким образом, оформление ипотечного кредита позволяет приобрести недвижимость в короткие сроки. После оформления сделки заемщик становится собственником жилья, но не может распоряжаться им в полной мере, поскольку оно предоставляется в качестве залога (то есть, продать имущество или обменять его на другое, нельзя).

Длительный срок погашения займа в комплексе с процентной ставкой приводят к значительным окончательным переплатам, что повышает реальную стоимость имущества. Поэтому, несмотря на рекордно низкие процентные ставки и понижение стоимости имущества, оформлять ипотеку без большого первоначального взноса невыгодно. Иная ситуация возникает, если гражданин уже собрал значительную часть средств, необходимых для приобретения собственности, и сможет погасить задолженность в течение нескольких лет.

https://youtube.com/watch?v=gqZ-vOCMtOc

Оформление документов и передача денег

Частой ошибкой продавцов считается сотрудничество с непроверенными риэлторами, которые традиционно обещают реализовать недвижимость дорого и в максимально сжатые сроки.

Главным условием сотрудничества с такими предприимчивыми людьми является необходимость сдать им все существующие оригиналы, а также подписать договор, согласно которому продавец не может пользоваться услугами других посредников.

Получается, что собственник жилья, которое выставлено на продажу, не может предпринимать никаких действий, чтобы ускорить процесс. Расторжение такого договора не вызовет никаких серьезных последствий, однако у риэлтора после этого трудно забрать оригиналы документов.

Если для передачи денежных средств был выбран наличный тип расчета, стоит учесть несколько важных моментов:

1. Деньги можно передавать в безопасном месте, чтобы свести возможность грабежа к минимуму.
2. Выбранный вариант оплаты должен быть прописан в подписанном участниками сделки договоре купли-продажи.
3. Продавец во время передачи денег не должен быть сам. Лучше всего взять с собой два или три свидетеля.
4. Завершительным этапом считается составление расписки от продавца, о том, что деньги за проданную недвижимость он получил.

Почему происходит завышение стоимости недвижимости

Данный вид займов отличается особой продолжительностью, в среднем плательщику придется погашать задолженность в срок до 25-30 лет. И на всем протяжении этого времени жилье не будет находиться у него в собственности. Поэтому прежде, чем оформлять такой кредит, стоит все тщательно взвесить, тем более, если дело начнет касаться искусственного завышения оценки жилища. Стоит учитывать, что и продавец также становится участником такой схемы.

Ошибочные причины

Порой предпосылки, которые появляются для искусственного повышения цены, бывают и ошибочными. Происходит это по следующим причинам:

Когда предварительно оценивается недвижимость, во внимание берется оценка аналогичных объектов жилья в данном районе. Но иногда такая стоимость в разы превосходит имеющуюся рыночную, что не учитывается оценочной комиссией

Итогом становится непреднамеренное искусственное завышение.
Такая ситуация может происходить из-за некогда допущенных ошибок в бумагах, оформляемых на недвижимость. Например, изменена площадь жилья или же ошибка кроется в годе постройки дома.
Использование устаревшими итогами работы оценочной комиссии. Ведь положение на рынке недвижимости может стремительно меняться, и отчеты, сделанные несколько лет назад, теряют актуальность.

Чем угрожает покупателю данная ситуация

Такая ситуация, как искусственное завышение стоимости недвижимости, может стать угрожающей и для самого приобретателя. Риски для него могут быть следующими:

1. Трудности в предоставлении отчета по оценке приобретаемого жилья, который в обязательном порядке требует кредитор. Если вдруг предоставленная отчетность вызовет подозрения, он будет отправлен на перепроверку и, при выявлении завышения, банк откажет в кредитовании.
2. Могут произойти и неприятности из-за недобросовестности продавца. Ведь на протяжении всего ипотечного кредитования у него на руках будет иметься долговая расписка. И ничто не помешает обратиться непорядочному человеку в суд вместо того, чтобы порвать расписку после окончания сделки. Такое происходит, если продавец решит вымогать лишние деньги, ведь повышение будет расцениваться, как мошенничество.

Что полезно знать при торге

Чем рискует продавец

Но не только покупатель недвижимости может столкнуться с различными неприятностями из-за искусственного повышения стоимости. Такая схема становится рискованной и для самого продавца. Ведь еще никто не отменял уголовную ответственность, которая маячит перед обоими участниками такой сделки по факту «мошенничество».

Основные причины

Чаще всего к завышению прибегают покупатели, не имеющие средств на первоначальный взнос.

Таким образом они обходят это требование банка – именно эта причина и будет основной, фактически каждый заёмщик, договаривающийся о завышении стоимости недвижимости, делает это именно для того, чтобы не вносить в банк свои средства.

Но есть и такие, кто изначально не собираются рассчитываться и намереваются провернуть какую-то аферу – самые настоящие мошенники. Впрочем, их меньшинство, поскольку в сфере ипотеки всё сильно регулируется, и у них точно не получится продать квартиру и получить действительно большую прибыль.

Наконец, это может использоваться, чтобы выплатить как можно более крупный первый взнос, и за счёт этого получить наиболее выгодные условия по ипотеке – ведь банки, как правило, предоставляют низкие процентные ставки тем, кто сделал большой первый взнос, по сравнению с теми, кто его не сделал либо внёс мало средств.