Как продать квартиру в ипотеке

Как продать ипотечную квартиру?

Существует четыре способа продажи ипотечного жилья:

1. Досрочное погашение займа.
2. Самостоятельная продажа.
3. Продажа с помощью банка.
4. Продажа долговых обязательств.

Досрочное погашение

Этот способ подразумевает поиск покупателя, который согласится купить жильё с обременением и выдаст продавцу деньги для досрочного погашения оставшейся части долга. Найти такого покупателя непросто: обременение квартиры часто отпугивает потенциальных покупателей.

Схема досрочного погашения ипотеки актуальна при продаже строящегося жилья. Жилплощадь в новостройках с хорошей планировкой пользуется повышенным спросом, и у добросовестного застройщика обычно нет отбоя от покупателей на те квартиры, которые находятся на завершающем этапе строительства.

Как проводится процедура продажа квартиры по схеме досрочного погашения ипотеки? Первый шаг – это получение согласия банка. Заёмщику нужно будет указать причину досрочного погашения кредита, ведь банку это не очень выгодно. Дальнейшие этапы процедуры:

1. Определение суммы задолженности по кредиту.
2. Составление соглашения между заёмщиком и покупателем (заверяется у нотариуса).
3. Выписка заёмщика и всех членов семьи (в том числе и несовершеннолетних) из ипотечной жилплощади.
4. Внесение задатка в размере, необходимом для полного погашения ипотеки.
5. Закрытие ипотеки и снятие обременения с квартиры.
6. Заключительный этап: переоформление перехода права собственности на квартиру в регистрационной палате.

Самостоятельная продажа

Ключевая рекомендация для продавца: не следует скрывать от потенциального покупателя тот факт, что продаваемое жильё находится под залогом у банка. Такое поведение будет расценено как вовлечение покупателя в афёру.

Сама же сделка совершается просто. Главное – всё делать по закону. Допустим, квартира понравилась покупателю и он решил её приобрести, зная, что недвижимость находится под обременением. Дальнейший ход сделки таков:

1. Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога.
2. Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ.
3. Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
4. С квартиры снимается обременение.
5. Оформляется договор купли-продажи в Росреестре.
6. Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.

Продажа ипотечного жилья банком

При использовании данной схемы продажи ипотечного жилья банк уже выступает не в качестве стороннего наблюдателя. Он ведёт сделку от начала и до конца, выдаёт свою ячейку, занимается всеми документами. От продавца требуются лишь подписи. Сотрудники банка будут самостоятельно связываться с Регпалатой.

Покупатель ипотечного жилья вносит денежные средства в банковскую ячейку кредитора, а разницу между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеке кладёт в другую ячейку. Далее банк сообщает Регпалате о выплате кредита, и с объекта продажи снимается обременение.

Продажа долговых обязательств

Данный способ подразумевает продажу заёмщиком своих долговых обязательств перед банком. В этом случае ипотечный кредит переоформляется на нового заемщика. Банк заключает договор с покупателем о переводе на него оставшейся части займа. Таким образом, уже новый заёмщик становится собственником ипотечной жилплощади и должником по кредиту.

Многие покупатели сами желают приобрести квартиру, находящуюся под обременением, ведь ипотечная недвижимость зачастую предлагается по более низкой стоимости. Для таких покупателей процедура оформления ипотечного займа почти не отличается от стандартной:

• Кандидат предоставляет пакет документов для рассмотрения заявки на ипотечный заём.
• В случае одобрения проводится оценка приобретаемой недвижимости.

Перерегистрацией залога в Росреестре занимается исключительно банк. Заёмщику остаётся только подписать документ о переуступке долгового обязательства.

В случае переоформления кредита в качестве покупателя может выступить и другая кредитная организация. В подобной ситуации ипотечный заём переводится на банк, который предоставил новый кредит для погашения старого. В наши дни это довольно частое явление, так как с каждым годом банки уменьшают процент по кредиту. А заёмщик, нашедший банк с более приемлемой процентной ставкой или более лояльными условиями, проводит перекредитование ипотеки, переведя долг в другую кредитную организацию.

Условия Сбербанка для продажи ипотечной недвижимости

В большинстве случаев финансовая организация идёт навстречу заемщику и соглашается удовлетворить требования, даже если было оформлено 2 ипотеки, и гражданин решил реализовать одну из квартир

Однако для этого важно выполнение ряда условий

Эксперты советуют принять во внимание следующие нюансы:

1. Если присутствует риск появления просрочки, банк пойдет на уступки и согласится продать имущество. Однако из-за того, что человек заранее не предупредил о планируемом действии, может быть взята дополнительная комиссия.
2. Покупателю и продавцу придётся заключить предварительное соглашение. Это даёт финансовой организации гарантию того, что сделка обязательно состоится.
3. Если человек самостоятельно ищет покупателя после того, как банк дал согласие на реализацию недвижимости, погашение задолженности будет происходить за счет средств, которые в последующем предоставит лицо, готовое приобрести залоговую недвижимость.
4. Обычно компания берёт на себя обязательства по подготовке всех необходимых документов для выполнения процедуры снятия обременения. Поэтому операция считается максимально безопасной.

Условия банка

Как продать квартиру под ипотеку Сбербанка

Высокая стоимость жилья на рынке и широкая распространенность услуг ипотечного кредитования являются причиной, по которой собственники жилья, желающие выставить его на продажу, все чаще получают предложения не продавать квартиру за наличные, а воспользоваться услугами Сбербанка и продать квартиру с использованием механизмов ипотеки.

Такая сделка имеет ряд отличий от обычного договора купли-продажи жилья:

1. Нужно собрать больший пакет документов.
2. Сделка заключается за более протяженный срок.
3. Минимальные риски для всех участников сделки, поскольку все документы, сопровождающие сделку, проходят дополнительную экспертизу в банке. Банк же крайне заинтересован в правильности и законности проведения процедуры.

Единственно возможный риск в процессе заключения подобной сделки – возможность лишения банка лицензии. Но подобные случаи встречаются совсем нечасто, а в случае продажи квартиры под ипотеку Сбербанку такое развитие событий практически невероятно.

Если вы решили продать квартиру под ипотеку Сбербанка, вам необходимо предпринять следующие шаги:

• Найти покупателя и, обсудив с ним все детали будущей сделки, заключить устную договоренность. На этой стадии желательно сразу разрешить все спорные вопросы и добиться максимального понимания всеми заинтересованными сторонами всех деталей предстоящей продажи.
• Заключить предварительный договор о купле-продаже квартиры, получить от покупателя аванс.
• Передать покупателю все необходимые документы на объект недвижимости – свидетельство о праве собственности, ксерокопии паспортов или других документов всех собственников жилья, технический план и паспорт квартиры, выписку из домовой книги, справку из бюро технической инвентаризации, копию лицевого счета.
• Покупатель должен представить документы в банк. После этого банк проверит документы и саму квартиру и составит отчет об оценке, на основании которого будет приниматься решение о согласии на сделку. Все эти операции занимают много времени, придется запастись терпением.
• Банк подготавливает основной документ купли-продажи квартиры, который и должны подписать покупатель и продавец.
• Договор регистрируется банком.
• Продавец получает от банка стоимость квартиры. При этом продавец пишет расписку о получении всей суммы. Покупатель получает документы, подтверждающие право собственности на жилье и становится участником программы ипотечного кредитования Сбербанка.

Как видите, продать квартиру под ипотеку Сбербанка не так сложно, как кажется вначале. Если же возникают трудности, всегда можно обратиться за консультацией к специалистам Сбербанка, которые помогут правильно составить договор и объяснят, какие документы необходимо собрать.

Важные мелочи при продаже квартиры под ипотеку Сбербанку:

1. Не отдавайте покупателям оригиналы документов на квартиру! Для решения о предоставлении ипотеки банку достаточно ксерокопий.
2. Выясните, был ли покупатель в каком-нибудь банке, одобрена ли ему ипотека. Нередко покупатели, не до конца осознавая тонкости процедуры, находят продавца, а потом, обратившись за ипотекой, узнают, что им в силу каких-либо причин банк не может одобрить открытия ипотечного кредита или готов предоставить только гораздо меньшую сумму.
3. Не доверяйте продажу своей квартиры и составление пакета документов посторонним людям.
4. Не соглашайтесь переводить свою квартиру в залог до полного расчета и оформления купли-продажи.
5. При наличии сомнений в деталях договора лучше проконсультироваться у юриста или в уважаемой риэлтерской компании. Такая консультация может быть платной, но лучше потратиться на гонорар юриста, чем потерять большую сумму из-за нарушений в оформлении договора.

Какие документы необходимо собрать?

Сначала, когда к вам обратились покупатели с просьбой совершения сделки через ипотечный кредит, нужно подготовить всё необходимое. Соберите документы, которые могут понадобиться, ведь банк не будет сотрудничать, если его требования не будут выполнены. Вы должны будете принести сотрудникам банка следующие документы:

Технический паспорт квартиры.

Документ, подтверждающий право на собственность, и документ о приобретении (например, завещание, если жильё досталось вам в наследство, или договор, если вы приобрели его).

Паспорт человека, который является собственником продаваемой квартиры.

Кадастровый паспорт, который должен был быть обновлён не ранее пяти лет назад (в противном случае необходимо сделать это).

Выписку из Росреестра (в ней должны содержаться сведения о квартире, она не должна быть, например, заложенной).

Важным документом также является заключение оценочной компании. Заказывает и оплачивает её именно заёмщик!

Способы продажи ипотечного жилья

Если человеку не удалось разобраться, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка, он может попытаться продать недвижимость без участия кредитора. Однако в этой ситуации продавцу придется уговорить покупателя совершить сделку купли-продажи квартиры на особых условиях. Если человек собирается продать залоговую недвижимость без согласия банка, придется совершить следующие действия:

1. Посетить банк, предоставивший ипотеку и узнать величину текущего долга. Лучше получить документ, подтверждающий точный размер задолженности.
2. Оформить предварительную сделку купли-продажи квартиры. Документ обязательно должен быть заверен у нотариуса.
3. Получить деньги для погашения текущего долга. Их предоставляет приобретатель ипотечной квартиры.
4. Осуществить закрытие кредита. После этого произойдет снятие обременения на квартиру, владелец недвижимости сможет передать права на нее покупателю.
5. Получить документ, подтверждающий возврат долга банку. Когда бумага на руках, владелец недвижимости может подготовить остальную документацию и отправиться вместе с покупателем к нотариусу.

Если покупатель боится отдавать деньги продавцу для погашения займа и требует гарантий, можно оформить с заинтересованным лицом продажу ипотечного долга. В этой ситуации возвращать остаток ипотечного кредита должен будет покупатель. При этом продавцу передается определенная сумма денежных средств, о которой договорятся стороны. Следует помнить, что такая сделка допускается, если покупатель соответствует требованиям банка. Человеку, на которого переводится долг, придется:

• подготовить стандартный пакет документов, требуемый при оформлении ипотеки;
• подтвердить платежеспособность;
• доказать соответствие установленным требованиям.

При переводе долга банк может изменить условия кредитования. Нередко организации повышают ставку по кредиту.

Как продать ипотечную квартиру сбербанка

Порядок реализации залогового имущества Сбербанка приблизительно таков:

1. Заемщик согласовывает со Сбербанком схему действий.
2. Происходит поиск желающих купить квартиру.
3. Залогодатель собирает пакет документов, при необходимости актуализирует отчет об оценке.
4. Подписывается предварительное соглашение о купле-продаже/договор о намерениях/нотариально заверенная расписка о внесении аванса.
5. С полученной предоплаты происходит погашение остатка кредита.
6. Закрытие текущего кредитного соглашения.
7. Снятие запрета на реализацию с квартиры.
8. Подписание финальных документов о купле-продаже.
9. Получение свидетельства о праве собственности.
10. Остаточные взаиморасчеты между сторонами.

За наличные

Если залоговый объект реализуется за наличный расчет, то один из вариантов действий следующий:

• кредитор, покупатель и залогодатель подписывают предварительное соглашение о покупке;
• оговоренная сумма разделяется на две части и помещается в отдельных банковских ячейках;
• банк закрывает кредит, получает деньги с первой ячейки и освобождается;
• для продавца открывается доступ ко второй ячейке после завершения процесса купли-продажи.

В ипотеке с материнским капиталом

Продать квартиру с обременением ипотекой Сбербанка, когда приобретение частично финансировалось за счет материнского капитала, непросто, некоторые нюансы:

1. Ребенок является совладельцем жилья, поэтому схема должна включать последующую покупку квартиры взамен ипотечной, с обеспечением аналогичной доли ребенку.
2. Реализация залога возможна после того, как маленькому члену семьи выполнится 3 года.
3. Обязательно надо разрешения органов опеки: требуются доказательства, что условия жизни малыша не ухудшаются.
4. Договор продажи может регистрироваться с наличием обременения, которое будет снято после полной выплаты средств и регистрации права владения.

Реализация ипотечного жилья при разводе

В случае развода возможны различные ситуации:

1. Распространенный вариант: сделка заключена в браке – право собственности и долг разделяется между супругами пополам:
   • при продаже имущества подписываются документы с обеими супругами, остаток денег разделяется между ними;
   • муж/жена продают долю второму супругу.
2. Если ипотека оформлялась до замужества, то собственник только один – он и участвует в сделке, второй супруг может претендовать на возврат половины ипотечных платежей, что уплачивались в браке.

Часто задаваемые вопросы

Операция по продаже ипотечной квартиры заслуженно считается сложной с юридической точки зрения сделкой. Кроме того, она несет достаточно серьезные риски для каждой из участвующих сторон, но, прежде всего, для покупателя. Однако, и продавец достаточно сильно рискует, особенно в том случае, когда решает продать квартиру в ипотеке и купить другую. Естественно, при подготовке и последующей реализации сделки у ее участников нередко возникают вполне логичные вопросы.

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке

Действующее сегодня в России законодательство не запрещает продажу квартиры, купленной по программе военной ипотеки. Однако, обязательным условием совершения подобной сделки выступает полное погашение кредита, взятого военнослужащим. Это объясняется тем, что недвижимость находится в залоге не только у банка, но и у Росвоенипотеки, представляющей в данном случае интересы Министерства обороны.

Факт. Необходимость продажи жилья, приобретенного по военной ипотеке, возникает в различных случаях. Например, при переводе военнослужащего в другую воинскую часть.

Важной особенностью продажи квартиры, которая была приобретена по программе военной ипотеки, выступает длительная процедура снятия обременения, что повышает риск сделки для потенциального покупателя. Увеличение сроков вызвано необходимостью согласования всех нюансов операции не только с банком, но и с органами Росвоенипотеки

Именно поэтому наиболее часто владелец жилья вынужден брать новый кредит, снимать залог с квартиру и только затем продавать жилье, на котором уже отсутствует обременение, по обычной схеме купли-продажи.

Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом

Сделка по продаже жилья, находящегося в ипотеке и купленного с привлечением средств маткапитала, также имеет несколько особенностей. В их число входят:

• Ребенку, при рождении которого был получен сертификат, должно исполниться 3 года;
• Для совершения сделки нужно получить разрешение органов опеки;
• Для оформления этого документа требуется доказать, что права ребенка не нарушаются, так как будет приобретено новое жилье.

Фактически, продажа ипотечной квартиры, приобретенной, в том числе, на средства семейного капитала, выступает первой частью сделки по покупке нового жилья. При этом речь может идти как о квартире в новостройке, так и недвижимости на вторичном рынке. В некоторых случаях, например, при разводе родителей, продажа жилья сопровождается переводом определенных денежных средств на счет ребенка. В любом случае, ключевым моментом для ее совершения выступает наличие согласия органов опеки.

Риски при покупке/продаже ипотечной квартиры

Любая операция с недвижимостью, на которую со стороны банка наложено обременение, сопровождается повышенным риском, касающимся всех участников сделки. Это объясняется несколькими факторами, в частности:

• Более длительной процедурой совершения операции, которая связана с необходимостью предварительного снятия залога;
• Разными интересами сторон. Например, главной целью банка в данном случае является возврат заемных средств и, по возможности, сохранение запланированной прибыли. Искать наиболее выгодный для заемщика вариант в задачи кредитной организации, как правило, не входит;
• Возможностью столкнуться с действиями мошенников. Сложные финансовые операции, тем более, затяжные по времени, всегда вызывают интерес у преступников, использующих слабые места подобных сделок.

Единственный способ снизить риски при продаже ипотечного жилья – это серьезно подойти к подготовке документов и действовать максимально открыто, как по отношению к покупателям, так и банку. Целесообразно привлекать к реализации сделки опытного риелтора или юридическую службу кредитной организации.

Уплата налога с продажи

В случае, если ипотечная квартира принадлежала заемщику менее 3-х лет, при ее продаже появляется необходимость уплаты подоходного налога. Его величина составляет 13% от разницы между продажной стоимостью и расходами на приобретение жилья. При этом следует помнить, что при последующей покупке новой квартиры или частного дома у человека появляется право на налоговый вычет. В подобной ситуации велика вероятность, что уплаченные в бюджет средства могут быть затем возвращены.

Завтра была ипотека

Например, много лет назад некто в судебном порядке оспаривал права владения квартирой. И суд тогда наложил на объект временный арест. Пусть жилье осталось за владельцем, арест может быть не снят по сегодняшний день.

«Ограничения на операции с недвижимостью, которые накладывают прокуратура или полиция, в основном “«всплывают” после сдачи документов на регистрацию», – рассказывает директор отделения АН «Итака» Надежда Тодыкова.

Следующий ряд проблем продавцу может принести сам покупатель в силу своей неопытности.

«В первую очередь необходимо потребовать в подтверждение официальное письмо о том, что у покупателя есть положительное решение банка о выдаче кредита, – советует руководитель Центра ипотечного кредитования Абсолют Банка Сергей Джамалутинов. – Каждый банк имеет собственную методику андеррайтинга и рисковую политику. И даже для “положительного” заемщика нельзя стопроцентно гарантировать одобрение».
По словам руководителя отдела ипотечного кредитования агентства «Петербургская Недвижимость» Виктории Поляковой, продавцу также не помешает поинтересоваться сроком действия одобрения заемщика. «Одобрение обычно действует три-четыре месяца, и если сроки на исходе, то для проведения сделки может просто не остаться времени, – констатирует эксперт. – Для повторного одобрения требуется время, а банк может и отказать в повторном одобрении, если кредитные характеристики заемщика изменились».

Продавец квартиры должен позаботиться, чтобы у него заблаговременно был собран весь пакет документов

Также особое внимание стоит уделить необходимым справкам, поскольку многие из них имеют ограниченный срок действия, советуют в АН «Бекар»

Покупатель и продавец – клиенты разных банков?

В случае проведения сделки по продаже залоговой квартиры в ипотеку возможны два основных сценария: один, более простой, когда покупатель и продавец являются клиентами одного банковского учреждения, и второй, более сложный, когда кредитуются они в разных банках.

Продажа залоговой квартиры в ипотеку клиенту другого банка – довольно трудновыполнимая задача, но все же реальная. Сергей Слободянюк подчеркивает, что безопасный вариант такой сделки существует: «Теоретически как продавец, так и покупатель могут быть участниками ипотечных схем, и можно организовать сделку, если квартира в ипотеке, а покупатель берет кредит в другом банке

Важно, чтобы у покупателя собственных средств было больше, чем задолженность по кредиту у продавца. Однако я очень сомневаюсь, что серьезный банк будет рассматривать в качестве залога квартиру, уже находящуюся в залоге

Если же банк покупателя не возражает, безопасную схему покупки и расчетов можно продумать и осуществить. Занимаясь подобными сделками с начала кризиса 2008 года, мы проработали различные безопасные схемы приобретения ипотечных квартир».

Наталья Ермолаева, директор ипотечной брокерской компании «Гарант-Кредит» (уполномоченный партнер корпорации «Адвекс. Недвижимость»), отмечает трудность продажи залоговой квартиры в ипотеку и приводит в пример два возможных пути, по которому могут пойти банки, согласившись на подобную сделку: «Когда речь идет о разных банках, то ситуация значительно осложняется. Первый вариант: процедура двойного обременения: для этого банк-залогодержатель должен дать разрешение и это второе обременение наложить. Или же второй вариант: полное досрочное гашение кредитного остатка с последующим снятием обременения. Для этого необходимы свободные средства. Ранее в банках можно было найти такую схему, сегодня таких предложений нет. Если же эти средства вносит покупатель в счет погашения кредита продавца, то тут и возникают высокие риски, необходимо привлекать грамотного риелтора, который поможет, насколько возможно, обезопасить интересы покупателя».

Таким образом, приобретение квартиры в ипотеку, которая находится в залоге у другого банка, может быть осуществлено – для этого и продавец, и покупатель должны убедить свои банки в безопасности сделки. Самым простым выходом из ситуации будет полное погашение задолженности продавца и снятие обременения, а после этого – продажа квартиры в ипотеку. Однако в большинстве случаев у продавца нет достаточных средств для закрытия ипотеки, и он обращается к покупателю, чтобы тот выплатил за него оставшуюся часть, а после этого приобрел жилье. Но в такой ситуации, по словам Натальи Ермолаевой, покупатель и рискует больше всего – ведь он может внести необходимую сумму, а после этого продавец просто не будет выходить на сделку.

Особенности и нюансы

В первую очередь при продаже ипотечной квартиры нужно настроиться позитивно. Особенно внимательными должны быть покупатели.

Они должны учитывать следующие особенности при оформлении сделки:

• Необходимо запросить выписку из ЕГРП, чтобы быть уверенным, что нет обременения на желанный объект.
• Передавая деньги продавцу, нужно составлять расписки.
• Рекомендуется запросить выписку из домовой книги, чтобы быть уверенным, что там никто не прописан.

Продавцы должны быть готовы к следующему:

• Предстоит подготовиться к тому, что сотрудники банка будут контролировать каждый ваш шаг.
• Зачастую банковские работники позволяют досрочно погасить кредит, если выплачено 50 процентов от стоимости долга.
• Чтобы не возникло неприятных сюрпризов, нужно внимательно читать договор, особенно пункты о досрочном погашении.

На продаже имущества продавец может выиграть. Например, если за последние годы стоимость недвижимости возросла, то ее можно продать за более высокую цену, нежели она покупалась, и получить прибыль. Но чтобы не платить налога, с даты приобретения недвижимости должно пройти не менее трех лет. Хотя можно договориться с покупателями, чтобы те указали в документах меньшую стоимость.