Инвестиции в недвижимость: стоит ли, как и в какую инвестировать

Классификация жилой недвижимости

Если вы решили избрать недвижимость для вложения своих средств, то должны знать основную ее классификацию, которая и предопределяет ценовой диапазон для каждого объекта. Существует много вариантов подобной градации, все они имеют право на жизнь, так как не регулируются законодательно и существуют просто для удобства потребителей жилья и его реализаторов.

• Эконом — наиболее дешевый вариант. Новостройки этой категории строятся из дешевых материалов, возводятся быстро по принципу каркасных домов. Единственный плюс — низкая цена, а в остальном же все довольно прозаично: плохая тепло- и звукоизоляция, перепланировку сделать крайне трудно, дом расположен на окраине. При этом всем, срок эксплуатации составляет не более 5 лет.
• Комфорт — наиболее распространенный тип новостроек. По сравнению с предыдущей разновидностью, категория «Комфорт» имеет неплохие условия проживания, хорошую инфраструктуру, придомовую территорию. Чаще всего такие новостройки располагаются в спальных районах мегаполисов.
• Бизнес — к этой категории новостроек относят большинство современных небоскребов, так как сооружаются они из монолитных бетонных блоков. Каждая постройка бизнес-класса особенна и индивидуальна, условия проживания комфортны, имеется отличная инфраструктура, парковка, благоустроенная придомовая территория.
• Элит — наиболее дорогая недвижимость, построенная из кирпича, что значительно затягивает сам процесс стройки, но облагораживает помещение. Дом имеет не только все надлежащие условия на высшем уровне, но и изысканное оформление — за это зачастую берутся именитые архитекторы. Элитное жилье возводится из дорогостоящих материалов, поэтому имеет значительно больший срок эксплуатации, а кроме этого располагается в хороших районах. Понятно дело, что элитные новостройки не соседствуют с метро — если для кого-то это было бы преимуществом, то уж точно не для жителей таких роскошных апартаментов.

Использование ПИФов

Вложение в ПИФ является более привлекательным в сравнении с банковским депозитом.

Паевые инвестиционные фонды относятся к разряду коллективных вложений.

Другими словами, активы, в которые вложены деньги пайщиков, находятся в коллективной собственности всех участников фонда, а отдельный инвестор располагает только определенной частью в совокупном капитале.

Выделяют три основных вида ПИФов:

• открытые;
• интервальные;
• закрытые.

Разница между ними заключается в возможности выхода из капитала, по необходимости и в определенное время.

Топ-3 лучших ПИФов за первый квартал 2015 года:

1. «Змей Горыныч» (Прагма Капитал) – +53.83 процента.
2. ВербаКапитал – Первый (ВербаКапитал) – +37.87 процентов.
3. Арсагера – фонд акций (Арсагера) – +31.74 процента.

Преимущества вложения в Паевые инвестиционные фонды

1. Нет необходимости обладать специальными навыками, достаточно выбрать наиболее подходящие условия.
2. Ограниченный риск потери средств, высокий уровень государственного регулирования.
3. Налоговый режим. Пайщики платят налог только во время реализации своего пая.

Доходность ПИФов по сравнению с депозитом и ММВБ

Что же касается недостатков инвестирования в ПИФы, то, во-первых, это расходы, которые могут быть довольно высокими, если сравнивать с другими формами инвестирования. Согласно действующему законодательству, на пайщиков ложатся расходы, максимальный размер которых достигает 10 процентов. Плюс к этому, невысокая ликвидность.

Вложить ли деньги в недвижимость? Особенности инвестирования

Вложить ли деньги в недвижимость, прежде чем определиться с решением, стоит понять, какой тип и месторасположение наиболее выгодны. Категории объектов можно разделить по предназначению:

• Для проживания – квартиры, коттеджи, дачи.
• Для ведения бизнеса – склады и офисы, магазины, салоны и прочее.

После того как вы оцените собственные финансовые возможности, определитесь со способом получения дохода:

• От сдачи жилья или офиса в аренду.
• От перепродажи объекта.

Получить прибыль от продажи можно тогда, когда недвижимость возрастет в цене. Чтобы доход поступал сразу после оформления, помещение необходимо сдавать

Коммерческая недвижимость

Является среднеустойчивой к факторам внешнего рынка и показывает доходность на уровне 10-14% при правильной стратегии инвестирования, удачной локации и грамотном управлении данной недвижимостью. Срок окупаемости вложений 10-12 лет.

Данный вид недвижимости стал популярен относительно недавно, поскольку спрос и растущий рынок предпринимательской активности диктуют свои условия. Это привлекает как частных, так и корпоративных инвесторов. Вложения могут варьироваться от десятков тысяч до десятков миллионов долларов в зависимости от масштабов (крупные офисные центры, отели, склады).

Кризисный 2020 год показал подверженность риску данного сегмента недвижимости, но цифры I квартала 2021 года говорят о достаточно быстром восстановлении. Особенно актуальны инвестиции в отели и сегмент «dark development» (склады последней мили, пункты выдачи заказов, «dark store» и «dark kitchen» – магазины без покупателей и кухня с доставкой на районе).

Важные рекомендации по инвестированию в недвижимость

Знайте свой район

Скорее всего, вы уже слышали поговорку о трех наиболее важных факторах при выборе недвижимого имущества: расположение, расположение и снова расположение. И это действительно так. Перед покупкой недвижимости следует как можно более тщательно изучить объект ваших вложений, а особенно его местонахождение.

Возможно, есть какие-либо существенные особенности, наподобие вида из окна на протекающую реку, оживленную автомобильную трассу или же вообще свалку мусора. Насколько развита окружающая инфраструктура и удобен ли для проживания район? Вы никогда не угадаете все эти мелкие на первый взгляд нюансы, пока самостоятельно не соберете как можно больше информации о потенциальном приобретении.

Местная недвижимость

Скорее всего, вы отлично знакомы с той местностью, где вы постоянно проживаете

И если в этом районе есть привлекательный объект для вложения денег, то лучше уделить внимание ему, чем искать недвижимость в других городах или странах. Конечно, это вовсе не означает, что нужно приобретать все то, что только можно увидеть из вашего окна

Но стоит понимать, что для должного ознакомления с недвижимым имуществом на незнакомой территории у вас уйдет намного больше сил и времени.

Однокомнатная квартира

Именно этот вариант для вложения денег в сфере недвижимого имущества является одним из наиболее популярных. В данном случае целевая аудитория потребителей достаточно велика. Это и одинокие молодые люди, разведенные мужчины и женщины, а также овдовевшие пенсионеры. Как вы понимаете, такие арендаторы редко нуждаются в большом и просторном жилье. Причем однокомнатной квартирой легче управлять, следить за ее состоянием и, соответственно, проще искать покупателей или сдавать жилье в аренду.

Резервный фонд

Весьма распространенной является ситуация, когда человек живет в одном жилье, а другое свое имущество, то есть вторую квартиру или дом, сдает в аренду. Как вы понимаете, периодически приходится чинить санузел, кровлю, водопровод или же просто совершать косметический ремонт. Если вдруг произойдет какая-либо поломка и у вас не окажется денег на ее устранение, то вы рискуете упустить прибыль за период накопления нужной суммы. Именно для таких непредвиденных ситуаций нужно иметь определенный резервный фонд.

Время на обучение

Если вы всерьез решили заняться инвестированием в недвижимость, то не пожалейте времени на детальное изучение этой сферы вложения капитала. Сегодня существует огромное количество информации на эту тематику. При покупке книг лучше отдавать свое предпочтение практическим руководствам по приобретению, продаже и сдаче недвижимого имущества в аренду. Также не забывайте о различных тренингах и онлайн-семинарах.

Найдите толкового риелтора

Далеко не все агенты в сфере недвижимости могут оказаться полезными для выгодного вложения капитала. Когда вы решите обратиться за помощью к риелтору, убедитесь, что он имеет хороший послужной список и должный опыт, то есть большое количество проданных объектов. Такой человек должен понимать сущность доходности вкладываемого капитала (ROI), чистой операционной прибыли (NOI), а также других важных показателей целесообразности и рентабельности инвестиций в недвижимое имущество.

Вступайте в местные инвестиционные клубы

Где еще можно почерпнуть массу ценной информации, как не у более опытных коллег? Местные инвестиционные клубы предоставляют вам отличную возможность перенять практический опыт других инвесторов, узнать их мнение, получить советы и рекомендации. Если же в вашем населенном пункте нет такого сообщества, то можно поискать его в интернете (форумы и блоги) или же создать клуб самому.

Рентабельная доходность

Недвижимость, которая обеспечивает вам более 1% доходности от ваших вложений в месяц, можно считать удачным приобретением. То есть если вы хотите приобрести дом за 100 000 долларов, и он будет приносить вам менее 1000 долларов в месяц, то лучше поискать более целесообразный объект для вложений.

Как видите, чтобы заниматься инвестированием в недвижимость необязательно быть уникальным гением или же доктором экономических наук. Достаточно лишь обладать здравым смыслом, понимать законы рынка и, конечно, иметь намерение развиваться в этой нише в дальнейшем. Успехов!

Где покупать недвижимость?

Покупать недвижимость за границей слишком рискованно. Санкции, которые применяют к нашей стране, могут в будущем негативно отразиться на российских гражданах. В любой момент вас могут не пустить в страну, а то и вовсе отобрать вашу собственность. Поэтому, перед тем как вложить свой капитал в зарубежную недвижимость, еще раз подумайте, может быть, намного выгоднее узнать, в какие акции лучше вложить деньги в 2021 году и инвестировать средства в этот финансовый инструмент.

Если вы храните сбережения в рублях и задумываетесь о том, есть ли смысл вкладывать деньги в недвижимость, срочно начинайте искать подходящие варианты. Выгоднее всего покупать квартиры в крупных перспективных городах нашей страны. Если их цена не будет подниматься в 2021 году, в любом случае такие объекты сохранят в период кризиса свою номинальную стоимость. Нестабильная экономическая ситуация может пагубно отразиться на недвижимости, расположенной в дотационных районах и забытых всеми маленьких городах. В таких регионах недвижимость не пользуется большим спросом, поэтому цены на нее копеечные.

Способы получения дохода с объектов недвижимости

Способ	Доходность	Плюсы	Минусы
Покупка квартиры в строящемся доме с целью перепродажи	30–50 % за несколько лет	Полностью пассивная операция, можно перепродать на любом этапе строительства, защита государством.	В случае финансового кризиса недвижимость может потерять в цене. Присутствуют риски банкротства застройщика, затягивания строительства. При срочной продаже надо уплачивать налог.
Сдача квартиры в долгосрочную аренду	5–7 % годовых	Классический способ инвестирования. Стабильный денежный поток в любое время.	Необходимость ремонта каждые 5–6 лет, риски связанные с недобросовестными арендаторами.
Посуточная аренда квартир	7–10 % годовых	Окупаемость 10–13 лет	Это не пассивный доход, а активный заработок. Требуется регулярный поиск квартирантов, решение проблем с шумными арендаторами.
Почасовая аренда квартир	10–12 % годовых	Самый высокий доход, который может приносить жилая недвижимость.	Требуется активное участие в поиске квартирантов и проживание рядом с объектом. Неморальный способ получения дохода, так как большинство клиентов ищет временное пристанище для интимных потребностей.
Комната для сдачи в долгосрочную аренду	6–8 % годовых	Низкий порог входа.	Комната сама по себе является проблемным активом, так как предусматривает постоянные согласования и решения споров с соседями.
Зарубежная недвижимость (жилая и коммерческая)	6–10 %	Возможность передать управление УК и получать полностью пассивный доход. Постоянный рост стоимости.	Высокий порог входа.
Пифы недвижимости	???	Сама по себе хорошая идея с низким порогом входа, которая должна решить вопрос, как инвестировать недвижимость в России при малом капитале.	Пифы чрезмерно диверсифицируют портфели, добавляют неликвидные активы, из-за чего доходность пока что не представляет интереса.

Почему инвестиции в недвижимость всегда выгодны?

Этот сектор рынка обладает интересным свойством: то, что он теряет в цене в годы кризиса, с лихвой возвращается после его преодоления. Например, в 2008-2009 годах цена домов и квартир на российском рынке упала в среднем на 20%, однако уже в 2010-2011 году она отыграла свое. Следовательно, граждане, которые вложили средства в покупку квартиры в 2008 году, могли получить от её продажи в 2011 порядка 30% доходности даже с учетом инфляции.

Рассматривая недвижимость в качестве объекта вложения, имеет смысл принять во внимание следующие рекомендации:

• Жилую или коммерческую недвижимость следует приобретать в небольших развивающихся городах;
• Средства следует вкладывать на период не менее трех лет;
• В случае низких цен на рынке недвижимости дом или квартиру можно временно сдавать в аренду;
• Большее снижение в годы кризиса обычно затрагивает вторичный рынок, а потом реакция перекидывается на первичный.

В любом случае вложения средств в покупку недвижимости можно рассматривать, как вариант долгосрочных, надежных и доходных инвестиций. Следовательно, гражданам, которые имеют достаточные сбережения, в 2021 году можно приобрести дополнительный дом или квартиру (разумеется, избегая валютной ипотеки). Выгоден этот вариант и для тех, кто долгое время копил средства для улучшения своих жилищных условий.

Стоит ли вкладывать деньги в недвижимость и как правильно это делать?

Как видно, инвестирование в недвижимость имеет свои плюсы и минусы. Если имеется возможность, то стоит вложиться в жильё, но нужно знать, как правильно это делать:

Для начала нужно определить свои финансовые возможности. Если капитал ограничен, то можно использовать коллективные вложения или привлекать соинвесторов — тогда инвестирование будет проходить на условиях долевого участия, а прибыль будет делиться поровну.
После оценки собственных активов необходимо рассмотреть рынок и выбрать объект. Нужно внимательно изучить цены и тенденции к их росту, оценить потенциал развития и только после этого выбирать объект для покупки — квартиру, дом, земельный участок или зарубежное жильё.
После того, как изучен рынок и выбран объект, следует этап покупки

Очень важно правильно приобрести недвижимость и провести процедуру оформления сделки. Для этого лучше всего обратиться к юристу по земельно-имущественным вопросам или опытному риелтору, чтобы избежать ошибок

Специалист поможет грамотно оформить сделку в соответствии с законодательством.
Последний шаг — получение прибыли. После приобретения имущества остаётся 2 пути — либо перепродать объект по более высокой цене, либо сдавать его в аренду. Не стоит забывать, что при перепродаже жилья, которое находится в собственности меньше 5 лет, требуется уплата налога. Поэтому объект рекомендуется сдавать в аренду — окупаемость в этом случае настанет только через 6-12 лет, зато риски инвестирования гораздо ниже, а недвижимость останется в собственности инвестора.

Плюсы и минусы вложения денег в недвижимость

У вложения денег в недвижимость есть плюсы и минусы, рассмотрев которые можно окончательно определиться, подходят ли вам такие инвестиции:

Преимущества

Кроме богатого выбора предложений данная сфера привлекает:

• Минимальными инфляционными колебаниями.
• Высоким процентом пассивного дохода.
• Стабильным ростом стоимости.

Недостатки

Стоит ли вкладывать деньги в недвижимость, вы должны решить сами, ознакомившись с основными минусами инвестирования. К ним относят:

• Внушительные суммы первоначального капитала.
• Необходимость уплаты налогов.
• Содержание объекта в исправном состоянии, проведение ремонта.

Среди недостатков такого капиталовложения отмечают риск падения рыночной стоимости недвижимости

Тысячи людей уже нашли дом своей мечты. Хотите оказаться среди них?
Да!

Инвестиции или бизнес – что выбрать?

Всегда у тех, кто хочет преумножить свой доход возникает вопрос – куда вложиться: в инвестиции или в бизнес?

В сравнении с инвестированием в другие отрасли (акции, валюты, металлы), вложения в недвижимость самые простые в плане энергозатрат, количества времени, которое нужно потратить на обучение, поиски подходящего объекта и реализацию инвест-стратегии.

Если сравнивать инвестиции с бизнесом, то он энергозатратен, требует полного включения. Бизнес – высокорисковое предприятие, требующее учета многих факторов, сил, вложения стартового капитала, который может себя не отработать.

Инвестиции – инструмент доходов, который не требует полного погружения. Зарабатывать им можно без отрыва от основной деятельности: работы по найму, бизнеса. Доход от инвестирования станет вашей «подушкой безопасности», откроет новые возможности для жизни, бизнеса, послужит фундаментом для реализации в любой из интересующих вас сфер.

Покупка квартиры для сдачи в аренду

Существуют два основных способа заработать на недвижимости. Первый — купить квартиру на этапе стройки и продать дороже после сдачи дома. И второй — купить квартиру и сдавать  ее в аренду.

Первый способ несет в себе основной риск — это банкротство или мошенничество застройщика. Сегодня в России насчитывается несколько десятков тысяч обманутых дольщиков. И зачастую восстановить справедливость и защитить свои права им бывает очень трудно. В 2018 году вступили в силу изменения, которые призваны улучшить защиту дольщиков, но как они будут работать, пока не ясно

Выбор застройщика, дома и прием готовой квартиры имеет такое количество нюансов, что материала хватит на отдельную статью, но сейчас на этом заострять внимание не будем

Второй способ — сдачу недвижимости в аренду, разберем более подробно. Если вы покупаете квартиру на этапе стройки, то как я уже писал выше, рискуете столкнуться с долгостроем или мошенничеством. Поэтому нужно очень ответственно подходить к выбору застройщика. Избежать этой проблемы можно, купив квартиру на вторичном рынке или в готовом доме, но готовое жилье стоит дороже.

При выборе квартиры есть три главных правила — место, место и еще раз место. Мало кто захочет снимать квартиру в районе без развитой инфраструктуры, без транспорта, метро, магазинов, поликлиник, школ и садиков

Поэтому очень важно выбрать правильное расположение квартиры

После того как квартира куплена, необходимо сделать ремонт

Хороший и качественный ремонт безусловно привлечет внимание арендаторов и позволит назначить цену аренды чуть выше рыночной. Но такой ремонт дорого обойдется, что снизит рентабельность инвестиций, а неаккуратные арендаторы быстро испортят внешний вид

С другой стороны дешевый ремонт и скудная мебельная обстановка не будут привлекать квартиросъемщиков. В общем, ремонт потребует дополнительных вложений в квартиру и вашего времени.

После этого этапа наступает поиск арендаторов. Квест состоит в том, чтобы найти идеального арендатора, который будет регулярно платить деньги, не съедет через пару месяцев, будет аккуратен, законопослушен и вежлив с соседями. Но найти такого квартиросъемщика получается не всегда и не сразу.

Так же желательно заключить с арендатором договор, в котором прописать все условия и ответственность сторон. Так сказать, договориться на берегу. Это поможет избежать некоторых неприятных споров в будущем.

Сдать квартиру в аренду и забыть об этом не получится. Всегда будут возникать различные вопросы. Периодически нужно контролировать состояние квартиры, что-то подремонтировать, сменить устаревшую мебель, починить технику, сделать косметический ремонт, найти новых съемщиков и так далее.

Не стоит так же забывать, что все кто сдают квартиру, обязаны платить налоги (налог на имущество и на доход от сдачи в аренду), которые будут повышаться. Все это будет отнимать часть вашей прибыли.

Как видно, инвестиции в недвижимость могут быть хлопотным делом. И если вы не хотите оказаться у разбитого корыта, вам потребуется изучить множество вопросов, начиная с выбора района и застройщика, заканчивая поиском арендаторов и обстановкой жилья.

Цели инвестиций в недвижимость

Ещё в далёком 17-ом веке был сформулирован основной принцип инвестиционной деятельности: деньги обязаны работать и делать деньги. Поэтому целью любой инвестиции является получение дохода. В этом плане вложения в недвижимость не являются исключением из правила.

Также существуют следующие способы для получения прибыли:

• приобретение недвижимости для последующей сдачи её в аренду;
• перепродажа недвижимого имущества.

Способ заработка под номером один гораздо стабильнее и надёжнее второго, так как гарантированно сдавать в аренду можно практически любую недвижимость, даже не обращая внимания на его качество или вид. Данный вид заработка является ещё и самым низкодоходным, не беря в расчёт депозиты в банках.

А теперь перейдём ко второму типу инвестиций — перепродажа недвижимости. Этот вид заработка выглядит гораздо интересней и прибыльней первого, в то же время он является более рискованным.

Обычно инвесторы сначала сдают в аренду недвижимость, чтобы покрыть расходы, затраченные на вложения, а затем уже переходят к самой реализации (продаже).

Например, квартира в Воронеже стоит 2 млн. рублей. Прибыль от аренды составляет 14 тыс. руб. (в год 148 тыс. руб.) Итого, доход только от одной сдачи выходит около 7% годовых, не беря в расчёт ещё и рост стоимости самой квартиры.

Мнение специалиста: Инвестиции в земельные участки сельскохозяйственного назначения

Милена Александрова, генеральный директор Группы компаний «Коноплекс»

Сельское хозяйство – важнейшая отрасль народного хозяйства, которая в последние годы показывает стремительный рост. Исторически сложилось, что земледелие приносило ее владельцу немалый доход, и в настоящее время сельское хозяйство является деятельностью не только КФХ, но и крупных предприятий.

Инвестирование средств в земли сельскохозяйственного назначения – выгодное занятие, но тут необходимо учитывать несколько нюансов:

Во-первых, это «долгие» деньги, то есть возврат вложенных средств произойдет не в первый и даже не во второй год. Купить товары из Китая или Турции для перепродажи – это не сложно, а вот вырастить качественный продукт на своей земле – вот где нужен ум и навык.

Во-вторых, сельскохозяйственная деятельность требует терпения, сил и специфических знаний о культуре, которую предполагается выращивать. Наш агропромышленный холдинг выращивает коноплю, и найти обученных специалистов для этой редкой с/х культуры непросто.

Если инвестор решает играть по-крупному и приобретает большие площади земель сельскохозяйственного назначения, то необходимо грамотно распланировать и вести дела. Успех в этом деле может принести правильный севооборот культур в сочетании с современными агротехническими методами. Это позволит предпринимателю сохранить плодородие почвы и расширить ассортимент продукции.

Приобретение недвижимости в ипотеку

Здесь мы рассмотрим три варианта. 

Вариант 1: заемщик вносит 10% стоимости жилья

• Стоимость квартиры – 8 000 000 руб.;
• Размер первоначального взноса – 800 000 руб.;
• Размер кредита –  7 200 000 руб.;
• Срок кредита – 30 лет;
• Размер ежемесячного платежа – 68 050 руб.;
• Переплата за весь срок кредита – 17 230 000 руб.;
• Стоимость 1 месяца аренды – 40 000 руб.

Вариант 2 заемщик вносит 30% стоимости жилья

• Стоимость квартиры – 8 000 000 руб.;
• Размер первоначального взноса – 2 400 000 руб.;
• Размер кредита –  5 600 000 руб.;
• Срок кредита – 30 лет;
• Размер ежемесячного платежа – 52 930 руб.;
• Переплата за весь срок кредита – 13 400 000 руб.;
• Стоимость 1 месяца аренды – 40 000 руб.

Вариант 3 заемщик вносит 50% стоимости жилья

• Стоимость квартиры – 8 000 000 руб.;
• Размер первоначального взноса – 4 000 000 руб.;
• Размер кредита –  4 000 000 руб.;
• Срок кредита – 30 лет;
• Размер ежемесячного платежа – 37 805 руб.;
• Переплата за весь срок кредита – 9 572 000 руб.;
• Стоимость 1 месяца аренды – 40 000 руб.

Из расчетов видно, что первый вариант не окупает себя и дохода не приносит, так же, как и второй вариант. И только при первоначальном взносе 50% ежемесячный платеж по ипотеке становится чуть меньше арендной платы. Но и доходом этот вариант назвать нельзя, так как арендный платеж будет уходить на погашение кредита в течение 30 лет. 

Сроки окупаемости в данном конкретном расчете:

При ПВ 10% – 52 года;

Если ПВ 30% – 44,5 года;

При ПВ 50% – 36 лет.

5 лайфхаков о том, как повысить доходность инвестиций в недвижимость

Инвестиционная недвижимость будет приносить больше денег, если вы подойдёте к делу с умом. Предлагаем ознакомиться с лучшими стратегиями увеличения доходности.

Разделение большой квартиры на студии

Собственнику выгодно сдавать жильё большому количеству арендаторов. Например, в крупном городе РФ (кроме Москвы) аренда однокомнатной квартиры принесёт арендодателю примерно 20 тыс. руб. в месяц при заселении одного человека. А можно разбить помещение на две студии. Впоследствии заселить уже 2 человека и брать с каждого по 15 тыс. руб. в месяц.

Вариант разделения квартиры на отдельные жилые комнаты

Перепланировка

Грамотная перепланировка позволяет улучшить жилищные условия и перепродать недвижимость на 25-30% дороже от изначальной стоимости. Однако, даже если планируемые изменения незначительные, нужно получить разрешение или согласование в контролирующих инстанциях (БТИ, местной администрации).

Расширение помещения за счёт достройки

Этот способ позволяет увеличить доходность инвестиций в дома, коттеджи, таунхаусы. Обычно инвесторы строят новые этажи, добавляют балконы, веранды, подвалы.

Перевод помещения из жилого в нежилое и обратно

Как правило, инвестиции в коммерческую недвижимость требуют солидного капитала. Иногда выгоднее купить квартиру на 1-ом этаже и перевести в нежилой фонд. Например, если помещение находится в деловом центре города, его лучше сдавать под офис.

Качественный ремонт

Самая высокая доходность получается в том случае, если делать ремонт квартир собственными силами. Но не стоит слишком экономить на материалах, чтобы не отпугнуть потенциальных покупателей.

Риск 2. Неаккуратные арендаторы и налоги

Второй вариант вложения, упомянутый в видео — апартаменты во Флориде. Доход планировалось получить от разницы стоимости жилья и аренды. Апартамент был куплен, когда жилье было очень дешево в надежде, что оно вырастет в цене.

В итоге апартамент сдавался мексиканцам, которые были очень неаккуратны. Прилетали счета за разбитую мебель, испорченную сантехнику.

В итоге расходы на ремонт полностью покрыли всю доходность. При средней доходности 1% в год такие инвестиции никому не нужны. От них больше проблем и забот.

Кроме того нужно платить налоги. Для этого нужно нанять человека, который готовит документы. Это тоже стоит денег.

Вывод: при получении дохода в виде арендной платы очень важно понимать, кто будут твои арендаторы. Если это мигранты, то есть риск потерять всю доходность из-за неаккуратности квартиросъемщиков

Кроме того, нужно изучить налоговое законодательство страны, где сдается недвижимость, иметь определенный уровень английского языка.

Аренда дает небольшую доходность

Доходность арендной стратегии в сегменте жилой недвижимости в последние годы оставалась невысокой. В целом по рынку от сдачи квартиры в аренду можно получить около 4-5% годовых с учетом текущих расходов на ее содержание. И вряд ли в ближайшее время этот показатель вырастет в условиях возросшей цены входа и стагнации арендных ставок. В начале 2020 года на фоне кризиса мы уже наблюдали сильное снижение цен на аренду квартир в России, с тех пор ситуация не восстановилась, и перспективы ее улучшения не просматриваются.

Конечно, можно получить 7-8% и даже 10% годовых, если удачно инвестировать в успешный проект или покупать апартаменты большой площади для последующего деления на студии. Однако определить какой проект окажется наиболее удачным зачастую не получается даже у опытных аналитиков, а деление на студии подразумевает необходимость тратить достаточно много времени и сил, а также сопряжено с повышенными рисками.

Если рассматривать в качестве объекта для покупки коммерческую недвижимость, например помещение на первом этаже жилого дома площадью 50-100 кв. метров под сдачу ее в аренду для размещения объекта стрит-ритейла, то перспективы уже намного лучше.

Классическая арендная модель здесь приносит уже в среднем 7-9% годовых, хотя год назад можно было рассчитывать на 10-12%. Но даже текущая доходность – это уже существенно выгоднее депозитов. Более высокую доходность, например 12-13% годовых, можно получить при покупке менее качественного или даже проблемного объекта с высокими рисками, которые в долгосрочной перспективе всё равно сведут доходность к среднерыночной.

Банковские вклады

Один из консервативных методов пассивного дохода, знакомый каждому — положить деньги в банк под процент. Однако даже у привычных нам вкладов есть свои тонкости.

Заключить срочный договор

Вы сможете хранить деньги в банке от месяца до года. Если не хотите потерять часть прибыли, забрать средства лучше по истечении срока хранения. В некоторых случаях банки дают возможность частично снять средства без потери процентов. 

Положить средства до востребования

В этом случае снять деньги можно в любое время как частично, так и полностью, но из-за этого обычно процентная ставка по такому вкладу ниже, чем по срочному. Если вы захотите забрать часть средств, проценты будут дальше начисляться на остаток. 

Пример. Вы положили 200 тыс. рублей под 4% годовых, а через полгода решили снять половину. За этот период вам выплатят четыре тыс. рублей. На оставшиеся средства на счете далее будут начисляться проценты по той же ставке — 4%, которые ещё через полгода составят уже две тыс. рублей (так как проценты будут начисляться уже на 100 тысяч).

Хранить деньги с капитализацией

Банк не переводит начисленные проценты на отдельный счет, а добавляет их к изначальной сумме. В итоге в следующем периоде вам будут начислять проценты на большую сумму. 

Пример. Вы положили те же 200 тыс. рублей под 4% годовых с ежемесячной капитализацией. Это значит, ежемесячно будет прибавляться около 0,33% от общей суммы. Через месяц вы увидите на счету 200 667 рублей, а через год — 208 148 рублей. Без капитализации сумма была бы 208 000 рублей.

На коротком промежутке времени разница между сложными и простыми процентами (с капитализацией и без) крайне мала, однако на многолетнем горизонте капитализация процентов влияет на результат очень драматически.

Хранить в валюте

Положить средства можно в рублях или в иностранной валюте. Такой вклад ничем не отличается от любого другого — в конце срока вы получите назад вложенные средства с процентами в той же валюте.

Важно то, что с 2021 года с дохода по банковским вкладам нужно платить подоходный налог по ставке 13%. Раньше платить нужно было только если ставка превысила определенную величину: ключевую ставку ЦБ плюс пять процентных пунктов

С учетом нового налога, чистая доходность вкладов для крупных инвесторов заметно снижается.

Порог входа. От 1000 рублей.

Доходность. Процентные ставки зависят от конкретного банка. В среднем, это от 5% до 7% годовых.

Риски. Хотя депозиты являются наиболее надежным видом сохранения денег, ключевым риском является отсутствие какой-либо защиты от инфляции и девальвации. Если завтра цены вырастут в два раза и на 1000 рублей можно будет купить в два раза меньше товаров, то 1000 рублей на депозита потеряет свою ценность так же в два раза.

Как подстраховаться. Держать вклады в разных валютах. Также при сумме вклада более 1,4 млн рублей лучше распределить деньги по разным банкам, чтобы в одном лежало не более 1,4 млн рублей. В случае банкротства, агентство по страхованию вкладов выплатит эту сумму.

Что будет с ценами на жилье в 2020 году

На сегодняшний день рынок недвижимости можно назвать спящим, вялым. Цены на аренду не растут, а местами падают. Цены на недвижимость тоже не растут. Кто-то предпочитает повременить с продажей, поэтому готов сдавать квартиру в аренду подешевле, надеясь, что завтра все выровняется и дело пойдет.

К чему всё это может привести в ближайшие годы? Дело в том, что недвижимость, её главное предназначение, это возможность, как минимум, сберечь деньги и в лучшем случае – приумножить капитал, так как цены на недвижимость в растущей экономике постепенно растут.

Сегодня же ситуация не совсем подходящая для покупки недвижимости, так как купив квартиру, её невозможно сразу выставить на продажу и продать за столько же:

• придется ждать,
• искать покупателей,
• надеяться на продажу, которая произойдет неизвестно когда.

Риэлторы недвижимости отмечают такой параметр, как синдром обиженного покупателя. Как он проявляется:

многие люди, разочаровавшись в продаже квартиры за определенную сумму на некоторое время снимают объект с продажи. Перестают надеяться, что покупатель найдется и ждут лучших времен.

Тем самым, это показывает, что купив квартиру, можно столкнуться с ситуацией тупика, когда квартира вроде бы и есть, и вроде бы она стоит 1,5 миллиона, предположим (так как вы за неё отдали живые деньги).

• Ипотека в разных странах — сравнение
• Если квартира не продаётся — можно ли сделать из неё хостел

Но продать такую квартиру практически невозможно, так как следующие покупатели, такие же как вы, появляются не часто и объектов недвижимости предлагается больше, чем покупателей, что приводит к постоянной конкуренции за потенциальную продажу с:

• другими продавцами квартир,
• риэлторами,
• застройщиками.

Чего ждать? Должен наступить благоприятный период, когда главными показателями ситуации на рынке недвижимости станут:

• Рост заработных плат;
• Увеличение количества рабочих мест;
• Когда будут открываться новые предприятия;
• Строительство новых многоквартирных домов не будет замораживаться из-за отсутствия спроса на предлагаемые объекты недвижимости;

Данные изменения в экономике ожидаются спустя несколько лет, так как есть изменения в пенсионной реформе. Она направлена на стимуляцию работодателей создавать новые рабочие места, увеличивать заработные платы и повышать трудоспособность наемного персонала.