Можно ли продать квартиру находящуюся в ипотеке? способы продажи

Вариант третий: продажа жилья вместе с долгом по ипотеке

Является актуальным способом продажи, если у продавца совсем нет денег и времени на обеспечение юридических нюансов. Схема предполагает взятие покупателем на себя всех ипотечных обязательств продавца с возмещением ему уже выплаченной части кредита. Основная проблематичность варианта – конечно же, в сложности нахождения покупателя, которого бы устроили подобные условия покупки. С другой стороны, в современных условиях банки охотно идут на рефинансирование ипотеки ее новому обладателю, а зачастую даже дают некоторые льготы. Данные обстоятельства повышают привлекательность подобных сделок для покупателей.

Как правильно продать ипотечную квартиру ВТБ 24

Причины могут быть разными, а алгоритм действий одинаков. Существуют несколько вариантов:

• продажа за наличные;
• продажа в ипотеку;
• продажа залогового имущества банком.

В любом из случаев нужно согласовывать продажу вместе с ВТБ. При продаже за наличные, необходимо посетить офис банка, в котором оформлена ипотека, при невозможности посетить любой офис банка, для согласования продажи. Банк заинтересован в прозрачности сделки, так как задолженность будет погашена.

Продажа за наличные

При продаже за наличные, после установления договоренности с покупателем, необходимо положить деньги на банковский счет, а затем ими погасить задолженность перед банком, после снять обременение, либо предоставив соответствующие данные, вместе с сотрудником банка, в управление росреестра, либо предоставив справку с банка о том что ипотечный залог снят. После снятия обременения можно будет зарегистрировать заключение договора купли-продажи в регистрационной палате. Покупатель может использовать привлечение потребительского кредита в другом банке без ограничений.

Можно так же уточнить, что при соглашении продавца и покупателя сделка может пройти без участия банка, единственное что будет требоваться оплата аванса, в размере задолженности перед банком, для погашения долга и снятия обременения. Передача прав по закону возможно только после снятия обременения, так как банк – залогодержатель, это лишает возможности передавать право собственности. В данном случае рекомендуется оформление нотариального соглашения между заемщиком и покупателем, для гарантирования сделки. После визита в нотариальную контору можно осуществлять получение и передачу денежных средств. После снятия обременения можно подать документы в росреестр и в МФЦ.

Продажа в ипотеку

При продаже в ипотеку, нужно будет обратиться в офис банка ВТБ. Присутствовать должен продавец – залогодатель, вместе с покупателем , новому заемщику для рассмотрения его кандидатуры требуется собрать обычный пакет документов для ипотеки:

• паспорт;
• справка по форме 2-НДФЛ за последние 6 месяцев.

Обязательным условием является первоначальная доля платежа – от 20%.

Дополнительные документы могут потребоваться в процессе рассмотрения заявки. Далее вместе с сотрудником банка оформить документы на передачу долговых обязательств покупателю квартиры. Если коротко и по сути — оформляется ипотека на покупателя, с продавца естественно все задолженности снимаются, и при стоимости объекта недвижимости больше чем сумма задолженности продавец получает разницу на свой счет, или наличными в банковской ячейке.

Так же покупатель может предоставить соглашение о предоставлении кредита с другого банка, тут процедура будет ближе к рефинансированию (прим. обязательства остаются, но меняется банк, и могут изменяться условия кредитования), с перекредитования новым лицом при заключении договора купли продажи.

Продажа залогового имущества банком

Могут возникнуть сложности на этапе поиска покупателя, по-этому самый простой способ для заемщика — это обращение к помощи банка при поиске покупателя. В таком случае заемщик может потерять часть прибыли от продажи квартиры, но сэкономит время и нервы на поиск покупателя, и оформление документов при продаже. Все этапы сделки проходят практически без участия владельца квартиры. Поиск покупателя и варианта продажи, подготовка документов, снятие с объекта обременения — этим занимается банк и покупатель. Следующий этап – подписание договора купли-продажи тут уже присутствие продавца обязательно. После проведения сделки банк в течение трех рабочих дней направит оставшиеся после погашения займа средства на счёт продавца, или положит в депозитную ячейку.

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке банков

Чаще всего процедуры по продаже недвижимости, находящейся в ипотеке проводят с такими банками, как Сбербанк и ВТБ 24, ведь они чаще остальных выдают подобные кредиты.

Полезное видео:

Но нужно учесть, что каждое учреждение делает это на своих условиях, предлагая несколько способов проведения сделки.

Сбербанк

Сбербанк может согласиться на передачу жилья в ипотеке, при соблюдении таких правил и нюансов:

• Будет указана причина и в соглашении нет пункта о запрете на преждевременное погашение займа, только так можно получить положительный ответ;
• Чаще всего заемщики получают положительный ответ, но должны выплатить процент за досрочное погашение долга, после чего снимается обременение;
• Далее, нужно заключить примерное соглашение в качестве гарантии;
• Заниматься поиском покупателя можно и самостоятельно, но лучше доверить это банку для гарантии в правильности оформления документов.

Если Сбербанк отказал проводить процедуру, то провести передачу можно только после снятия запрета на пользование.

ВТБ 24

Говоря о проведении операции по передаче недвижимости в кредите у банка ВТБ 24, то она не отличается от Сбербанка или Газпромбанка.

Но есть хитрость, так при обращении в банк для получения разрешения, можно добиться перевода своей квартиры в фонд жилых объектов, которые выставлены на продажу.

Тогда новый покупатель может совершить сделку по льготным условиям, которые подразумевают небольшой взнос – до 20% от общей суммы.

Но заемщику придется столкнуться с такими проблемами:

• Оплата процентов за услуги банка;
• Цены за жилье может хватить для погашения задолженности, но она окажется на порядок ниже, чем рыночная.

Кредитные продукты от ВТБ

Одним из самых востребованных банковских продуктов является долгосрочные программы кредитования. И здесь ВТБ, как один из флагманов российского финансового рынка, может предложить приемлемые условия займов. В 2020-2021 году банк стал одним из лидеров рынка долгосрочного кредитования. Россияне выбирают ВТБ из-за:

• возможности приобретения вторичного и первичного жилья с суммой кредитования до 60 млн. рублей;
• участия банка в различных программах господдержки, в том числе программы поддержки молодой семьи;
• возможности получить экспресс-кредит без подтверждения дохода.

В настоящее время банк предлагает программы жилищного кредитования от 6,1% годовых под первоначальный взнос от 30 млн рублей. Также можно оформить ипотеку без подтверждения дохода; в этом случае процентная ставка будет составлять от 7,5% годовых.

Каждый заемщик имеет возможность оформления дополнительных банковских продуктов. Чаще всего выбирается или страховка, или же программа «Заемщик», благодаря которой каждый может получить скидку на обслуживание ипотечного кредита и принять участие в программе начисления бонусов.

Программы кредитования ВТБ

Список документов

Любая юридически значимая сделка требует сбора определенного перечня документов. Не обошло стороной данное требование и продажу недвижимости. Если реализацией квартиры занимается риелтор, ответственность за сбор документов возложена на него. Но нужно понимать, за свои услуги специалист попросит определенное денежное вознаграждение. Самостоятельный сбор документов требует дополнительного времени, но позволяет сэкономить деньги.

Итак, перечень бумаг представлен ниже:

• паспорт;
• документ, удостоверяющий, что жилплощадь находится в его собственности;
• техпаспорт (если осуществлялась перепланировка, ее нужно внести в документ);
• выписка из Госреестра, свидетельствующая об отсутствии арестов и иных ограничений;
• выписка из домовой книги, где указаны все зарегистрированные лица по данному адресу (если прописаны несовершеннолетние, инвалиды или другие лица с ограниченными возможностями, требующие ухода, придется получить разрешение на продажу от органов опеки);
• справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам (берется в ЖЭКе);
• разрешения от всех собственников (если их несколько), они должны получить причитающуюся им часть в определенном денежном эквиваленте.

Покупателю тоже придется предоставить определенный перечень документов. В частности, в него входит справка о доходах, согласие супруги либо супруга и прочее. Полный список документов стоит уточнить в банке, которые предоставляет ипотеку.

Помните, что некоторые документы имеют ограниченный срок действия. Поэтому их стоит брать непосредственно перед предъявлением в банке.

Часто задаваемые вопросы

Операция по продаже ипотечной квартиры заслуженно считается сложной с юридической точки зрения сделкой. Кроме того, она несет достаточно серьезные риски для каждой из участвующих сторон, но, прежде всего, для покупателя. Однако, и продавец достаточно сильно рискует, особенно в том случае, когда решает продать квартиру в ипотеке и купить другую. Естественно, при подготовке и последующей реализации сделки у ее участников нередко возникают вполне логичные вопросы.

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке

Действующее сегодня в России законодательство не запрещает продажу квартиры, купленной по программе военной ипотеки. Однако, обязательным условием совершения подобной сделки выступает полное погашение кредита, взятого военнослужащим. Это объясняется тем, что недвижимость находится в залоге не только у банка, но и у Росвоенипотеки, представляющей в данном случае интересы Министерства обороны.

Факт. Необходимость продажи жилья, приобретенного по военной ипотеке, возникает в различных случаях. Например, при переводе военнослужащего в другую воинскую часть.

Важной особенностью продажи квартиры, которая была приобретена по программе военной ипотеки, выступает длительная процедура снятия обременения, что повышает риск сделки для потенциального покупателя. Увеличение сроков вызвано необходимостью согласования всех нюансов операции не только с банком, но и с органами Росвоенипотеки

Именно поэтому наиболее часто владелец жилья вынужден брать новый кредит, снимать залог с квартиру и только затем продавать жилье, на котором уже отсутствует обременение, по обычной схеме купли-продажи.

Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом

Сделка по продаже жилья, находящегося в ипотеке и купленного с привлечением средств маткапитала, также имеет несколько особенностей. В их число входят:

• Ребенку, при рождении которого был получен сертификат, должно исполниться 3 года;
• Для совершения сделки нужно получить разрешение органов опеки;
• Для оформления этого документа требуется доказать, что права ребенка не нарушаются, так как будет приобретено новое жилье.

Фактически, продажа ипотечной квартиры, приобретенной, в том числе, на средства семейного капитала, выступает первой частью сделки по покупке нового жилья. При этом речь может идти как о квартире в новостройке, так и недвижимости на вторичном рынке. В некоторых случаях, например, при разводе родителей, продажа жилья сопровождается переводом определенных денежных средств на счет ребенка. В любом случае, ключевым моментом для ее совершения выступает наличие согласия органов опеки.

Риски при покупке/продаже ипотечной квартиры

Любая операция с недвижимостью, на которую со стороны банка наложено обременение, сопровождается повышенным риском, касающимся всех участников сделки. Это объясняется несколькими факторами, в частности:

• Более длительной процедурой совершения операции, которая связана с необходимостью предварительного снятия залога;
• Разными интересами сторон. Например, главной целью банка в данном случае является возврат заемных средств и, по возможности, сохранение запланированной прибыли. Искать наиболее выгодный для заемщика вариант в задачи кредитной организации, как правило, не входит;
• Возможностью столкнуться с действиями мошенников. Сложные финансовые операции, тем более, затяжные по времени, всегда вызывают интерес у преступников, использующих слабые места подобных сделок.

Единственный способ снизить риски при продаже ипотечного жилья – это серьезно подойти к подготовке документов и действовать максимально открыто, как по отношению к покупателям, так и банку. Целесообразно привлекать к реализации сделки опытного риелтора или юридическую службу кредитной организации.

Уплата налога с продажи

В случае, если ипотечная квартира принадлежала заемщику менее 3-х лет, при ее продаже появляется необходимость уплаты подоходного налога. Его величина составляет 13% от разницы между продажной стоимостью и расходами на приобретение жилья. При этом следует помнить, что при последующей покупке новой квартиры или частного дома у человека появляется право на налоговый вычет. В подобной ситуации велика вероятность, что уплаченные в бюджет средства могут быть затем возвращены.

Срочный выкуп квартир агентствами недвижимости

Есть еще один способ реализации ипотечной квартиры – выкуп жилья специальными агентствами, оказывающими посреднические услуги при купле-продаже недвижимого имущества на договорной или платной основе. Они не ищут покупателей, потому что сами выступают ими, приобретая квартиры, дома за деньги компаний. Это простой и заманчивый вариант, т.к. сделки с их помощью производятся оперативно (решение озвучивается в течение дня или спустя 1-2 часа).

Но среди таких агентств могут встречаться аферисты. Чтобы отсеять их, проверяйте компании через ЕГРЮЛ/ЕГРИП, читайте отзывы в интернете, спрашивайте у знакомых об их деятельности. Просите, чтобы вам продемонстрировали документы (сертификаты, лицензии и пр.). Важными критериями выбора агентства являются:

• безопасность. Честная фирма действуют в рамках Жилищного и Гражданского Кодексов;
• опыт. Знание рынка недвижимости и опыт – это характеристика организации, которая ведет свою деятельность более 5 лет;
• надежность через документальное сопровождение сделки (заключение предварительных договоров, выдача гарантийных писем и т.п.);
• выгода. Агентства с хорошей репутацией оказывают дополнительные услуги бесплатно (консультации, юридическое сопровождение, пользование банковской ячейкой, оценка квартиры экспертом);
• обязательное нотариальное оформление, проверка и пересчет средств через банк;
• прозрачность. Клиенту должна быть обеспечена квалифицированная информационная поддержка, а агент готов дать отчет о предпринятых действиях;
• наличие партнеров. Это ведущие банки и другие авторитетные организации.

Азбука Недвижимости

Под вышеперечисленные критерии, например, подходит ООО Азбука Недвижимости. Сотрудничество с ней проходит в 7 этапов.

Она позволяет предварительно рассчитать, за сколько вы сможете продать квартиру в ипотеке. Компания работает в Москве и Санкт-Петербурге более 9 лет. Авансом может предоставить до 5 млн руб. Выкупаются объекты, в том числе с обременением, долгами.

Агентство недвижимости Московско-Парижского банка

По такой же схеме действует и Агентство недвижимости Московско-Парижского банка. Оно покупает ипотечные квартиры и другие типы жилых объектов в Подмосковье и столице, выплачивая за вас долг перед банком. Компания поможет и в приобретении новой жилплощади. Обращаясь к ней, вы получаете: высокие качество и скорость обслуживания, профессиональное ведение переговоров с банком, финансовая выгода, бесплатные услуги юриста, индивидуальный подход, гарантии.

Агентство работает с 1995 года. Все риски оно берет на себя, финансовые операции производятся через банк, а сделки – у нотариуса. Есть все необходимые лицензии и сертификаты.

Миэль

Крупная федеральная сеть АН выкупает ипотечное жилье за 30 дней, регулирует все вопросы с кредитором, закрывая ипотеку. Фирма открылась в 1990 году. Она развивается по нескольким направлениям, оказывает услуги в Москве, Подмосковье, странах СНГ и др. Объект оценивается по рыночной стоимости.

Миэль предлагает: бесплатное оказание услуг при срочном выкупе квартиры в ипотеке, консультацию юриста, составление договоров, оплату за собственный счет депозитарной ячейки, регистрацию в Росреестре¸ расчет через банк. Недвижимое имущество купят даже, если есть конфликты с совладельцем, судебные тяжбы. Партнерами агентства являются: ВТБ, ДельтаКредит Банк, ГПБ и др. Полезное руководство, разработанное им, поможет вам продать квартиру дороже.

Как продавать ипотечную квартиру?

Продать ипотечную квартиру можно исключительно с предварительного согласования банка. Кредитор обычно не отказывает в продаже ипотечного залога, поскольку возникновение задолженности станет для него невыгодно. Основное, что может повлиять на сделку, это пристальное рассмотрение банком кандидатуры будущего покупателя, особенно, если новая сделка проходит с привлечением ипотеки.

Чтобы начать продавать ипотечную квартиру, нужно согласовать это с банком, предоставив обосновывающие документы (ухудшение мат.положения, появление возможности купить квартиру бОльшей или меньшей площади и проч.). Варианты продажи условно можно поделить на три группы:

• Продажа за наличный расчет. В этом случае продавец и покупатель подписывают соглашение у нотариуса. Покупать с соглашением и согласием от банка приходит в банк и вносит сумму для погашения ипотеки продавца, после чего получает расписку об отсутствии претензий по расчету. Затем составляется договор купли-продажи (разницу продавец может получить наличными) и регистрируется в Росреестре. Банк снимает обременение и выдает закладную на квартиру. Для завершения сделки покупатель снова идет в регистратуру с заявлением о снятии обременения, паспортом, оригиналом (нотариальная копия) договора, свидетельством о праве собственности, закладной и остальными бумагами, касающимися сделки.
• Продажа в ипотеку. Обычно покупатель по требованию банка должен оформить ипотеку там же, где числится залог. Сначала покупатель подает заявку на ипотеку, дожидается одобрения. Затем нужная сумма вносится на счет продавца и ипотека погашается (разница выдается на руки). Стороны идут в госрегистратуру, где старый владелец снимает с себя залоговую квартиру, а новый владелец вступает в право собственности. Параллельно банк снимает залог и вновь его накладывает.
• Переоформление ипотечного кредита. Этот вариант не так сильно распространен, как предыдущие, однако, он также встречается. Здесь передаются права на погашение ипотеки. Продавец снимает с себя обязательства, а по действующей ипотеке уже будет платить покупатель. Данный вариант не пользуется популярностью из-за боязни покупателя рисковать. Однако, при правильном оформлении сделки сложностей обычно не возникает.

В любом случае схемы оплаты или переводов денег будет контролировать банком. Это почти полностью обезопасить как покупателя, так и продавца.

Как продать долю квартиры в ипотеке

Вопрос о продаже долей всегда вызывает затруднения, тем более – в случае с квартирой в ипотеке.
Во-первых, сложно найти желающего приобрести долю с обременением (особенно, если она не выделена).
Во-вторых нужно договариваться о продаже не только с залогодержателем, но и с другими собственниками квартиры..

Долю в недвижимости по закону нужно сначала предложить сособственнику. При его отказе от выкупа можно искать стороннего покупателя. Надо помнить, что продавец части имущества должен направить каждому из совладельцев письменное уведомление с предложением выкупить долю за определенную сумму. Постороннему покупателю продавец не имеет права предлагать долю ниже этой цены, иначе сделка может быть оспорена совладельцем.

Обычно банк выдает согласие на продажу доли, только если вся квартира остается в залоге на срок ипотеки. Поэтому кредитные организации неохотно выдают кредиты на покупку комнат в коммунальных квартирах.

Таким образом, теоретически, продать долю с невыплаченной ипотекой можно. Но на практике оказывается, что проще и выгоднее сначала найти средства и вернуть кредит.

Как продать ипотечную квартиру?

Существует четыре способа продажи ипотечного жилья:

1. Досрочное погашение займа.
2. Самостоятельная продажа.
3. Продажа с помощью банка.
4. Продажа долговых обязательств.

Досрочное погашение

Этот способ подразумевает поиск покупателя, который согласится купить жильё с обременением и выдаст продавцу деньги для досрочного погашения оставшейся части долга. Найти такого покупателя непросто: обременение квартиры часто отпугивает потенциальных покупателей.

Схема досрочного погашения ипотеки актуальна при продаже строящегося жилья. Жилплощадь в новостройках с хорошей планировкой пользуется повышенным спросом, и у добросовестного застройщика обычно нет отбоя от покупателей на те квартиры, которые находятся на завершающем этапе строительства.

Как проводится процедура продажа квартиры по схеме досрочного погашения ипотеки? Первый шаг – это получение согласия банка. Заёмщику нужно будет указать причину досрочного погашения кредита, ведь банку это не очень выгодно. Дальнейшие этапы процедуры:

1. Определение суммы задолженности по кредиту.
2. Составление соглашения между заёмщиком и покупателем (заверяется у нотариуса).
3. Выписка заёмщика и всех членов семьи (в том числе и несовершеннолетних) из ипотечной жилплощади.
4. Внесение задатка в размере, необходимом для полного погашения ипотеки.
5. Закрытие ипотеки и снятие обременения с квартиры.
6. Заключительный этап: переоформление перехода права собственности на квартиру в регистрационной палате.

Самостоятельная продажа

Ключевая рекомендация для продавца: не следует скрывать от потенциального покупателя тот факт, что продаваемое жильё находится под залогом у банка. Такое поведение будет расценено как вовлечение покупателя в афёру.

Сама же сделка совершается просто. Главное – всё делать по закону. Допустим, квартира понравилась покупателю и он решил её приобрести, зная, что недвижимость находится под обременением. Дальнейший ход сделки таков:

1. Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога.
2. Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ.
3. Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
4. С квартиры снимается обременение.
5. Оформляется договор купли-продажи в Росреестре.
6. Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.

Продажа ипотечного жилья банком

При использовании данной схемы продажи ипотечного жилья банк уже выступает не в качестве стороннего наблюдателя. Он ведёт сделку от начала и до конца, выдаёт свою ячейку, занимается всеми документами. От продавца требуются лишь подписи. Сотрудники банка будут самостоятельно связываться с Регпалатой.

Покупатель ипотечного жилья вносит денежные средства в банковскую ячейку кредитора, а разницу между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеке кладёт в другую ячейку. Далее банк сообщает Регпалате о выплате кредита, и с объекта продажи снимается обременение.

Продажа долговых обязательств

Данный способ подразумевает продажу заёмщиком своих долговых обязательств перед банком. В этом случае ипотечный кредит переоформляется на нового заемщика. Банк заключает договор с покупателем о переводе на него оставшейся части займа. Таким образом, уже новый заёмщик становится собственником ипотечной жилплощади и должником по кредиту.

Многие покупатели сами желают приобрести квартиру, находящуюся под обременением, ведь ипотечная недвижимость зачастую предлагается по более низкой стоимости. Для таких покупателей процедура оформления ипотечного займа почти не отличается от стандартной:

• Кандидат предоставляет пакет документов для рассмотрения заявки на ипотечный заём.
• В случае одобрения проводится оценка приобретаемой недвижимости.

Перерегистрацией залога в Росреестре занимается исключительно банк. Заёмщику остаётся только подписать документ о переуступке долгового обязательства.

В случае переоформления кредита в качестве покупателя может выступить и другая кредитная организация. В подобной ситуации ипотечный заём переводится на банк, который предоставил новый кредит для погашения старого. В наши дни это довольно частое явление, так как с каждым годом банки уменьшают процент по кредиту. А заёмщик, нашедший банк с более приемлемой процентной ставкой или более лояльными условиями, проводит перекредитование ипотеки, переведя долг в другую кредитную организацию.

Разве можно продать квартиру не погасив кредит?

Долгое время я думал, что единственный наш шанс покинуть гетто – досрочное погашение ипотеки. Именно с этой мыслью я и затевал рефинансирование. Ведь в ВТБ досрочно гасить ипотеку гораздо удобнее, чем в колхозном газпромбанке.

Как бы мы не планировали экономить, но погасить ипотеку до появления на горизонте вопроса Машкиной школы у нас никак не получалось. А уж после нашего переезда в съёмную квартиру у детского сада в городе, о досрочном гашении можно было совсем забыть – аренда однушки в Московском районе, дело не очень дешевое.

После непродолжительного поиска в сети и консультации с банком выяснилось, что продать квартиру с обременением не намного сложнее, чем обычную квартиру. В двух словах всё сводится к следующему:

1. Ищем покупателя.
2. Извещаем банк о планируемой сделке.
3. Подписываем в банке все необходимые бумажки.
4. Закрываем ипотеку за счет части средств покупателя.
5. Снимаем обременение с квартиры.
6. Переводим квартиру в собственность покупателя.
7. Получаем оставшиеся от сделки средства.

На деле там есть несколько развилок, но сильно упрощённо всё выглядит именно так. Если у покупателя не свои средства, а заёмные, то добавится еще пункт про сбор бумажек для одобрения объекта и последующее обременение после сделки (в рамках ипотеки покупателя).