Как оценить квартиру для продажи

Основные факторы рыночной оценки квартиры

Оценка квартир на рынке недвижимости происходит только методом сравнения, в отличие от коммерческих объектов, где применяются также затратный и доходный методы. Сравнительный метод – самый понятный и простой из всех методов оценки. Его суть вытекает из названия: сравнивают существующие цены похожих по параметрам квартир и, с учетом некоторых различий, вводят поправочные коэффициенты «+» или «-» к цене.

Первым и самым весомым фактором в оценке любой недвижимости является ее РАСПОЛОЖЕНИЕ. В нашем случае это район города, квартал, улица.

Исторически в каждом городе складываются определенные зоны обитания, отличающиеся по престижу, социальной среде, уровню жизни, экологии, инфраструктуре. Назовем это – кластер. Нам нужно сравнивать свою квартиру с аналогичными, выставленными на продажу в нашем кластере.

Другие факторы, влияющие на цену квартиры, перечислены ниже (примерно в порядке убывания значимости):

• тип дома (панель/кирпич/монолит, «эконом»/«бизнес»/«элит», серийный или индивидуальный проект, современный или устаревший, и т.п.) – это определяет своего рода «класс жилья», его уровень качества и социального статуса/престижа;
• количество комнат и площадь квартиры (общая /жилая);
• площадь кухни (некоторые проводят здесь большую часть жизни, готовят, едят, встречают гостей, проводят «посиделки» и т.п., поэтому она так важна);
• вид из окон (за вид из окон на море, например, накидывают 15-20% к цене, а высокая цена т.н. «пентхаусов» во многом определяется уникальными панорамными видами из окон);
• расположение дома внутри кластера (даже в престижном районе бывают не очень престижные уголки) – тихо или шумно вокруг, рядом парк, торговый центр или психиатрическая клиника, и т.п.;
• транспортная доступность и удаленность от метро (если в городе такое присутствует) – наличие общественного транспорта и удобные выезды на основные магистрали города;
• этаж квартиры (в «минус» к цене может сыграть первый этаж, и иногда – последний, средние этажи в цене примерно одинаковы), причем, чем выше класс дома, тем меньше зависимость цены от этажа;
• элементы планировки квартиры (расположение и площадь отдельных комнат, высота потолков, тип санузла, наличие балкона или лоджии, холла, кладовки и т.п.);
• окружающая инфраструктура (в первую очередь это магазины, школы, детсады, поликлиники, а также парки, скверы и места отдыха);
• элементы инфраструктуры дома (огороженная территория, охрана или консьерж, подземная автостоянка и т.п.);
• хороший ремонт в квартире (хорошо, но не выгодно).

  К слову о ремонте в квартире на продажу      (Жми! И откроется подсказка во всплывающем окне.)

Риэлторы оценивают квартиры именно по этим факторам. Причем, для экспресс-оценки достаточно первых трех факторов — место расположения дома, его тип, и площадь квартиры. Остальные факторы гораздо меньше влияют на цену, больше – на скорость продажи (т.е. на ликвидность) квартиры. Например, квартира с балконом, при прочих равных, «уйдет» быстрее, чем такая же квартира без балкона.

Не стоит сильно переживать по поводу точности оценки сразу, рынок (спрос) нас подкорректирует. На практике риэлторы тоже нередко ошибаются в оценке, и квартиры, которые они продают, висят в продаже по многу месяцев. По-хорошему, грамотный подход к оценке – это не пытаться угадать точную цену квартиры, а определить диапазон этой цены, с разбросом значений в 4-5%.

Точную же цену квартиры на рынке определяет только Покупатель. «Хотелки» Продавца, равно как и оценка риэлтора, служат только точкой отсчета (ориентиром).

Как оценить стоимость квартиры онлайн — пошаговая инструкция для новичков

Шаг 1. Выбираем ресурс для оценки квартиры

В интернете существует множество калькуляторов для оценки квартиры онлайн, то есть без выезда оценщика. Принцип их работы примерно одинаковый. Посмотрите отзывы в интернете и с их помощью подберите оптимальный.

Вне зависимости от выбранного ресурса, вам нужно будет заполнить стандартную форму, согласно данным которой и будет выставлена оценка.

Шаг 2. Указываем регион проживания

В каждом регионе сформировались свои цены на недвижимость. Поэтому неправильное заполнение графы «регион проживания» способно свести на нет корректность результата оценки

Уделите внимание этому пункту формы и заполните его правильно

Шаг 3. Выбираем тип дома и год его постройки

В доме какого типа вы продаете квартиру — в хрущевке, сталинке, новостройке? Какой он — панельный или кирпичный? Какой год его возведения? Ответы на эти вопросы серьезно влияют на цену и размер покупательского спроса.

Если хотите получить достоверный результат — не пренебрегайте этим пунктом списка.

Шаг 4. Отмечаем этажность здания

Первый или последний этаж расположения квартиры может ощутимо снизить цену жилья.

Происходит это по той причине, что большинство людей не хотят жить на первом этаже из-за большего риска проникновения в квартиру воров, шума и других негативных факторов.

А значит квартира на первом этаже пользуется меньшим спросом, имеет меньшую цену и ликвидность.

Шаг 5. Указываем общую площадь объекта

Общая площадь объекта (не путать с жилой) — фактор, существенно влияющий на цену. Ведь стоимость недвижимости обычно высчитывается по формуле: стоимость 1 м.кв.*площадь квартиры. Очевидно, что цена находится в прямой зависимости от площади объекта.

Шаг 6. Описываем состояние объекта

Тут необходимо указать наличие ремонта, его давность и какой он — косметический, евро или какой-то другой. Также стоит уточнить, как обстоят дела с проводкой, трубами и другими коммуникациями. Укажите какие в квартире потолки, чем покрыты стены и полы.

Смотрим короткий ролик о том, как правильно оценить свою квартиру.

Шаг 7. Нажимаем кнопку для расчета стоимости

Вы указали все данные, подробно заполнив графы формы. Теперь осталось нажать кнопку отправки и получить расчет стоимости объекта.

Учтите, что калькулятор даст цену исходя из данных объявлений о продаже и покупке. Если цены в объявлениях не адекватны или уже устарели, то вы не получите объективной картины. Убедиться в достоверности полученной цифры можно заглянув на сайт Госреестра и сравнив полученную с помощью калькулятора цену с уровнем цен реестра на аналогичные объекты.

Таблица критериев оценки квартиры:

Больше подробностей — в публикации «Строительно-техническая экспертиза».

Как это делается? Сценарий 1

Возможны два сценария сравнительной оценки. Первый – вам крупно повезло, так как в вашем доме продается похожая квартира или даже несколько. Для объективной рыночной картины мы советуем использовать статистику не менее чем по четырем предложениям. Если вы располагаете информацией о продаже одного объекта в вашем доме и нескольких в соседних корпусах – это тоже благоприятная ситуация для определения стоимости. В таких случаях остается рассчитать цену квадратного метра с помощью простой операции деления. Так получаете котировку «квадрата» в вашем доме. Затем высчитываете базовый денежный эквивалент выставленной вами на продажу недвижимости путем умножения полученной цены кв. метра на свой метраж

Однако важно помнить, что после всех математических операций вы получаете пока только промежуточный результат

Теперь нужно внести поправки на уникальность вашего объекта. Ведь он отличается от того, который продает ваш сосед. Некоторые преимущества и недостатки могут серьезно повлиять на цену. Учитывайте следующие факторы:

— На каком этаже находится ваша жилплощадь: расположение помещения на первом ярусе делает его на 7-10% дешевле аналогичных квартир, расположенных выше. Последние этажи типовых высоток тоже менее популярны. В зданиях, где не предусмотрен технический этаж, есть угроза залива. За квартиру «под крышей» отдадут меньше денег на 3-5%.

— Наличие балкона: если он есть, это плюс 3-5% к стоимости.

— Видовые характеристики и сторона света. Попытайтесь спрогнозировать эмоциональный отклик у возможного партнера на вид из окна.

— Качество отделки. На вторичном рынке этот параметр для удобства условно подразделяют по возрастанию на пять степеней: требует капитального ремонта; требует косметического ремонта; находится в удовлетворительном состоянии; свежий ремонт; евроремонт.

Еще один немаловажный для покупателей фактор – готовность продавца к сделке с использованием ипотеки. Согласие на такой механизм существенно расширит круг потенциальных партнеров, заинтересованных в покупке, а это значит, что время экспозиции объекта может существенно сократиться. Взвесив все преимущества и недостатки в сравнении с другими предложениями в вашем доме и поблизости, определяете конечную сумму, которую можно смело ставить в объявлении о продаже.

Сравнение цен на досках объявлений

Большая часть предложений на онлайн-площадках скорректирована под потребности и возможности рынка, так как продавцы уже успели получить отклик от потенциальных покупателей и с их учетом определили подходящую цену. К тому же, многие квартиры выставляются агентствами, которые используют специальные методики оценки стоимости жилья.

Зайдите на сайт с объявлениями о продаже недвижимости. Заполните критерии поиска данными, аналогичными состоянию вашего предложения. Выберите что-то среднее между схожими предложениями и сделайте корректировку на достоинства или недостатки жилья.

Базовые параметры анализа

Наиболее точный способ анализа недвижимости – это сравнить варианты вручную по ряду критериев. При этом факторы, которые влияют на цену квадратного метра, одинаковы для разных регионов. Далее приведен план, как оценить свою квартиру для продажи (аналог калькулятора онлайн):

• класс дома (панельный, кирпичный, монолитный) и период постройки;
• этаж, на котором находится продаваемая жилплощадь (первый и последний характеризуются сниженным спросом), присутствие балкона, централизованного мусоропровода и прочее;
• вид из окон;
• удаленность дома от транспортной развязки, центра, магазинов, рынка и другие;
• метраж, планировка квартиры, ремонт.

Например, если недвижимость выглядит старой и «убитой» (необходим капитальный ремонт с укладкой пола, заменой коммуникаций и тому подобное) – конечная стоимость жилья заметно снизится. Однако слишком дорогая отделка, заказанная у дизайнера по интерьерам, практически никогда не будет оценена покупателем по достоинству.

Некоторые трудности возникают при необходимости как можно точнее оценить долю в квартире для продажи – в таком случае стоимость квадратного метра будет всегда ниже, чем при продаже целой жилплощади.

При покупке недвижимости потенциальные владельцы интересуются не только доступностью общественного транспорта, но и развитой инфраструктурой вокруг

Достаточно важно наличие школ и детских садов поблизости, поликлиники, магазинов, торговых центров и различных мест для развлечений. Увеличивает стоимость недвижимости наличие зеленых зон для отдыха и прогулок: лесов, парков, искусственных и естественных водоемов

Понижает цену квартиры соседство с вредным производством, вокзалами, шумными автотрассами, железнодорожным сообщением и близость с некоторыми другими объектами: тюрьмами, кладбищами и прочими. Учет таких критериев позволяет как можно правильнее оценить стоимость квартиры при продаже.

Штудируем профессиональные интернет-ресурсы, где есть базы объявлений по продаже недвижимости

Первым делом открываем интернет-ресурсы, где физические лица размещают свои объявления о продаже недвижимости. Подойдут и печатные издания, но там, как правило, информация не такая актуальная. Посмотрите на сайтах квартиры, которые находятся в вашем районе и у которых приблизительно такие же технические характеристики. Ориентируйтесь на них в первую очередь. Полезным будет позвонить по этим объявлениям, уточнить нюансы. В принципе, не является чем-то преступным даже съездить и вживую посмотреть объект.

Обязательно обратите внимание на то, сколько времени объявление находится на сайте. Если речь идет о сроке в полгода, то цена на объект явно завышена

Иначе на нее бы был спрос. Изначально поймите, что рыночная цена — это та, за которую люди готовы покупать. Вполне может быть, что вы покупали свою квартиру за одну стоимость, но на рынке поменялись условия, и теперь она стоит дешевле. Ждать, пока найдется ваш уникальный покупатель, который будет готов приобрести вашу недвижимость по завышенной цене, нет смысла.

Кто оплачивает оценку квартиры при ипотеке, и кем она проводится

Кто платит за оценку квартиры при ипотеке? Клиент сам должен решать вопрос оценки квартиры. Все расходы, связанные с этой процедурой, он также оплачивает из своего кармана. Компенсации от банка не будет, даже если в ипотеке откажут. По этой причине кредитная организация часто сама делает анализ объекта. Если стоимость жилья приемлема и нет причин отказать клиенту, то последний обязан оплатить затраты оценщику. В большинстве случае банки работают с конкретными фирмами, которые имеют аккредитацию. Отчеты от них они принимают без нареканий. Конечно, по закону клиент имеет право обратиться в любую другую компанию. Но тогда стоит ожидать, что банк будет делать замечания по поводу каждой буквы и цифры в отчете.

Есть ситуации, когда услуги оценщика оплачивает кредитная организация. К примеру, если она подает в суд на заемщика, который не исполняет своих обязательств. В этом случае, необходимо точно знать, сколько стоит оценка квартиры для ипотеки. Раз недобросовестный клиент не выплачивает долг по кредиту, то ожидать от него оплату услуг оценщика не стоит.

Оценку объекта могут делать лица, у которых есть специальный аттестат, подтверждающий их квалификацию Такого специалиста можно найти в фирме, которая занимается оценкой недвижимости, или же заключить с ним отдельный трудовой договор. Если речь идет об оценке квартиры для ипотеки, то необходимо понимать, что есть независимые и аккредитованные оценщики.

Независимые специалисты. Такие оценочные компании либо не захотели получить аккредитацию банка, либо не соответствуют требованиям кредитной организации. Отсутствие аккредитации – это не повод считать, что независимый оценщик некачественно выполняет свою работу. Однако отчеты таких специалистов банк может отклонять по самым разным причинам. Поэтому лучше заказать оценку квартиры для ипотеки в компании, которая имеет аккредитацию.

Специалисты, аккредитованные банком. Это фирмы, которые аккредитованы банком, так как удовлетворяют его требованиям. Список аккредитованных специалистов кредитная организация рекомендует своим клиентам. Такое сотрудничество выгодно обеим сторонам. Во-первых, аккредитованные оценщики становятся клиентами банка. А во-вторых, отчеты они предоставляют в том виде, который утвердила финансовая организация. Оценщики благодаря такому взаимодействию получают постоянный поток заказчиков. Иногда по договоренности оценщик выплачивает банку агентскую комиссию.

Предпочтительно делать оценку квартиры для ипотеки у компаний, которые имеют аккредитацию. Их список можно найти на сайте любого банка

Обратите внимание, что конкретный оценщик может иметь аккредитации не во всех банках. Это значит, что его отчет где-то могут не принять

Учитывать это стоит тем, кто еще не знает, в каком банке будет оформлять ипотеку.

Из списка оценщиков выбирайте того, чьи услуги стоят дешевле всего и кто сможет выполнить работу в срок. Цена в данном случае – более важный показатель. Срок чаще всего значения не имеет, к тому же обычно оценщики готовят отчет не больше недели. В целом, все подобные компании работают на одних и тех же условиях и оказывают одинаковые услуги.

Какие требования предъявляют кредитные организации к оценщику?

1. Ему необходимо состоять в организации, которая занимается оценочной деятельностью. Организация должна быть зарегистрирована в Едином госреестре юрлиц.
2. Оценщик обязан иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму минимум 300000 рублей. Такое обеспечение исключает риски, связанные с ошибкой в результате экспертизы по оценке квартиры.
3. Оценщик должен являться членом СРО (саморегулируемой организации), которая занимается вопросами деятельности оценщиков.

Имейте в виду, что в таких случаях кредитная организация очень щепетильно относится к проверке отчета об оценке квартиры. Зачастую документы просят доработать. Банки оказывают большее доверие тем фирмам, с которыми сотрудничают на постоянной основе, результаты их оценки проходят согласование быстрее.

Аккредитованную организацию удобно выбирать еще и потому, что тогда клиенту нет необходимости проверять бумаги, подтверждающие квалификацию оценщика. Обязательно проверять соответствующую квалификацию нужно, если вы обратились в компанию, которая не имеет аккредитацию в банке. Финансовое учреждение вернет отчет, если его составило лицо, не имеющее права заниматься оценочной деятельностью.

Сравнительный способ оценки

Существует три способа оценки недвижимости: затратный, доходный и сравнительный. Для определения рыночной стоимости квартиры используется только последний. Как следует из названия, он основан на поиске и анализе аналогичных предложений конкурентов. Начать следует с небольшого маркетингового исследования. И чем большее количество похожих квартир вы проанализируете, тем точнее сможете определить свою цену.

Профессионалам это сделать легче, потому что у них есть база выставленных на продажу объектов. В отличие от описанных выше машин-оценщиков, риелтор оперирует множеством нюансов. Чем больше соответствий между вашим предложением и квартирами конкурентов, тем проще считать.

Получение сведений онлайн

При необходимости срочно узнать стоимость жилья, это можно осуществить в режиме реального времени, например на сайте Яндекс.Недвижимость но при некоторых условиях.

Прежде всего, понадобятся точные данные о вашей недвижимости – как минимум, площадь общая и полезная. В Сети достаточно ресурсов с разбивкой по регионам, на которых вы можете узнать цену на квартиру онлайн.

Наиболее точную сумму вы получите, указав как можно больше подробностей: этаж и общую этажность дома, наличие или отсутствие балкона, технические характеристики дверей (дерево или сталь), окон (пластиковые или деревянные), состояние инженерных коммуникаций (сантехника).

Для того, чтобы оценить собственную квартиру вам понадобится, прежде всего, время – и немало. На посещение инстанций, оформление запросов и получение готовых документов требуется не один день, и даже не два. Либо можно найти компетентного риэлтора с хорошей репутацией, который сбережет время, но увеличит финансовые расходы.

Общие сведения

Способы проведения оценки недвижимости

С помощью Экспертных Агентств или независимых оценщиков

Заказчик для проведения независимой оценки своего имущества может обратиться к любому оценщику, при этом важно проверить у него наличие лицензии на соответствующую деятельность и участие его в СРО. Без наличия лицензии и сертификата оценка может быть признана недействительной

Стоимость услуг оценки по рынку от 3000 до 5000 рублей, сроки проведения – 3 – 7 дней. Естественно, что ее можно провести быстрее за отдельную плату. Подготовленный отчет об оценке квартиры имеет срок действия не более месяца с момента выдачи клиенту. Такая официальная оценка может понадобиться в ряде случаев, которые мы рассмотрим далее.

С помощью риэлтерских агентств

В агентствах недвижимости часто предлагают провести оценку по имеющимся на сайтах калькуляторам оценки, которые собирают статистическую информацию чаще всего по размещенным объявлениям. Кроме того, консультации с практикующим риэлтором, а лучше с двумя или тремя, может дать вам реальную рыночную картину, так как риэлторы имеют информацию не из абстрактных объявлений, а на основе реально проведенных сделок с недвижимостью

Важно понимать, что риэлтор, в случае ведения сделки, будет заинтересованным лицом, так как свой доход он получает в виде процента с продажи недвижимости. В его интересах завышение стоимости объекта

Самостоятельная оценка

Может быть проведена по информации, выложенной в интернете, на сайтах недвижимости, на досках объявлений, по информации, полученной от знакомых, которые занимались продажей или покупкой квартир в недалеком прошлом. Такая оценка будет приблизительной и, скорее всего, сильно завышенной, так как не будут учтены результаты реальных сделок с выставленной на продажу недвижимостью. Как провести самостоятельную оценку квартиры и что при этом следует учитывать, читайте далее.

Все способы могут быть применены в комплексе или в любой последовательности.

Цели проведения оценки недвижимости

Получение экспертного заключения о стоимости недвижимости может понадобиться в следующих случаях:

• Установление цены на продаваемую недвижимость. На основе полученного от сделки дохода в дальнейшем будут определены суммы налоговых отчислений. Экспертная оценка может так же понадобиться при продаже для расчета государственной пошлины или для расчета пенсионного взноса при продаже квартиры или дома.
• Экспертная оценка стоимости жилья необходимо для расчета суммы страховки и компенсации при наступлении страховых случаев.
• Оценка недвижимости необходима в случаях, когда имущество выступает в качества вклада в уставной капитал компании.
• В ситуации развода и раздела имущества не обойтись без экспертной оценки для правильного разделения долей, особенно если один из супругов желает получить за свою долю денежную компенсацию.
• Экспертную оценку часто используют в банках, например, в ситуации, если недвижимости выступает предметом залога по сделке.

Порядок оценки недвижимого имущества

Деятельность независимых оценщиков и агентств оценки регулируется Федеральным законом №135 «Об оценочной деятельности в РФ». Юридическую силу будут иметь только отчеты об оценки недвижимости, которые проведены специалистами – членами саморегулирующихся организаций оценщиков.

Порядок получения независимой оценки выглядит следующим образом

• Выбор оценщика и заключение официального договора на оценку имущества. Так как в качественной оценке заинтересованы обе стороны сделки, то, в случае купли и продажи недвижимости, оценщик выбирается по согласованию продавца и покупателя.
• Сбор необходимых документов на квартиру и передача их специалисту.
• Поведение выездного осмотра помещения специалистом.
• Анализ информации оценщиком, установление стоимости недвижимости и подготовка отчета по работе.
• Предоставление заключения по оценке заказчику.

Пакет документов для оценки

• Документы, подтверждающие личности всех собственников недвижимости,
• Документы, устанавливающие права на владение имуществом (договоры о купле – продаже, наследовании, дарении имущества, выписка с ЕГРН),
• Технический паспорт недвижимости,
• Поэтажный план и экспликация.

В момент передаче документов стоит сразу договориться о дате и времени осмотра квартиры.

Как оценивают квартиру оценщики

Как правильно оценить стоимость своей квартиры для продажи? Конечно, обратиться к специалистам.

При поиске риэлтора-профессионала в данной сфере необходимо, прежде всего, уделить внимание его квалификации: итоговая цифра должна устраивать собственника, параллельно отображая реальную экономическую ситуацию. Получение справедливой оценочной стоимости возможно только при обращении к квалифицированному профессионалу, имеющему солидную репутацию

Получение справедливой оценочной стоимости возможно только при обращении к квалифицированному профессионалу, имеющему солидную репутацию.

Но нужно понимать: указанная для отчета цифра не всегда гарантирует продажу недвижимости именно по этой стоимости. Плюс, оценщик указывает лишь примерную сумму, за которую объект можно реализовать, учитывая стандартные условия и актуальную ситуацию на рынке.

Местоположение недвижимости

Объект, расположенный в элитном районе, оценивается выше, нежели дом, расположенный за городом. Апартаменты в центре стоят на порядок дороже аналогов на окраине, также имеет значение соседство с социально-значимыми объектами. Значительную роль сыграет близость удобных транспортных развязок.

Наличие необходимой юридической документации

Отсутствие установленных законом документов может оказать существенное влияние, изменив размер оценочной стоимости.

Одним из главных параметров, влияющих на окончательную цену объекта, является количество собственников недвижимости. Чем их меньше, тем более высокая цифра будет фигурировать.

Размер имущества, структура объекта

Здесь значительным нюансом выступает небольшая деталь: размер объекта пропорционален стоимости квадратного метра. Причем обратно-пропорционально, то есть чем меньше объект, тем выше цена одного метра данного помещения.

Обусловлена такая ситуация увеличением вероятности быстрого нахождения покупателя при общей низкой цене объекта – чем меньше размер недвижимости, тем значительно меньше его общая цена.

Также большую роль будут играть планировка будущей покупки, ее состояние и прочие составляющие, влияющие на общий вид объекта:

• развитая сеть коммуникаций, инфраструктуры;
• множество технических характеристик: год постройки объекта, материал, используемый строителями, задействованные технологии.

Перед тем, как оценить свою квартиру для продажи, требуется обратиться к специалисту

Он должен принять во внимание все сопутствующие условия, а затем назвать объективную цену

У дома может быть своя «индивидуальность»

Есть категория недвижимости, которая не укладывается в привычные схемы. Эксклюзивные, чаще элитные, объекты требуют особого подхода. Конечно, все названные факторы учитываются и при их оценке, но тонкости отделки, архитектурных решений, истории дома выходят на первый план. Если в квартире жила известная балерина Большого театра, знаменитый физик или поэт Серебряного века, устанавливать цену, ориентируясь только на количественные показатели, неправильно. И если вам принадлежит доля в архитектурном шедевре – тоже. Необычные объекты обладают романтической аурой – используйте это. Если вы хотите продать бывшую дворницкую, узнайте ее историю. Множество людей готовы доплачивать за то, чтобы приобщиться к легенде.