Покупка вторичного жилья: что нужно знать, чтобы снизить риски?

Страхование вторичного жилья

Страхование жилой недвижимости при оформлении покупки является надежной гарантией того, что в случае срыва сделки по каким-либо причинам человек получит денежную выплату, размер которой указывается в страховом договоре. Это позволяет снизить любые категории рисков при совершении операций с недвижимостью, поэтому подобные услуги пользуются большой популярностью.

Оформление страховки будет актуальным в следующих случаях:

1. Если сделка совершается не с владельцем квартиры, а с доверенным лицом.
2. Одним из участников сделки является лицо, не достигшее совершеннолетнего возраста. Если продажа жилья в значительной степени ухудшит условия проживания детей, то органы опеки имеют законные основания для юридической отмены сделки даже после официального оформления покупки.
3. Заниженная стоимость жилой площади. Чаще всего цену занижают с целью снижения размера налоговых отчислений. В этом случае покупатель одну часть суммы передает продавцу официально, а другую в конверте, поэтому если сделка по каким-либо причинам будет отменена, то покупатель сможет вернуть только ту часть, которая указана в документах.

Стоит отметить, что если осуществляется покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке, то оформление страховки также является обязательным условием. Все дело в том, что это требование присуще большинству банков при оформлении ипотечного кредита.

Проверка личности и документов продающей стороны

Покупка квартиры на вторичном рынке должна происходить только у добросовестного продавца, поэтому нужно проверить его личность и документы, а именно гражданский паспорт и карточку налогоплательщика. В документах на сделку должны быть внесены актуальные данные с этих бумаг. Старайтесь избегать людей с неопрятным или подозрительным внешним видом, а также от которых разит алкоголем

Эта проверка является очень важной, поскольку если в законоустанавливающие документы будет внесена неактуальная информация, то в случае судебного разбирательства, инициатором которого может стать продавец, вы проиграете дело и лишитесь законного права на владение жилой площадью. В этом случае вернуть уплаченные деньги будет практически невозможно

Если продавец находится в браке, то следует запросить у него письменное согласие на продажу квартиры со стороны супруга или супруги. Это касается даже тех случаев, если кто-то из пары не прописан в квартире. Чтобы получить информацию обо всех лицах, проживающий в жилище и имеющих право на нее, попросите продавца предоставить справку формы № 3.

Плюсы и минусы новостроек и вторичного жилья

Эксперты говорят, что льготная ипотека высосала, как пылесос, весь платежеспособный спрос. Однако на сегодняшний день условия по ипотеке на квартиры в новостройках все равно остаются более выгодными по сравнению с покупкой подержанной квартиры.

Правда, не стоит забывать о том, что квартиры в новостройках обычно изначально дороже, чем вторичка.

Марсель Ахметшин, генеральный директор агентства недвижимости HOMEWAY:

— На вторичном рынке ипотечные кредиты выдаются под 5,9 %—15 % годовых, что, на первый взгляд, выглядит невыгодным. Но если сравнить стоимость квартир на вторичном рынке и новостройках, подсчитать доходы и расходы с момента начала владения и пользования имуществом, то мы можем увидеть явное преимущество квартир на вторичном рынке. Так, например, однокомнатная квартира площадью 35 кв. м на севере Москвы в новостройке стоит от 8 до 11 млн рублей, а на вторичном рынке — от 7 до 10 млн рублей. При этом, купив новодел, нужно ждать, пока его построят, а квартиру в готовом доме можно начать использовать сразу.

Покупка жилья на вторичном рынке означает, что покупатель не должен думать о том, успеет ли застройщик уложиться в срок. Сразу видно, кто живет вокруг и в каком состоянии находятся двор и инфраструктура. Не стоит переживать по поводу того, как быстро закончат свой ремонт многочисленные соседи и в доме наконец-то станет тихо. Что называется, заплатил — и живи. Даже если требуется ремонт после предыдущих хозяев, его длительность и размах зависят от вас самих, а не от застройщика и других жильцов.

С другой стороны, если есть деньги, то застройщики готовы предложить варианты в домах, уже введенных в эксплуатацию (в массовом сегменте новостроек Москвы таких, например, 7,1 %) и с финишной отделкой (таких тоже становится все больше). Как раз на это и можно применить полученную от государства льготу. Чтобы получить возможность стать первым жильцом в новенькой и полностью готовой квартире.

Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE:

— Имеет смысл сравнить цены первичного и вторичного предложения. Квартиры в новостройках, как правило, стоят дороже, что обусловлено современной планировкой, новизной инженерных систем, красотой и удобством мест общего пользования. А большая стоимость первичного жилья нивелируется льготной ипотекой на его покупку.

Как подготовиться дома к осмотру квартир

Вы выбрали несколько квартир и хотите отправиться осматривать жилье вместе с продавцом. Здесь нужно определить несколько моментов и получить на них однозначные ответы. Составьте список квартир, готовых к осмотру. Кроме этого напишите на листе бумаги вопросы, которые будете задавать:

1. С кем вы имеете дело?

Выписку из единого реестра нужно и самому посмотреть на сайте http://rosreestregrp.com аказать (стоимость около 300 руб.) Очень важно узнать об обременениях, залогах, рентных отношениях и документах дарения, наследования

2. Какое жилье вам нужно?

В списке напишите все требования к вашему дому мечты:

• инфраструктура;
• пробки;
• парковка;
• шум в районе дома;
• освещенность улиц;
• соседи;
• благоустроенность территории;
• детская площадка;
• близость автобусных остановок, магазинов, спортклубов, развлекательных центров, школы, садика, поликлиники и т. д.;
• подъезд – никаких шприцов, бутылок и прочего хлама быть не должно.

Все проверьте сами до встречи с продавцом. Кроме этого изучите сам дом. Параметры требований в таблице.

В таблице указано, что нужны разрешения из муниципальных органов о праве на продажу. Это касается домов, которые главным образом из старого фонда, находятся в центре города (или рядом), не имеют собственника (обычно в небольших городах таких домов много) или предназначены под снос. В любом случае, жильцы дома точно знают, что не могут продавать свои квартиры. Опасаясь подвоха со стороны органов власти или будущего собственника, они пытаются сбыть недвижимость обманным способом. Поэтому вам следует уточнять такие вопросы в администрациях.

На что обратить внимание в квартире

Вы проверили все вокруг дома и само здание. Теперь отправляйтесь в квартиру:

Этаж. Лестничный пролет должен быть чистым.
В квартире, если она вам понравилась – сверьте планировку с техпаспортом.
Проводка должна быть в порядке. Особенно это касается старых домов. Должно быть возможно включить одновременно стиральную машину, электрочайник, телевизор и холодильник.
Ремонт. Косметический ремонт – хорошая возможность скрыть недостатки. Поэтому проверьте полы, стены по периметру у потолка, у плинтуса и углы

Особенно, если последний этаж.
На первом этаже обратите внимание на шум от захлопывания входной двери подъезда, продуваемость под дверь квартиры, обзор из окна. Если у вас дети, хорошо когда видна детская площадка.
В новостройке квартира должна иметь все документы от застройщика и акт приема-передачи

Проверьте в Росреестре адрес квартиры, площадь и очертания.
Обратите внимание на то, что говорят соседи о жильцах квартиры и их количестве.

После осмотра квартиры, если решили ее купить, потратьте время и сами проверьте, кто хозяин, сколько людей в ней прописано.

Обязательно посмотрите, сколько собственников было у квартиры.

Собственник- продавец должен предоставить вам несколько документов:

• паспорт
• свидетельство о праве собственности;
• выписку из ЕГРП;
• согласие супруги на продажу (заверенное);
• домовую книгу;
• свидетельства о рождении детей;
• согласие органов ОиП на продажу;
• справку из психоневрологического и наркодиспансеров;
• согласие других собственников, дольщиков на продажу (заверенное);
• для ипотечной квартиры – договор ипотеки и купли-продажи с предыдущим владельцем;
• при покупке комнаты потребуйте документ о разделе имущества.

На каком этапе покупать инвестиционную квартиру?

На пике популярности схем по перепродаже квартир в новостройках для получения выгоды достаточно было купить жилье на старте продаж, когда застройщик только поставил забор и начал копать котлован. Сейчас этого недостаточно.

Готовность дома не менее чем на 30-40% — оптимальный для покупки инвестиционной квартиры вариант, указывает Александр Моор. «На этом этапе уже можно делать выводы о характере строительства, его темпах и возможностях застройщика. Если же погнаться за выгодой и вложиться на этапе фундамента, могут быть неприятные сюрпризы, ведь в это время еще непонятно, все ли в порядке у застройщика с документами. Проследить динамику и строить на ее основе прогнозы еще тяжело», — поясняет эксперт.

В этом году начинается переход строительных фирм на проектное финансирование: деньги покупателей жилья будут храниться в банках до сдачи домов в эксплуатацию, а не передаваться застройщикам, как раньше.

«Начинается самый сложный период для застройщиков, которые строили свои объекты за счет средств дольщиков. Таких было большинство. Компании, которые никогда не имели отношений с банками, самые рискованные. Купив у них квартиру, можно не только не заработать. Повышается вероятность потери всех вложенных средств. Если это первый объект застройщика или ранее девелопер систематически задерживал сроки сдачи своих объектов, это надо рассматривать как тревожный звоночек», — подсказывает Смирнов.

Как покупать квартиру без эмоций?

Собственники и риелторы часто идут на различного рода уловки при продаже квартир:

• создают ажиотаж
• показывают варианты хуже для контраста
• торопят
• приглашают вторых покупателей
• и многое другое

Более подробно читайте в статье – Уловки и хитрости риэлторов при продаже квартир.

Чтобы не попасться на эти уловки и исключить эмоциональную покупку квартиры, можно сделать следующим образом. Смотрите несколько квартир которые вас точно не интересуют (из-за площади, района, ремонта и т.п.), запомните ваше состояние при этом. Затем начинаете просмотр тех квартир которые вам интересны с таким же подходом, но более тщательно.

• Никаких эмоций. Просто уточните цену в процессе просмотра.
• Если общение идет через риэлтора, то и велика вероятность что с собственником квартиры потом уже не удастся связаться, то предлагайте сразу свою цену. Риэлторы потом скорее всего не донесут вашу информацию до продавца, если поймут что вариант понравился.
• Эффект контраста. Смотрите несколько квартир от разных агентств чтобы избежать ситуации когда вам показывают заведомо худший вариант, а затем ведут на ту квартиру которую нужно продать.

Эти правила снизят вероятность спонтанной покупки, но их нужно соблюдать

Если не уверены в себе, то просите знакомых посмотреть квартиру вместо вас, составив список тех моментов на которые нужно будет обратить внимание

Лучше сделать фото квартир и дома в спокойной обстановке их сравнить.

Как видите моментов, на которые нужно обратить внимание при выборе квартиры, достаточно много. Все они будут так или иначе влиять на нашу жизнь

Поэтому стоит отнестись серьезно к данному вопросу.

На этом все. Обязательно делитесь с друзьями данной заметкой.

Приобретение квартиры через агентство

Решили обратиться в агентство недвижимости? Разумно! Вот только и здесь нужно проявить бдительность

Современный рынок перенасыщен предложениями от различных риелторских контор, поэтому так важно сделать правильный выбор

Какими же критериями руководствоваться?

Известность компании. Если агентство стабильно рекламирует свои услуги, значит, оно присутствует на рынке постоянно

Обратите внимание и на качество подачи материала – успешная фирма не будет экономить на рекламе.
Имидж. Если офис находится в подвале, мебель и техника морально устарели, а сотрудники одеты кто во что горазд – бегите из этой шарашкиной конторы немедленно!
Опыт работы

Имеет значение не только срок существования компании на рынке, но и профессиональный опыт конкретных сотрудников. Такого понятия, как текучка кадров, еще никто не отменял. И если за ваше дело возьмется новичок, нет никаких гарантий, что оно увенчается успехом.
Сертификаты и дипломы. Вам обязательно должны представить документы, подтверждающие качество работы компании.
Стоимость услуг. Вас должны насторожить как явно завышенные, так и, напротив, слишком низкие цены.
Рекомендации третьих лиц. Возможно, кто-то из ваших знакомых уже воспользовался услугами той или иной компании и остался доволен. Почему бы не прислушаться к отзывам? Рекомендации вы также можете найти в интернете, у юристов или в специализированных общественных организациях.

Проверка документов перед покупкой квартиры

Минимизировать риски при покупке вторичного жилья поможет изучение истории квартиры с акцентом на важные «исторические» события: смена собственников, прописка и выписка граждан, проведение перепланировки и её отражение в документации, основание получения в собственность.

Правоподтверждающий документ

Выписка из ЕГРН – единственный документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости. Это первое, на что смотреть при покупке квартиры, поскольку розовое свидетельство с середины 2016 года о праве собственности больше не свидетельствует. Советы по покупке квартиры специалистов по недвижимости – заказать выписку самостоятельно.

Из стандартной выписки можно узнать информацию на текущий момент времени:

• ФИО всех собственников;
• размеры долей, принадлежащих каждому владельцу;
• дату получения жилого помещения в собственность;
• наличие или отсутствие обременений или ограничений.

Из расширенной выписки можно узнать всю историю сделок с квартирой, начиная с 1998 года, с отражением правоустанавливающих документов. Если собственники менялись чаще одного раза в три года, то это однозначное зачисление объекта в группу риска при покупке вторичного жилья.

Правоустанавливающие и сопутствующие документы

Сопоставляя, какие документы нужно смотреть при покупке квартиры, главенствующую роль следует отдать не выписке из ЕГРН, подтверждающей только право собственности, а именно документам, на основании которых это право возникло.

Риски при покупке квартиры

Ряд оснований чревато рисками при покупке квартиры, на которые следует обратить внимание, изучив и проанализировав дополнительную информацию:

1. Договор купли-продажи. Если продавец приобрёл квартиру за денежные средства и оформил на себя, как на единственного хозяина, то на первый взгляд – это безопасная покупка квартиры для покупателя. Однако следует проверить семейное положение, чтобы свести риски при покупке квартиры к минимуму. Если на момент покупки квартиры настоящий продавец состоял в браке, то имущество считается нажитым совместно и принадлежащим наполовину каждому, независимо от семейного положения в текущий момент времени. Дополнительно следует потребовать один из документов:
   • нотариально заверенное согласие супруги на продажу квартиры;
   • брачный контракт, содержащий пункт относительно недвижимости.

1. Приватизация. Риски при покупке недвижимости сопряжены с «отказниками» — лицами, прописанными на момент приватизации, добровольно отказавшимися от участия в ней. Отказники имеют право пожизненного проживания с утерей при выписке добровольно. Нужно потребовать от продавца архивную выписку из домовой книги и изучить на предмет выписанных лиц:
   • осуждённых и отбывающих наказание в местах лишения свободы;
   • безвестно отсутствующих;
   • признанных судом умершими.

Любой из вышеперечисленного круга лиц при обращении в суд безоговорочно восстановит своё право проживания, поскольку добровольно не выписывался, а факт смены собственника при этом не будет иметь значения. Возможность столь замечательного соседства – вот что нужно учитывать при покупке квартиры с подобной историей.

Наследование по закону

На что обратить внимание при унаследованной квартире – сопоставление сроков вступления в наследство и продажи. Например, если один из претендентов по уважительной причине не вступил в права наследования в течение шести месяцев, то суд продлит сроки, а недвижимость на тот момент вступившие в права наследники стремятся срочно продать

Договор дарения. От продавца следует потребовать технический паспорт, поскольку нюансы при покупке квартиры могут заключаться в перепланировке, о которой одаряемому не известно. Перепланировкой считается замена ванны на душевую кабину и наоборот. Для проверки узаконенности нужно сверить квартиру с техническим планом – приложением техпаспорта, выдаваемого БТИ.

Дополнительно следует потребовать справку с финансово-лицевого счёта об отсутствии задолженности перед предприятиями жилищно-коммунального хозяйства за предоставленные услуги.

Юридические подводные камни

1. Продажа квартиры по поддельным документам или лицом, которое не является собственником, по доверенности. Почему это должно насторожить? Нередки случаи, когда доверенность оказывается поддельной или просроченной. Если же доверенность подлинная, она может быть аннулирована лицом, ее выдавшим. Мошенники оформляют доверенности на одиноких пожилых людей, детей-сирот, инвалидов, алкоголе- и наркозависимых лиц. Что касается настоящего собственника, он может или не знать, что его квартира продаётся, или быть уже умершим уже умереть к этому моменту.

2. Оформленная с нарушениями приватизация квартиры. Так, например, в 90-х годах довольно часто встречалось нарушение прав несовершеннолетних, которые не включались при проведении приватизации в состав собственников. Опасность также представляют участвовавшие в приватизации жильцы, которые обещают покупателю выписаться из квартиры после оформления сделки.

3. Наличие в истории продаваемой квартиры сделок сомнительного характера, особенно с участием госпредприятий, государственных органов, других юридических лиц.

4. Продажа квартиры, полученной по договору дарения или ренты, по наследству, а также по другим договорам, в которых затрагивается интерес третьих лиц. В этих случаях уже после оформления покупки квартиры возможно появление не известных ранее лиц, например, наследников, которые, могут претендовать на данную квартиру. Также не стоит забывать о лицах, имеющих законное право на обязательную долю в наследстве.

5. Нарушение порядка оформления в собственность квартиры, полностью или частично приобретенной за счет материнского капитала. По закону такое жилье в обязательном порядке оформляется в общую собственность не только родителей, но и детей, при этом указываются размеры долей. Однако это правило далеко не всегда соблюдается. Почему? Во-первых, точную долю не во всех ситуациях возможно выделить. Во-вторых, некоторые собственники умышленно стараются не обременять свои квартиры правами несовершеннолетних. К сожалению, подобные нарушения вполне реальны, поскольку на данный момент в России отсутствует эффективная система контроля за выполнением этой обязанности собственников.

6. Продажа квартиры, один из собственников которой — несовершеннолетний, нездоровый психически человек, алкоголик или наркоман, т. е. лицо, являющееся недееспособным на момент заключения сделки. Таким гражданам законом не запрещено совершать сделки, но они в дальнейшем могут быть оспорены.

7. Продажа квартиры, находящейся под арестом, в залоге или являющейся предметом судебной тяжбы, а также иные скрытые обременения.

8. Наличие среди собственников продаваемой квартиры лиц, убывших в тюрьму, военнослужащих или исчезнувших в неизвестном направлении. За такими людьми сохраняются права проживания и пользования квартирой, однако они могут «проявиться» и вселиться через суд в купленное вами жилье далеко не сразу. При этом перед заключением сделки продавцы нередко стараются убедить потенциальных покупателей, что отсутствующий жилец не будет претендовать на квартиру, подкрепляя свои доводы письменно оформленным согласием на её продажу.

9. Нарушение прав супругов.

10. Нарушения преимущественных прав продажи комнат (или долей). Согласно ГК РФ в этих случаях на продавца возлагается обязанность сделать предложение соседям (или долевым собственникам) по выкупу комнат (долей). Довольно часто этот процесс трудоемок, поэтому продавцы пытаются различными путями обойти это требование.

11. Продажа по поддельному или недействительному паспорту (документ могли украсть у другого человека, или же мошенник получает на себя новый паспорт, а сделку проводит по старому, якобы утерянному).

12. Недействительной сделка с квартирой на вторичном рынке может быть признана и в случае, когда дом числится в плане на расселение

Причем продавец об этом может просто-напросто и не знать или же не принять это во внимание, однако покупатель в такой ситуации пострадает

С чего начать покупку вторичного жилья?

Если в случае приобретения первички клиент обращается к застройщику, то покупка вторички начинается с поиска объявлений о продаже жилья. Возникает вопрос – стоит ли обращаться в частное риэлторское агентство, выступающее в роли посредника между продавцом и покупателем, или есть смысл иметь дело непосредственно с собственником?

Такие компании оказывают следующие услуги:

• Поиск подходящего жилья по параметрам, заданным заказчиком;
• Организация осмотра оптимальных вариантов;
• Оказание консультативной помощи клиенту по вопросам, какую квартиру выбрать, как правильно оформить сделку;
• Осуществление проверки наличия необходимого пакета документов на право собственности у продавца;
• Подготовка договора;
• Контроль расчета при оформлении сделки;
• Помощь в регистрации ее в Госреестре.

Все эти манипуляции можно произвести и без участия посредника. Самое главное, чего опасается любой покупатель – обмана мошенниками и, как следствие, потерю немалой суммы денег. Риэлторское агентство от этого не защищает. На словах агенты говорят об ответственности, но в договоре никакие гарантии, финансовая ответственность не оговаривается.

По факту, посредник делает такую работу:

• Находит в своей базе предложений подходящее для потенциального покупателя;
• Договаривается с продавцами о просмотре жилья, сопровождает покупателя по нужным адресам;
• Берет у продавца пакет нужных документов;
• Делает запрос в соответствующие инстанции о проверке недвижимости;
• Передает все документы юристу, который составляет договор купли-продажи, через риэлтора передает его сторонам сделки;
• Сопровождает их в банк для выполнения расчета;
• Присутствует при подписании договора;
• Подает документы государственному регистратору, и после регистрации покупателю передается его экземпляр договора.

Острой необходимости в присутствии риэлтора при всех этих манипуляциях нет. Важные юридические моменты следует доверить специалисту в этой области – нотариусу. Оформить денежный расчет помогают работники банка

Таким образом, важно найти надежного, опытного нотариуса и хороший надежный банк. Еще один момент – проверка недвижимости, документов

С этими вопросами тоже можно разобраться без агента, и об этом немного позже.

Что касается того, как осуществить выбор квартиры, как выбрать район, этажность, расположение и т. д. – это аспекты, которые были рассмотрены выше.

Как формируется цена за квадратный метр?

В строительной компании BI Group выделяют несколько основных факторов:

1. Класс жилья, по которому определяется высота потолков, число квартир на площадке, качество стройматериалов.
2. Локация и инфраструктура – жильё в центре города, как правило, стоит дороже, и это связанно с ценами на землю.
3. Количество этажей и квартир на площадке – чем меньше, тем дороже.
4. Готовность жилья – чем ближе новостройка к сдаче, тем выше стоимость квадратного метра (первичка).

Квартира на начальной стадии строительства дома, говорят в BI Group, будет стоить меньше, чем после ввода в эксплуатацию.

Рассчитывать на снижение цены к моменту окончания строительства в BI Group не советуют, так как даже если застройщик не всё реализовал по договору долевого участия, то после сдачи в эксплуатацию появляется спрос на квартиры под ипотеку.

Специалист по недвижимости агентства «Домой» Нуржан Бектасов рассказывает, что порядка 70% затрат на возведение дома составляют покупка строительных материалов, оплата труда и прохождение экспертиз.

«В цену за квадратный метр, в первую очередь, входит фонд оплаты труда. И мы говорим именно об инженерах, которые разрабатывают и работают над проектами. У крупных строительных компаний есть плановый технический отдел. Их содержание стоит дорого. Также в стоимость входит покупка земельного участка, строительных материалов. К примеру, кирпичный дом будет несколько дороже», – сказал эксперт.

По его словам, в среднем доходность проекта составляет около 30%. Несколько лет назад этот показатель мог достигать и 50%.

В августе 2019 года онлайн-площадка по продаже недвижимости Homsters совместно со строительной компанией BEK опубликовала результаты совместного исследования. Выяснилось, что в структуре себестоимости квадратного метра больше половины занимают расходы на строительные материалы. Исследователи привели точные данные по разбивке затрат (от большего к меньшему):

• строительные материалы – 53%;
• фонд оплаты труда – 17%;
• покупка земельного участка – 9%;
• покупка/аренда техники – 6%;
• реклама – 5%;
• проведение коммуникаций – 4%;
• разработка проекта – 3,5%;
• благоустройство и озеленение – 2%;
• остальное – 0,5%.

За основу анализа взяты новостройки среднего ценового сегмента в крупнейших городах Казахстана, где квартиры сдаются в эксплуатацию в чистовой отделке.