Рынок коммерческой недвижимости в 2020 году. как понять эффективность вложений?

Бизнесу нужны склады – спрос на них превысил допандемийный

На фоне ограничительных мер самым устойчивым на рынке коммерческой недвижимости оказался складской сегмент. Интерес к аренде и покупке складов для бизнеса не просто восстановился относительно весенних ограничений, но и нарастил спрос в сравнении с докризисным началом года. Причем в крупнейших городах бизнес стал чаще интересоваться покупкой складов (+15%), чем арендой (+7%). Пандемия ускорила темпы роста дистанционных продаж – предприятия увеличивают именно складские мощности для онлайн-продаж, а не расширяют торговые точки.

В сравнении с весенним локдауном, когда весь бизнес был поставлен на паузу, активность потенциальных арендаторов складов выше на 57%, потенциальных покупателей – на 31%.

Чаще других арендой складов стали интересоваться в Казани (+122% в сравнении с началом года), Новосибирске (+67%), Уфе (+63%), Перми и Нижнем Новгороде (+62%). Обратная ситуация в Москве, где арендой складов стали интересоваться на 14% меньше, зато в Московской области спрос вырос на 15%. Меньшую активность проявляют и в Ростове-на-Дону (-14%), а также в Волгограде (-5%).

Покупка складов, как более серьезное вложение, интересует бизнес в Уфе (+119% в сравнении с докризисным началом года) и Нижнем Новгороде (+62%).

Не проявляют повышенный интерес к покупке или аренде складских помещений в Волгограде, Воронеже, Ростове-на-Дону и Самаре.

Фактическое изменение параметров, $

Соотношение прогнозных и фактических значений, 1 квартал 2015 года, рубли

Проект «Консенсус-прогноз» – консолидированное мнение
экспертов рынка недвижимости, работающих в разных компаниях, о динамике цен в
основных сегментах рынка на два года. В прогнозе приняли участие эксперты из
таких компаний как RRG, JLL, Ведис Групп, Ритейл Консалтинг Групп и других.
Свои предположения относительно стоимости квадратного метра и динамики ключевых
показателей до 1 квартала 2016 года специалисты высказали в анкетах в июле 2014
года, после чего представители RRG обработали результаты и вывели по каждому
сегменту «среднее арифметическое». Итоги «Консенсус-прогноза» подводятся
ежеквартально.

Среди участников эксперимента по итогам 1 квартала наиболее
точный прогноз в долларах оказался у Юрия Тараненко (отклонение – 33,9%), на
втором месте – Алексей Михайлов (отклонение – 36,4%) и Наталия Молодых
(отклонение – 37,1%).

По количеству наиболее точных прогнозов в отдельных
сегментах лучший результат с четырьмя наиболее точно спрогнозированными
показателями показал Юрий Тараненко, на втором месте с тремя показателями
разделили Наталья Молодых, Айдар Галеев, Алексей Козин и Антов Шилов, третье
место с двумя показателями – Илья Гришин.

Если же говорить о «рублевом» прогнозе, то по итогам 1
квартала 2015 г. наиболее точной оказалась Светлана Красавчикова (отклонение – 20,0%),
на втором месте – Сергей Павлов (отклонение – 20,3%) и на третьем – Антон
Коротаев (отклонение – 20,6%).

По количеству наиболее точных прогнозов в отдельных
сегментах лучший результат с семью показателями у Антона Шилова, на втором
месте с четырьмя показателями – Валентин Парийский, третье место с двумя
показателями – у Юрия Тараненко.

Поставщики помогут отрасли развиваться

Для рынка коммерческой недвижимости поставщиками являются государство, застройщики и компании, поставляющие строительные материалы и услуги. В сотрудничестве с поставщиками строительных материалов и изменений не будет. Сейчас цены меняются еще из-за девальвации рубля в 2014 году, поэтому все останется на прежнем уровне.

Застройщики жилой недвижимости предоставляют места для торговой. Предыдущий год был для них сверхприбыльным. По мнениям экспертов, уже в начале зимы они выполнили план и работали над стратегией 2021. На новое жилье цены выросли, что повлияло и на стоимость вторичного.

Как это повлияет на торговую недвижимость?

1. Увеличится количество локаций для строительства.
2. Увеличится количество инвесторов.

Не рекомендую к покупке:

Некапитальные строения.

О рисках прекращения договора аренды на земельный участок и демонтажа некапитальных строений (киосков, «ларьков», небольших мобильных магазинов) мы говорили в статье Риски при покупке коммерческой недвижимости и управление ими. Поэтому покупку таких объектов лучше не рассматривать, хотя они могут иметь высокую доходность (до 25 %) в краткосрочной перспективе.

Коммерческие помещения, переведенные из жилого фонда.

Требования по лицензированию определенных сфер бизнеса и требования надзорных органов постоянно ужесточаются. Особенно это касается медицины и образования. Высота помещения, вентиляция, пожарные и прочие нормы часто не соблюдаются в коммерческих помещениях, переведенных из жилого фонда.

Таким образом, целевая аудитория по таким помещениям становится более узкой, снижая ликвидность помещения.

Помещения в удаленных от цента спальных районах, в которых не планируется новая застройка.

Сейчас сети, помимо пешеходного и автомобильного трафика большое внимание уделяют потенциалу района и локации. Как правило, удаленные от центра спальные районы — это районы с низкими ценами на жилую недвижимость, а соответственно, с менее платежеспособной аудиторией

К тому же постепенно «стареющей»

Как правило, удаленные от центра спальные районы — это районы с низкими ценами на жилую недвижимость, а соответственно, с менее платежеспособной аудиторией. К тому же постепенно «стареющей».

Производственные площади.

Коммерческие объекты, предназначенные под производство очень специфичны. Каждая сфера бизнеса и каждое производственное предприятие нуждается в помещениях разных по площади, планировке и технических характерах.

Поэтому, даже если вам предлагают производственное помещение с действующим арендатором, который платит высокие арендные платежи, я не рекомендую такой объект к покупке. Так как при расторжении договора, поиск нового арендатора будет очень проблематичным.

Складские площади и гостиницы.

Склады и гостиницы, как и производственные площади на рынке коммерческой недвижимости менее ликвидны чем торговые и офисные помещения.

В складской недвижимости наблюдается тенденция к автоматизации и роботизации. Компании стремятся к оптимизации и сокращению рабочих мест. Поэтому старые складские комплексы становятся все менее актуальными.

Гостиничный бизнес требует высокого уровня компетенции, поэтому если у вас нет достаточного опыта в этой сфере деятельности, лучше не рассматривать покупку такой недвижимости.

Объекты большой площади.

Чем больше объект по площади, тем он менее ликвиден. Большие объекты требуют более глубокого и детального анализа перед покупкой. Если вы «начинающий» инвестор, лучше выбрать несколько небольших объектов, вместо одного помещения большой площади.    

Мы рассмотрели виды коммерческих помещений которые будут востребованы в ближайшем будущем и объекты недвижимости перед покупкой которых стоит серьезно подумать.

При этом хочу ещё раз сделать акцент на том, что рынок постоянно развивается и меняется. Нужно стараться всегда быть в курсе изменений и отслеживать тенденции в коммерческой недвижимости.

В этом вам поможет такой ресурс как CRE.RU. Здесь публикуются новости рынка коммерческой недвижимости; Аналитика от консалтинговых компаний Knight Frank, Colliers International, JLL и прочих; Интервью с экспертами в области недвижимости. У ресурса CRE.RU также есть приложение для смартфонов для удобного и быстрого доступа к информации.  

На YouTube могу порекомендовать каналы: Бизнес метр. Все о коммерческой недвижимости https://www.youtube.com/channel/UCuMt0vn9mR1guKuVjb5lOKw и Люди недвижимости https://www.youtube.com/channel/UC4Z64gW8CGK6T7PRN62fw8g.  

Также не забывайте отслеживать сайты объявлений Avito, Cian и прочие.

Как коронавирус повлиял на бизнес и коммерческую недвижимость?

Один из главных вопросов, которые задают наши коллеги, друзья и клиенты: «Как изменился рынок коммерческой недвижимости за февраль и март 2020 года?». Как вы помните, началось все с того, что «РосПотребНадзор» потребовал от ресторанов усилить меры борьбы с угрозой коронавируса. Обороты в этом сегменте бизнеса упали. Постепенно ситуация становится критической. Федерация рестораторов и отельеров накануне направила письмо председателю правительства России, Михаилу Мишустину, сообщив, что часть московских ресторанов в связи с распространением коронавируса приостанавливает работу и переходит на формат доставки еды.

Сергей Собянин призвал собственников бизнеса по возможности перевести сотрудников на удаленный график работы. Помещения пустуют. И тут возникает не менее серьезный вопрос: «Не начать ли избавляться от коммерческой недвижимости?». Ведь помимо вируса, мы наблюдаем тяжелую экономическую ситуацию во всем мире. После резкого падения курса российского рубля по отношению к иностранной валюте, многие арендаторы выступают с обращением о пересмотре договоров аренды… потому что терпят колоссальные убытки.

Клиенты торговой недвижимости будут диктовать новые тренды

Клиентами в этом секторе является ритейл, который арендует или покупает помещения. Изменилось потребительское поведение и действия ритейла, который подстраивается под покупателей и пытается выжить.

Мы видим тренд на доставку и появление новых игроков рынка. Например, появился «Сбермаркет», который не имеет собственных магазинов и продовольственных баз, но получает логистические маршруты и информационную базу.

Также гиганты, как X5,
супермаркет
«Магнит» и другие претендуют стать важнейшим элементом экономики. Они стабильные арендаторы и постепенно «вычищают» рынок от небольших местных продуктовых ритейлеров. В 2021 году предстоит наблюдать за тем, как крупные сети продолжат захватывать и менять продуктовый рынок.

Еще одна тенденция — онлайн-магазины переходят в оффлайн. Появляется все больше пунктов выдачи даже в районных ТЦ, но потребители отличаются от тех, кто идет за покупками в торговый центр. Людей в магазине становится больше, но они могут прийти вовсе без денег и получить то, что им нужно. Поэтому образуется ложный трафик и усложняет работу, остаются только спонтанные покупки.

Спрос на электронную коммерцию вырос, компании вводят приложения, службы доставок. Это удобно и выгодно клиентам.

Самый сложный период у сферы услуг, которые без мгновенных изменений перестанут существовать. Образовательные услуги одни из первых нашли решение и в 2021 продолжат в Онлайн обучать клиентов. Общепит в перспективе переквалифицируется в пункты выдачи. Будет кухня, прилавок, но столики и зал для гостей исчезнут

Все внимание теперь ни на обеспечение зала и качество обслуживания, а работу доставки, ее скорость и качество продукта. Рестораны с хорошей музыкой, обслуживанием и блюдами от шеф-поваров выживут, но их станет гораздо меньше.

2020 год для торговой недвижимости был неплохой. Сам рынок растет и перестраивается, но это нормально. Новый год встретили с оптимизмом, потому что есть понимание как расти, уживаться с конкурентами, зарабатывать самим и партнерам.

Тренды в работе с клиентами в 2021 году

Накапливается отложенный спрос

В текущем году в сегменте торговой недвижимости работа с отложенным спросом становится все более важной. Даже в периоды уменьшения явной активности покупателей и арендаторов происходит накопление отложенного спроса

В классифайдах это возможно проследить, когда пользователь добавляет объявление в раздел «Избранное». Это позволяет повысить эффективность при работе с такими клиентами. Например, на «Авито Недвижимости» при изменении цены на объект в этом разделе потенциальному покупателю или арендатору приходит специальное пуш-уведомление, что приводит к увеличению запросов контактов собственников недвижимости в дальнейшем. В основном это касается случаев, когда стоимость объектов снижалась, однако были и успешные кейсы, где зафиксировано повышение цены.

Динамика запросов контактов владельцев недвижимости и добавлений их в раздел «Избранное» в период пандемии

Клиенты выбирают мессенджеры

В современной жизни появляется все больше возможностей и новых ресурсов, коммуникация усложняется, а ее скорость повышается, чего не было замечено прежде. Сегодня пользователи все чаще выбирают для общения и запроса контактов собственника разные мессенджеры. Это удобно, быстро и позволяет не совершать лишних звонков, а сохранить переписку на случай непредвиденных ситуаций. Так, мессенджер на «Авито» в I квартале 2021 стали использовать на 28% больше относительно I квартала годом ранее. Однако половина контактов через мессенджер теряется продавцами, если среднее время ответа составляет больше суток. Это является сильным упущением в современных условиях, поскольку подобный тренд стал важным каналом для привлечения лидов. Кроме того, сегодня в мессенджерах совершаются даже крупные сделки.

Доля видеоконтента растет

На фоне пандемии и длительного локдауна начала расти потребность в видеоконтенте, при этом подобные тенденции сохраняются и сейчас. Доля рекламных объявлений с видеоматериалами неуклонно увеличивается, так как продавцы все активнее используют этот формат для привлечения клиентов. По данным сервиса «Авито Недвижимость», в I квартале 2021 года видеоконтента в объявлениях стало встречаться на 2% чаще по сравнению с аналогичным периодом в прошлом году.

Динамика доли видеоконтента в объявлениях

Прогноз изменения параметров, $

Условия аренды в торговых центрах Москвы

Зачем нужна коммерческая недвижимость, если все работают удаленно?

Покупка коммерческой недвижимости — это уверенность в завтрашнем дне. Договор аренды временное решение (вести долгие переговоры, где каждый отстаивает для себя наиболее выгодные условия… согласовывать ремонт и прочее, прочее). Свобода творчества. Когда помещение в собственности — можно делать с ним абсолютно все.

А что, если попробовать новый формат? Кризис — удивительное время, поскольку заставляет многие умы напрягаться и искать пути и выходы из затруднительных ситуаций, так появляются новые идеи и передовые направления. К последним относятся интересные решения на рынке коммерческой недвижимости. Стрит-ритейл? Коворкинг? Кластер? Чтобы бы Вы ни выбрали, трезво оцените возможности вашего бизнеса, проанализируйте локацию, конкурентов, проходимость. А лучше, если этим займутся профессионалы.

Прогноз изменения параметров, рубли

Государство продолжит регулировать рынок

Ограничения

Власти ограничили лицензируемые отрасли, такие как алкоголь, табак, микрокредитование. Ограничения действуют на все общественные мероприятия, общепит, туристический бизнес, это формирует спрос на определенные типы торговой недвижимости.

Дальнейшая ограничительная деятельность государства будет зависеть от разработки вакцины. Пока нет ее массового производства, граждан ограничивают, чтобы обезопасить. Пока предпосылок на полное выздоровление нет, поэтому в 2021 санкции на некоторые сектора экономики останутся.

Поддержка

На строительную отрасль повлияли увеличение материнского капитала для граждан и льготная ипотека. Напрямую поддержка повлияла на жилую недвижимость и застройщиков. Низкая ипотечная ставка «взорвала» рынок жилья, а это благоприятно влияет и на коммерцию. Новые жилые комплексы — это инфраструктура, развитие бизнеса и новые торговые площади.

В 2020 году это уже стало заметно, люди активно покупали новые квадратные метры, несмотря на рост цен. Предполагаем, что в 2021 году спрос на жильё сохранится, но деньги у населения закончатся. Поэтому поддержка от государства продолжится, но и санкции тоже.

Государство реагирует точечно, поэтому большинство предпринимателей в зоне риска. Трудности будут возникать, бизнес продолжит закрываться и «выживут» только опытные игроки с профессиональной командой. Это один из главных факторов, влияющих на развитие торговой недвижимости.

Кризис – не повод отказываться от покупки бизнеса

Эксперты ЦИАН отмечают восстановление спроса на покупку помещений с действующим бизнесом. В сравнении с допандемийным началом года потенциальный спрос ниже всего на 2%. Относительно весеннего локдауна готовность приобрести бизнес – выше на 61%.

Хуже спрос на готовый бизнес восстанавливается в Волгограде, Нижнем Новгороде, Воронеже и Московской области. В Москве интерес ниже докризисного на 3%.              

Динамика просмотров объявлений о покупке готового бизнеса

За счет роста числа желающих продать свой бизнес, предложение превышает спрос значительнее, чем в начале года, несмотря на сопоставимый спрос. Объявлений о продаже бизнеса стало меньше в Московском регионе (-6% в сравнении с периодом ограничений). Причем сокращение объема наблюдается преимущественно с сентября (-12% за два месяца).

В Петербургской агломерации в сравнении с весенними значениями число объявлений о продаже готового бизнеса выше на 12%. В остальных городах-миллионниках – на 5%. В городах с численностью населения до миллиона – рост на 6%. Таким образом, несмотря на все меры поддержки бизнеса, собственники по-прежнему отказываются от своих предприятий, выставляя их на продажу.

В целом по РФ количество желающих продать свой бизнес на 26% выше, чем весной, – как правило, речь идет о тех, кто не смог «пережить» локдаун.

Динамика количества объявлений о продаже готового бизнеса

Самая непростая ситуация сохраняется в Ростове-на-Дону, где предложение о продаже готового бизнеса в сравнении с весной выше на 128%, а спрос на покупку – ниже на 4%. Похожая ситуация и в Воронеже (+88% по объему предложения и -8% по спросу). Самая позитивная ситуация в Ленинградской области (-48% по объему предложения и +33% по спросу), а также в Омске (-10% и +31% соответственно).

Спрос по покупку готового бизнеса и объем предложения таких объектов

Почти пятая часть объявлений о продаже связана с гостиничным бизнесом (21% от всего числа). В сравнении с весенним периодом таких объявлений стало больше на 63%. Доля магазинов – 14% (+28% по числу объявлений к весне), кафе и рестораны занимают 13% от всего объема предложения (+15% по числу). В список также вошли офисы, салоны красоты, предприятия сферы развлечений, медицинские учреждения.

Какой бизнес продают чаще других?

Спрос на офисы класса А/B восстанавливается быстрее, чем на помещения класса C/D

Отсутствие локдауна по весеннему сценарию, несмотря на частичную «удаленку» в обязательном порядке, позволило поддержать спрос на рынке аренды офисной недвижимости. Текущая активность в крупнейших городах (население от 1 миллиона человек) оказалась на 68% выше, чем в весенний локдаун. В сравнении с докризисным началом года текущая активность ниже на 26%. В сравнении с июлем, когда заболеваемость шла на спад, спрос на офисы меньше всего – на 10%. Таким образом, сегмент аренды офисной недвижимости показывает минимальное падение во «вторую волну».

Более устойчивыми в пандемию оказались офисные площади классов А/B, которые выросли по спросу относительно весенних ограничений на 70%. В сравнении с началом года текущая активность ниже на 24%. Офисы классов C/D менее интересны арендаторам. В сравнении с весенними ограничениями спрос выше на 48%, относительно начала года активность ниже на 38%.

Высокая активность на рынке во многом связана с изменением стратегий компаний: после полугода «удаленки» многие задумались о пересмотре занимаемой офисной площади, рассматривая альтернативные варианты. Именно поиск новых форматов (в том числе «гибких» офисов) обеспечивает спрос на рынке. Оптимизация – главная причина поиска подходящего объекта. Но компании не готовы понижать класс (а вместе с тем – престижность) офиса.

Рынок офисной недвижимости в Московской и Петербургской агломерациях восстанавливается хуже, чем в других крупнейших городах. В сравнении с докризисным началом года (февралем) потенциальный спрос на аренду офисов ниже на 31% в Москве, и на 17% в Московской области. В Санкт-Петербурге падение чуть ниже – на 9%, зато в Ленинградской области офисами стали интересоваться реже на 55% – это самое большое падение среди остальных локаций.

Единственным городом-миллионником, где текущий спрос на аренду офисов в два раза выше, чем в начале года, – это Челябинск. Примерно в полтора раза активнее и арендаторы в Ростове-на-Дону (+60%), Воронеже и Перми (48% и 45%). В остальных городах прирост не столь заметный.

В сравнении с весенним локдауном абсолютно по всем городам текущая активность выше. Только частичные ограничения позволили рынку не просто «выжить», но даже нарастить активность относительно докризисного февраля за счет отсутствия сегодня столь же жестких ограничительных мер, как весной.

Изменение потенциального спроса на аренду офисов классов А/B по городам

«Медленное восстановление активности на рынке коммерческой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге в сравнении с другими крупнейшими городами РФ объясняется изначально большим падением спроса во время весеннего локдауна, – отмечает Александр Павленко, директор по аналитике «Циан.Коммерческая недвижимость». – В текущих реалиях спрос обеспечен преимущественно стремлением переложить средства в более надежный актив. В перспективе стоит рассчитывать на рост спроса на помещения свободного назначения – это самый гибкий формат, а именно способность к «трансформации» позволяет пережить турбулентность на рынке. Сложнее всего вернуть позиции офисам, которые вряд ли будут столь же востребованы, как раньше, даже после пандемии. Многие компании уже оптимизировали занимаемые площади или частично переехали в коворкинги».

Стоит ли покупать коммерческую недвижимость в кризис?

В связи со сложившейся ситуацией собственники коммерческой недвижимости, боясь уйти в минус, начинают распродавать свое имущество

Покупателю с «кошельком» рекомендуем обратить внимание на нежилые площади. На наш взгляд, сейчас самое время приобретать их по сниженной цене! Покупка коммерческой недвижимости – популярный объект инвестиций

Но этот вид заработка непрост и требует определенных знаний. На этом рынке нет места тем, кто слаб в коленках, поэтому трезво оценивайте свои возможности.

Настоятельно рекомендуем обращаться в грамотное агентство недвижимости, если хотите сделать выгодное вложение, воспользовавшись паническими настроениями в стране

Специалист проверит документацию, устранит какие-либо недостатки, которые могут повлиять на стоимость объекта или препятствовать покупке, и подскажет, на что лучше обратить внимание. Так же, как и продажа офисов через агентство поможет гораздо быстрее найти покупателей и выйти на сделку

Владельцы бизнеса, прошедшие кризисы 2008 и 2014 года в этот раз действуют на опережение, стараясь минимизировать постоянную расходную часть. В первую очередь это относится к арендным платежам. Мы уже наблюдали волну миграции из ЦАО за пределы ТТК, из больших офисов с кабинетной системой в agile-офисы с опенспейсами и т.д. Сейчас не только волатильность рубля сказывается на арендаторах, но и переход в режим удаленной работы, рекомендованный «РосПотребНадзором» и мэром Москвы. Предполагаю, что часть бизнесов просто не выдержит новых условий и скорее всего прекратит существование. А другая часть бизнес-среды перестроит свою работу таким образом, что им понадобятся меньшие площади.

В связи с этим предполагаю, что собственники офисных пространств сейчас должны оперативно разработать систему скидок, рассрочек оплаты арендных платежей для удержания постоянных стабильных арендаторов. Тем не менее, часть офисных пространств высвободится и будет доступна не только для аренды, но и для покупки. И в летний период мы получим интересные и выгодные проекты.

Екатерина Никитина, генеральный директор компании «PRO ОБМЕН»

Инвесторы смогут сохранить деньги и заработать

Рост экономики не наблюдается, соответственно и количество инвесторов, зато выиграют те, кто успеет вложить деньги. В коммерческую недвижимость инвестируют сами игроки, бизнесмены, кто зарабатывает в других секторах, а также те, кто смогли накопить средства.

Объем инвестиций не будет меняться, так как грамотные инвесторы понимают, что спрос упал преимущественно на крупные ТЦ и общепит. А районные ТЦ, отдельные здания, недвижимость в спальных районах стала более популярна, чем раньше.

Сейчас сложно сказать, что инвестиции в торговую недвижимость сократятся, так как для обывателя бизнесы переходят в онлайн или закрываются, значит торговая недвижимость никому не нужна, но это не так. Эксперты понимают, что рынок недвижимости инертный и в кризис это один из способов сохранить деньги. Наоборот, возможно появление новых инвесторов, которые будут поддерживать стоимость торговой недвижимости.