Какие квартиры подходят под ипотеку в 2020 году?

Какое жильё можно купить в ипотеку?

Банки дают ипотеку на приобретение квартиры на вторичном рынке или напрямую у застройщика в строящемся или готовом доме. Но купить любую понравившуюся недвижимость в Сбербанке или другом банке нельзя. Банк рискует своими деньгами, предоставляя их в долг, поэтому выдвигает определённые условия кредитования и ряд требований к объекту недвижимости, выступающему залогом по ипотеке.

Расположение

Большинство банков предоставляет ипотечные кредиты на покупку квартиры только в тех регионах, где имеются их отделения. Охотней всего банки выдают ипотеку на покупку жилья в крупном городе или населённых пунктах, расположенных в пределах 20-30 км от него. Это связано с тем, что такая недвижимость является более ликвидной, то есть при возникновении проблем с погашением долга найти на неё покупателя будет значительно легче, чем на жильё в небольшом посёлке.

Банки не выдают кредиты на покупку квартиры в домах, признанных аварийными, подлежащими сносу, реконструкции и т. д. А также нельзя купить в ипотеку жильё в общежитиях (в т. ч. малосемейных).

Возраст

Банки стараются не выдавать ипотечные кредиты на приобретение квартиры в панельных “хрущёвках”. Обычно жильё можно купить в домах, построенных после 1970 года при условии, что износ не превышает 50-70%. Если дом признан подлежащим капитальному ремонту, то получить ипотечный кредит на покупку жилья в нем будет невозможно.

Материал

Здание, в котором находится приобретаемая квартира, должно иметь каменный, кирпичный или железобетонный фундамент и быть высотой не менее 3 этажей. А также оно не должно иметь деревянных перекрытий. Материал стен допустим любой, но если они выполнены из дерева, то согласовать квартиру будет сложнее. Не допускается приобретение в ипотеку квартир, расположенных на цокольных этажах.

Внутренняя отделка

Приобретаемое жильё должно иметь отдельный санузел и кухню, а также должно быть пригодно для круглогодичного проживания.

Рассмотрим, какие конкретно требования к удобствам в квартире выдвигаются банками:

• наличие подключения к электрическим сетям и водопроводу (холодное и горячее водоснабжение);
• оснащённость необходимыми сантехническими приборами в исправном состоянии;
• подключение к централизованной или внутренней системе отопления (водяной, электрической и т. д.) и наличие нагревательных приборов во всех комнатах и других помещениях;
• наличие кухонной плиты – газовой или электрической – согласно техническим требованиям здания;
• соответствие напольных, потолочных и настенных покрытий технической документации на жилое помещение.

Планировка

Планировка жилого помещения должна соответствовать данным в техпаспорте. А все перепланировки должны быть зарегистрированы в соответствии с законом.

Банки предпочитают не иметь дела с готовым жильём с неузаконенной перепланировкой. А в случае, если они всё-таки согласятся на оформление ипотеки, в договоре будет прописано условие, что вы, как новый собственник, обязуетесь восстановить первоначальное состояние жилья или зарегистрировать должным образом имеющуюся перепланировку.

Причина четвёртая: высокая стоимость обслуживания кредита

Как правило, процентные ставки по кредитам, выданным под покупку загородной недвижимости, на два — три процентных пункта выше, чем по обычным. По состоянию на сегодняшний день стоимость такого займа варьируется в пределах от 10,5 до 13 %.

Справедливости ради, следует отметить, что в редких случаях условия кредитования практически не отличаются. Например: застройщик и банк – партнёры.

Главными факторами, способными изменить в меньшую сторону стоимость ипотеки, являются:

• во-первых, категория заёмщика. Если последний является зарплатным клиентом банка, он может рассчитывать на скидку в размере до 0,5 процентных пункта;
• во-вторых, размер первоначального взноса. Чем больше внесённая сумма, тем большую бенефицию предоставит клиенту банк.

Рыночная стоимость квартиры.

Для принятия банком решения ему необходимы данные по рыночной стоимости квартиры. Такую информацию предоставляют оценщики, работающие с банком и имеющие соответствующую сертификацию. Стоит отметить, что жилое помещение, фактически, может иметь три вида стоимости:

• Цена продавца – то во сколько объект оценил текущий владелец.
• Рыночная стоимость – средняя цена на рынке недвижимости за объект подобного типа.
• Ликвидационная стоимость – та цена, по которой банк сможет продать квартиру в кратчайшие сроки, если заемщик не сможет выполнять свои обязательства по договору. Как правило, ее значение ниже на 10% — 20%, чем рыночная.

В результате оценки банк будет ориентироваться, именно, на рыночную и ликвидационную стоимость, которую предоставят эксперты. В то время как, цена продавца кредитное учреждение будет волновать в меньшей степени. Как следствие, ипотечный кредит выдается равным сумме, представленной специалистами.

Если цена продавца окажется выше рыночной, то разницу придется покрывать заемщику за счет личных средств.

Что требуется от заемщика?

Условия, при которых возможно получение ипотечного займа в Сбербанке, следующие:

• Потенциальный заемщик должен быть гражданином России.
• Кредитование возможно только в российских рублях.
• Минимальная возрастная планка для получения ссуды – 21 год, а максимально возможный возраст рассматривается индивидуально в каждом конкретном случае. Пенсионерам также возможно получить ипотечный займ, но возраст клиента на момент полного погашения ипотеки не должен превышать 75 лет.
• Заемщик должен быть зарегистрирован в том же регионе, где он планирует приобретать объект недвижимости. Также необходимо наличие там отделения Сбербанка.
• Требования к стажу работы: общий трудовой стаж должен быть не менее одного года и не менее полугода должен составлять стаж на одном рабочем месте (на момент получения ипотечного кредита).На заметку. В случае же, если потенциальный заемщик получает заработную плату на счет, открытый в Сбербанке, то требования к стажу работы несколько другие: стаж на одном (актуальном) месте работы должен составлять не менее трех месяцев, а общий стаж – не менее полугода.
• Платежеспособность нужно обязательно подтверждать. Доход для получения кредита должен быть достаточно высоким и стабильным, ведь выплачивать придется ежемесячно до 40% от заработной платы. Также возможно привлечение к ипотеке поручителя или созаемщика (в основном – второго супруга), тем самым Сбербанк подстраховывает себя от рисков невыплаты кредита.
• Кредитная история должна быть безупречной. Не должно быть никаких непогашенных задолжностей и просрочек не только в Сбербанке, но и в любых других финансовых организациях.

При каком доходе и зарплате дают ипотечный кредит?

Разберемся, какой доход нужен, чтобы взять ипотеку здесь. Безусловно, каждую заявку на предоставление ипотеки Сбербанк рассматривает индивидуально, но существует одно четкое общее правило: ежемесячный доход заемщика должен быть в 2 раза больше, чем сумма ежемесячного платежа по кредиту. В идеале было бы, если ипотечные выплаты составят 40% от дохода.

Учитывается не только конкретный размер заработной платы, но и сумма оставшихся денег после обязательных выплат: по алиментам, другим займам или иным обязательствам.

На сегодняшний день для того, чтобы без проблем получить ипотечный займ, заработная плата у заемщика должна составлять не менее 40 тысяч рублей. Если ее размер ниже, то есть некоторые способы, которые позволят все-таки оформить интересующий займ:

1. При увеличении длительности срока займа ежемесячные выплаты становятся меньше.
2. Можно воспользоваться особыми условиями, предлагаемыми Сбербанком для молодых семей.
3. Подобрать для покупки квартиру по более низкой цене.
4. Если имеется в наличии какое-либо жилье, то можно попробовать предоставить его в качестве залога. О том, как взять ипотеку в Сбербанке под залог имеющейся недвижимости, мы рассказывали тут.
5. Выплатить первоначальный взнос увеличенного размера.

Можно ли взять жилье в кредит без наличия дохода?

Когда потенциальный заемщик предоставляет пакет документов при обращении в банк с заявкой на ипотеку, то в числе документов обязательно предоставляется информация об уровне платежеспособности.

Важно! Сбербанк рассматривает только официальные доходы, которые возможно подтвердить справкой 2-НДФЛ, поэтому без наличия официального дохода ипотека в Сбербанке невозможна. Именно данные этой справки берутся за основу для расчета ежемесячных платежей и общей суммы кредита в целом

Как подбирать квартиру?

Перед поиском на рынке недвижимости клиент обращается в банк за ипотекой. Если он получает одобрение на кредит, то ему выделяют 3 месяца на поиски квартиры, на которую может быть выдан кредит. Покупаемое жилье должно не только понравиться клиенту, но и устроить банк. Как узнать, подходит ли квартира под ипотеку? Задать этот вопрос лучше всего в самом банке.

В каждом банке требования к недвижимости отличаются, поэтому перед поиском лучше сразу их уточнить (знание этих параметров поможет сэкономить время). Для предупреждения случаев, когда клиент останавливается на неликвидном жилье, банк обычно сразу оговаривает, почему квартира не подходит под ипотеку. Как правило, это объекты:

• — подлежащие сносу;
• — ветхие жилые здания;
• — блочные и панельные многоквартирные дома («хрущевки»);
• — жилье в малоэтажных домах (ниже 5 этажей);
• — находящиеся в аварийном состоянии;
• — в домах без капитального ремонта, или где он даже не планируется;
• — в доме под реконструкцию с отселением жильцов;
• — в общежитии или гостиничном доме;
• — с износом более 70%;
• — в домах, построенных до 1970 года;
• — в жилых зданиях с газовыми колонками и перекрытиями из дерева.

Кредитополучатель должен учитывать год возведения жилого здания, материал перекрытий, количество этажей в доме, качество фундамента и другие нюансы. Если с этим все в порядке, то это значит, что квартира подходит под ипотеку.

Перед тем как сообщать в банк о своем предложении жилой недвижимости, убедитесь, что квартира «чистая». Она не должна быть арестована, выступать залогом или находиться в аренде. Документы на жилье должны быть оформлены в соответствии с законом.

Оформлять ипотеку с материнским капиталом, не оценив все риски

Материнский капитал можно направить в качестве первоначального взноса по ипотеке или на погашение основного долга и процентов по ипотечному кредиту. Герой нашейстатьиАлександр из Санкт-Петербурга использовал второй вариант — с помощью материнского капитала погасил часть кредита на жильё. И пожалел об этом.

Почему это ошибка

Александр столкнулся с тремя проблемами.

Проблемы с рефинансированием.

Рефинансирование подразумевает полное погашение кредита в первом банке. Если для покупки жилья был использован материнский капитал, то в течение полугода после этой сделки владелец квартиры обязан выделить ребёнку (или детям) доли в квартире. Тогда новый кредитор получит в залог квартиру уже с долями детей — банки неохотно связываются с такими объектами. Герою нашего текста, к примеру, так и не удалось рефинансировать свой кредит.

Раздел ипотечной квартиры после развода

При использовании материнского капитала претендентами на доли в квартире становятся не только дети, но и оба родителя. Раздел имущества может стать сложным и длительным процессом, особенно если развод проходит не гладко. И даже брачный договор не сможет отменить требований закона о выделении долей детям в квартире, если она была куплена с помощью материнского капитала.

Продажа квартиры

Для продажи квартиры с материнским капиталом нужно выполнить два условия:

1) выделить детям доли в иной недвижимости, по площади не меньше нынешней;

2) получить согласие органов опеки.

Не сравнивать ставки на ипотеку — тоже ошибка

Калькулятор Сравни.ру

Ипотека в Сбербанке для военнослужащих

Для военной ипотеки существует специализированный перечень жилых объектов, предоставляемых для залога. Под такой тип ипотеки могут быть взяты не только квартиры, но и:

• Таунхаусы;
• Коттеджи;
• Частные дома с участком земли.

Следовательно, на конструкции, подверженные горению или гниению, на помещения, где отсутствуют необходимые для жизни условия и удобства, не будет совершено сделки, и банк откажется от сотрудничества.

Все требования Сбербанка обусловлены тем, что в случае неспособности заемщика погасить долг по ипотеке, вся задолженность покроется за счет продажи объекта залога.

Риски кредитора будут сведены к нулю. Перед самой сделкой юристы банка имеют право провести проверку помещения или убедиться в соответствии с требованиями лично, после чего сделка может быть заключена.

Проверка на соответствие требованиям финансового учреждения к объекту ипотеки выполняется два раза. Сначала жилую площадь проверяет потенциальный покупатель, а затем представитель самого банка. Юрист будет задавать все изложенные выше вопросы касательно требований к жилью, следовательно, к тому моменту продавцу следует найти ответы по каждому пункту.

Какие квартиры подходят под ипотеку?

Для положительного решения о предоставлении ипотечного кредита заёмщик должен соответствовать многим критериям, например, стабильный заработок, отсутствие судимости и др

Помимо этого, важно подобрать жилье подходящее под ипотеку, т.е соответствующее всем банковским требованиям

При выдаче ипотеки выбранная недвижимость становится залогом для банка до момента полного погашения задолженности. Представители банка должны быть уверены в том, что без проблем смогут реализовать недвижимость, если заёмщик не погасит свои обязательства по ипотечному кредиту. На поиск жилья даётся три месяца с момента одобрения заявки, но лучше заранее уточнить условия, которым должен соответствовать объект недвижимости.

Техническое состояние недвижимости

Здание, в котором была выбрана квартира, должно соответствовать санитарно-техническим нормам проживания. Под ипотеку не подойдет жильё, которое подлежит сносу, относится к числу ветхих или находится в аварийном состоянии. Для определения состояния недвижимости банки в обязательном порядке требуют пройти оценку перед сделкой.

Другим важным требованием к будущему жилью является соответствие нормам технического обслуживания. В квартире должно быть проведено электричество. Вся её площадь должна отапливаться. А также обязательно наличие как холодного, так и горячего водоснабжения, и исправной канализации.

Некоторые банки рассматривают только жильё, в котором имеется отдельная кухня и санузел.

Год постройки недвижимости

После оценки жилья составляется отчёт, где рассчитывается коэффициент износа здания. Чем выше износ, тем меньше вероятность одобрения банком такой недвижимости. Чаще банки в качестве залога одобряют квартиры не старше 30 лет

Это важно и для самого заёмщика, так как на момент погашения ипотечного кредита он может без трудностей её продать на рынке недвижимости

Незарегистрированная перепланировка в квартире

Любая перепланировка в квартире должна быть официальной и зарегистрированной в БТИ. Если предыдущий владелец делал перепланировку самостоятельно, то можно ждать отказ от банка. Это объясняется тем, что из-за недопустимых действий по изменению плана дома в дальнейшем может потребоваться серьёзный ремонт, иначе возможно разрушение жилья.

Назначение помещения

Под ипотеку не подходят нежилые помещения коммерческого назначения. К ним относятся, например, офисы, склады, торговые центры и др. Помещения гостиничного плана и действующие общежития тоже не рассматриваются банками в качестве залога. Некоторые банки не одобряют ипотеку, если дом не предназначен для постоянно проживания, а это садовые и дачные домики.

Отсутствие обременений

До выдачи ипотечного кредита все обременения, которые наложены на квартиру, должны быть сняты. В том числе, она не должна находиться под арестом.

Банки тщательно проверяют не только сам дом, но и его продавца. Поэтому если продавец является банкротом или проходит процедуру банкротства на момент подачи данных для ипотеки, сделка не состоится.

Также для банка неприемлемо, если на квартиру претендуют третьи лица. Это могут быть несовершеннолетние дети или престарелые граждане, имеющие долю в желаемом объекте покупки. Еще одна проблема – это действующая регистрация граждан, отбывших по военной службе или лиц, находящихся в местах лишения свободы.

Требования в отношении новостроек

Спрос на приобретение новостроек в ипотеку с каждым годом растёт. Банки охотно одобряют данный вид жилья, так как риски по его реализации минимальны. Однако для квартир в новостройках есть дополнительные требования, с которыми необходимо ознакомиться перед поиском жилья:

• у застройщика имеются все разрешения на строительную деятельность, и нет проблем с документацией;
• стабильное финансовое состояние компании, занимающейся постройкой;
• сроки строительных работ соответствуют плану-графику;
• компания успешно функционирует на строительном рынке в течение нескольких лет;
• продажа квартир в новостройках проходит по договору долевого участия.

Нужно быть внимательным с неизвестными кредитными организациями. С целью привлечения новых клиентов они могут использовать упрощённую процедуру аккредитации, игнорируя многие недочёты в работе компаний-застройщиков. Оформление ипотеки — это серьёзное решение, и каждый нюанс сделки должен быть проверен не только банком, но и самим заёмщиком.

Метки: Ипотека, Банк, Квартира, Кредит, МКД

Основной перечень требований Сбербанка

До самой сделки необходимо решить все моменты касательно перепланировки и точно знать, какое жильеданный банк сочтет подходящим для ипотечного кредитования. Каждый банк подходит к решению вопроса о подходящем под ипотечный кредит жилье индивидуально.

Однако все банки имеют довольно схожий перечень требований к недвижимости под ипотеку. Различия могут возникать по причине местоположения конкретного жилья, фактах о личности заемщика и зависеть от кредитора. Чтобы узнать, какую квартиру Сбербанк сочтет подходящей на роль объекта ипотеки, следует согласовать свои действия в соответствии с нижеизложенным алгоритмом.

Можно ли получить налоговый вычет по льготной ипотеке?

Налоговый вычет получить можно, основание статья 220 НК РФ. С его помощью покупатель имеет право вернуть 13% от денег, которые были потрачены на покупку квартиры и оплату процентов.

Установлена максимальная сумма расходов для получения вычета:

• до 2 млн рублей по расходам на приобретение жилья;
• до 3 млн рублей по расходам на оплату процентов по ипотеке.

Вычет по покупке жилья не применяется, если оплата приобретения жилья осуществлялась за счет работодателей, материнского капитала или бюджетных средств. Порядок оформления вычета и список документов можно посмотреть на официальном сайте ФНС.

Технические требования к домам

Есть список обязательных технических характеристик, которому должны соответствовать дома под ипотеку. Его тоже следует внимательно изучить, чтобы не терять время в процессе поиска жилья под ипотечное кредитование.

Основные требования:

• Здание в обязательном порядке должно быть оснащено каменным, бетонным либо кирпичным фундаментом, а также перекрытиями. Исходя из этого условия не рекомендуется присматривать квартиры в «сталинках». Проще найти «хрущевку» с годом постройки позже 1970 г.
• Дом, таунхаус или квартира должны иметь кухонное помещение и обустроенный санузел. В список исключений из этого условия попадают новостройки на разных этапах возведения, а также не до конца достроенные дома. В них на определенной стадии строительства допускается отсутствие сантехники.
• При выборе дома или квартиры рекомендуется убедиться в наличии основных коммуникаций: водопровода, канализации, центрального отопления, электричества. Поставщиком электроэнергии должна быть специальная компания. Исключение составляют частные дома, где может быть автономное газовое отопление и скважина для подачи воды.
• Оконные проемы должны располагаться согласно плану строения, иметь полноценное остекление.
• Применительно к покупке доли в квартире кредитные учреждения определяют, что доля должна иметь отдельно выделенную комнату (или комнаты). При покупке нескольких комнат каждая из них должна быть с отдельным входом. Помещение не должно быть оснащено газовой колонкой.
• Подбирая квартиру, следует знать, что дом высотой менее пяти этажей не подходит под ипотечное кредитование. Это правило не касается апартаментов, таунхаусов, дюплексов и домов, построенных в ЦАО в столице позже 1991 года. Не стоит рассматривать жилую площадь, размещенную в переоборудованных цокольных этажах, а также расширенную за счет бывшей колясочной или иного технического помещения.
• Относительно перепланировок кредитные учреждения во мнении расходятся. Возможно, банк потребует узаконить изменения в планировке либо вернуть все согласно плану квартиры.

Ипотечный кредит может быть выдан для покупки полноценного жилья, снабженного всеми необходимыми коммуникациями для постоянного проживания. При этом дом или квартира не должны нуждаться в срочном капитальном ремонте. Они должны быть в хорошем состоянии.

Как улучшить свои шансы на одобрение

Рассказать о неофициальных доплатах. Банки прекрасно знают, что многие их клиенты зарабатывают не только официально. Если ваши «серые» доплаты значительны и регулярны, честно расскажите о них банку. Тогда попросит принести вас Справку по форме банка, которая уточнит у работодателя ваш полный доход.

Справка  по форме банка — конфиденциальная информация. Банк может использовать ее только как подтверждение вашего дохода

Банк не передаст эти данные в налоговую и не устроит проблем вашему работодателю. Его цель — понять сможете ли вы платить по кредиту или нет, а не жаловаться в ФНС. Если неофициальный доход окажется достаточным, банк одобрит ипотеку.

Подтвердить неофициальный доход. Бывает другой случай — когда даже официальный доход сложно подтвердить. Например, для репетиторов, почасовых специалистов, официантов.

Роман работает официантом и зарабатывает 70 000 ₽ в месяц с чаевыми. Но в справке 2-НДФЛ его доход 20 000 ₽. Если у Романа хорошая кредитная история, есть вклады или имущество для залога, банк может одобрить кредит. Роману надо будет лишь предоставить банку справку от работодателя о реальном месячном доходе.  

В нашем случае работодатель отказался заверять официальный документ, и на помощь Роману пришла я. Я предоставила банку устное подтверждение о доходах клиента и этого хватило, чтобы ипотеку одобрили.

Открыть ИП, если никак не можете подтвердить доходы. Если работаете неофициально, банк откажет. Даже с хорошим доходом, большим оборотом по карте и миллионными счетами. Для него риск того, что вы потеряете работу слишком высок.

Открыть ИП и работать легально — лучший вариант для людей, которые никак не могут подтвердить свои доходы. Например, фрилансеров, репетиторов, ремонтников.

Если у вас будет ИП, через год-два работы в плюс, без долгов по налогам и страховым взносам банк сможет оформить вам ипотеку. Скорее всего, банк потребует внести первоначальный взнос в размере 40% от стоимости квартиры.  

Предоставить хорошую кредитную историю. Если кредитная история подпорчена, исправить ее (то есть удалить негативную информацию) нельзя. Зато можно доказать банку,  что исправились вы сами. Например, вовремя платите действующие кредиты.

Часто клиенты берут небольшие кредиты (вплоть до микрозаймов) и вовремя их гасят, чтобы банки видели, что они ответственные плательщики.  

Закрыть действующие кредиты. Совокупные кредитные обязательства не должны быть больше 50% от вашего клиента. В идеале не больше 20-30%. Чтобы перестраховаться, перед подачей заявки закройте все кредиты и кредитные карты, которыми не пользуетесь.

Быть надежным предпринимателем. Банки не любят предпринимателей в качестве ипотечных заемщиков. Некоторые даже отказываются принимать от них заявки. Даже если предприниматель зарабатывает гораздо больше среднего  наемного сотрудника с тремя детьми и кредитками, для банка он рисковый заемщик — считается, что бизнес может приносить нестабильный доход. Это странно, но на практике именно так.

Чтобы ИП одобрили ипотеку, он должен соответствовать требованиям банков:

• работать не менее полутора лет: считается, что за этот срок становится понятно, приносит ли бизнес прибыль или нет;
• стабильно зарабатывать круглый год: лучше 100 000 каждый месяц, чем миллион раз в год перед Новым годом;
• прозрачная отчетность и полный набор документов: банк должен видеть ваши налоговые и пенсионные отчисления, соответствие налогового режима реальной деятельности, отсутствие сомнительных операций. Предоставьте банку регистрационные документы и декларации за несколько отчетных периодов. Если данные управленческой отчетности и те, что вы изначально сообщали при подаче заявки не совпадут, банк добавит процентов или откажет в кредите.