Особенности перевода жилого помещения в нежилое помещение

Важные условия для процедуры перевода

Сначала вы должны убедиться, что у такого помещения будет отдельный вход. Предусмотреть надо и запасный выход, если площадь квартиры более 100 квадратных метров.

Нельзя перевести в нежилой статус только комнату или коридор. Помещение подлежит переводу полностью. Перед совершением процедуры необходимо выписаться из квартиры, иначе это сделать не получится. На вашем имуществе не должно лежать никаких ограничений.

Если вашу недвижимость рассматривают в качестве погашения долгов, то вы получите отказ на её перевод в другой статус.

Если дом панельный, то получить разрешение на перепланировку вряд ли получится, так как в нём запрещено ломать стены, делать новые проёмы, иными словами, менять конфигурацию недопустимо.

Есть ещё ограничения на перевод помещения:

• Если оно является культурным наследием или является исторической ценностью.
• Если оно не подключено к инженерным коммуникациям.
• Плачевное внешнее состояние, требующее сначала ремонтных работ.

Обратите внимание! Помещение необязательно переводить в нежилое, если деятельность бизнесмена не будет доставлять дискомфорт соседям

Здесь важно, чтобы предприниматель был прописан в квартире, а она должна соответствовать всем санитарным нормам. Сам же дом не должен быть аварийным и подлежать сносу

Сам же дом не должен быть аварийным и подлежать сносу.

Определение понятий

Из закона следует, что жилым помещением считается то, что является изолированным и относится к недвижимому имуществу. Сама квартира или дом должны быть пригодными для проживания людей, а значит соответствовать определенным санитарным и техническим нормам. Стоит отметить, что как такового определения нежилого помещения нет, хотя если исходить из норм законов, которые регулируют данный вопрос, можно сделать вывод, что нежилым называют изолированный объект, в котором проживать просто невозможно. Хотя он также будет относиться к недвижимому имуществу.

Существенным отличием этих двух понятий является то, что в жилом помещении могут проживать люди, но оно не может быть использовано в коммерческих и предпринимательских целях, а нежилое подходит для открытия кафе, офиса.

Если же говорить о структуре, которая будет заниматься выводом квартиры из одного фонда в другой, то зачастую этим занимается комитет по управлению имуществом, управление жилищной политики вашего города или района и так далее.

Можно ли заниматься коммерческой деятельностью в жилом помещении?

Однозначного ответа нет, поскольку получать доходы можно от многих видов работы. Запрет на размещение в квартире промышленного производства установлен в ст. 17 ЖК.

В отношении других видов деятельности категорического отрицания нет, но есть ограничения:

• законное заселение и регистрация индивидуального предпринимателя в жилом помещении, где предполагается его трудовая деятельность;
• исключение беспокойства находящихся рядом членов семьи коммерсанта и соседей;
• соответствие квартиры требованиям, предъявляемым к жилым помещениям по санитарным нормам и правилам СанПиН 2.1.2.2645-10 и 2.2.1/2.1.1.1076-01.

Зарабатывать надомным трудом разрешается, если от него нет шума, грязи и неудобств для окружающих людей. Адвокаты и нотариусы вполне могут вести прием клиентов на своей квартире. Организация салона красоты, прачечной, магазина повлекут необходимость перехода к нежилому помещению.

Перепланировка при переводе квартиры в нежилой фонд

Решение о переводе квартиры принимается в течение 45 дней с даты выдачи расписки в принятии заявления. Приняв решение, отдел в течение трёх дней либо направит вам уведомление о принятом решении, либо выдаст лично на руки. Если квартира нуждается в перепланировке или переустройстве для использования её в качестве нежилого помещения, в уведомлении должны содержаться требования о проведении переустройства или перепланировки с перечнем работ.

  Перепланировка нужна однозначно для устройства отдельного входа в помещение, потому что пользоваться подъездом вы не имеете права, т.к. там расположены жилые квартиры и им пользуются жильцы.

Кстати, территория, которая прилегает к многоквартирному дому, является его собственностью, и, чтобы на этой территории вам расположить вход в ваше помещение, необходимо согласие жильцов. Такое согласие можно получить на общем собрании – оно отобразится в протоколе.

Итак, требуемая перепланировка или переустройство проведена, акт приёмочной комиссии подписан жилищным отделом и направлен в федеральную службу регистрации. Следующий и завершающий этап — подписание акта приёмочной комиссией о завершении перевода. Это важный для вас документ, он свидетельствует о том, что ваша квартира теперь является нежилым помещением.

Возможно, вам и откажут в переводе по таким основаниям:

• вы предоставлены не все документы, которые обязаны были предоставить;
• вы не туда предоставили документы;
• запрещён перевод этой квартиры (см. выше);
• проект перепланировки не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Затем вам нужно обратиться в БТИ чтобы определить стоимость перевода в нежилой фонд.

Заключительное ваше действие – поход в федеральную службу регистрации прав сделок с недвижимостью. Там вы напишите заявление и предоставите:

• ваш паспорт;
• решение жилищного отдела о переводе;
• оплаченную квитанцию за перевод;
• оплаченную квитанцию госпошлины;
• свидетельство о праве собственности с основаниями;
• новый технический паспорт.

В назначенный в расписке день вы забираете готовое новое свидетельство о вашем праве собственности на нежилое помещение.

Перевод квартиры в нежилой фонд (офисное, торговое помещение)

Сбор необходимых документов БТИ:
Технический паспорт БТИ на переводимое помещение;
План этажей, которые находятся под и над переводимым помещением, а также план этажа, на котором расположено переводимое помещение.

Техническое обследование помещения с разработкой Технического заключения о:
состоянии несущих и ограждающих конструкций;
возможности внутренней перепланировки помещения;
возможности внутреннего переустройства помещения;
возможности устройства отдельного входа;
возможности использования данного помещения под определенное функциональное назначение.

Изготовление проектной документации, включающей в себя все необходимые разделы, такие как:
Архитектурно-строительная часть (АС);
Раздел «Конструктивные решения» (КР);
Раздел «Водоснабжение и канализация» (ВК);
Раздел «Отопление и вентиляция» (ОВ);
Раздел «Кондиционирование» (Конд.);
Раздел «Реконструктивные работы по фасаду» (РР);
Раздел «Электроснабжение и электрооборудование» (ЭОМ).

Согласование проектной документации с уполномоченными органами:
Главное архитектурно-планировочное управление Москомархитектуры;
Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы (Москомархитектура);
Архитектурно-Планировочное Управление округа, района;
Региональный отдел Государственного Пожарного Надзора Главного Управления Министерства Чрезвычайных ситуаций России по г. Москве (пожарные);
Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (СЭС);
Компания Балансодержатель (ГУ ИС, ДЕЗ, ТСЖ, иные);
Автор-проектировщик здания, в котором находится помещение;
Проектные организации, наделённые полномочиями в согласовании проектов, в отсутствие автора проекта здания;
ОАО «МосЭнергоСбыт»;
ГУП «МосГаз»;
Москомнаследие (при необходимости).
ГУП «Московский городской трест геолого-геодезических и картографических работ».

Получение выписки из ЕГРП (Единый государственный реестр прав) об отсутствии зарегистрированных граждан в данном помещении, а также об отсутствии обременения со стороны третьих лиц на данную квартиру.
Сбор пакета документов, который необходим для подтверждения отсутствия задолженностей по квартплате.
Сдача полного пакета документов на Межведомственную комиссию по использованию жилищного фонда г

МосквыВНИМАНИЕ!Департамент жилищной политики и жилого фонда Москвы требует только:
заявление установленной формы о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение;
правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или нотариально засвидетельствованные копии);
план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
поэтажный план дома (подъезда, этажа, типового этажа), в котором находится переводимое помещение;
подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения) в двух экземплярах;
доверенность, оформленная в установленном порядке, в случае обращения представителя заявителя.

• перевод квартир в нежилой фонд в нежилой фонд не допускается:
  • если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
  • если переводимое помещение является частью жилого помещения, либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
  • если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
• Перевод жилого помещения в нежилой фонд разрешается только:

  если квартира в многоквартирном доме расположена на первом этаже или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

• Перевод жилых помещений в нежилой фонд подразумевает под собой следующие виды работ:
  • внутренняя перепланировка помещения;
  • внутреннее переустройство помещения;
  • устройство отдельного входа в помещение;
  • смена функционального назначения помещения (непосредственно сам пере-вод)

Подача заявки

Физические субъекты

Подавая заявку на перевод жилой недвижимости в нежилую, ее собственник должен приложить ряд бумаг:

• заявление (единой формы нет, важны лишь грамотность, официальный язык и подробное изложение причин и целей обращения);
• паспорт гражданина РФ;
• бумаги о праве собственности на данное помещение;
• технический паспорт помещения;
• в случае многоэтажного дома – его поэтажный план;
• при необходимости перепланировки (переустройства) – ее подробный проект.

Человек имеет право подать только заявление, паспорт и проект. Остальные документы он может не приносить. В таком случае сотрудник местных органов самоуправления, ведущий дело, сам запросит недостающие документы из соответствующих инстанций.

Юридические лица

Список документов для юридических лиц – несколько шире:

• все документы, необходимые физическим лицам;
• учредительные документы организации;
• реквизиты данной организации (обязательно – юридический и фактический адрес, телефон);
• доверенность руководителя на имя сотрудника, который подает заявление (ее необходимо заверить нотариально).

Выделим условно три этапа процедуры переоформления

• 1 Этап — Подготовка и направление заявления о переводе в уполномоченный орган. Обязательно прикладываем перечисленные документы.
• 2 Этап — Изменение планировки, другие работы по реконструкции (если понадобится) и согласование с компетентными органами.
• 3 Этап — Оформление права собственности на нежилое помещение.

1 ЭТАП

Имея на руках базовый пакет документов, следует сдать документы в администрацию либо в многофункциональный центр. Вы подаете заявление (форму вам предоставят на месте) и прикладываете к нему документы, перечисленные выше. Истребование дополнительных документов на этом этапе незаконно.

В течение полутора месяцев по заявлению будет принято решение перевести жилое помещение, либо отказать в переводе (возможные причины отрицательного ответа рассмотрим чуть ниже). Имея на руках решение о переводе, помещением можно пользоваться как нежилым, но только если нет необходимости в переустройстве или перепланировке.

При оформлении жилого помещения в нежилое есть ряд особенностей:

• Расположение жилья на первом этаже. Допускается переоформление квартир, находящихся на втором или третьем этажах, при условии, что непосредственно под этим жилым помещением будут располагаться только нежилые помещения. Так, вы вполне можете разместить свой офис на втором этаже дома, если на первом этаже находится продуктовый магазин.
• Нельзя переводить в нежилое только часть или долю жилой квартиры. К примеру, изменять статус одной из комнат в квартире нельзя.
• Необходимо наличие отдельного входа, либо техническая возможность сделать самостоятельный доступ в перспективе. Например, наличие в квартире окон, выходящих во двор, позволяет оборудовать вход со двора. Если помещение более 100 м2, то обязательно должен быть запасной выход.
• На помещение не должны быть наложены аресты и прочие обременения. Так, если решено квартиру, приобретенную в ипотеку, вывести из жилого фонда, вам не позволят это сделать. Причина — квартира предмет залога в банке. Придется отложить свои планы до полного погашения ипотеки и прекращения залога на квартиру.
• Дом не аварийный, не требует капитального ремонта, реконструкции или сноса. Помещение в здании, имеющем культурную и историческую ценность, переоформить сложнее. Потребуется получить одобрение Комитета по охране памятников культуры и истории.
• Понадобится заблаговременно выписать всех жильцов из этого помещения. Здесь могут возникнуть некоторые трудности, например, получение одобрение на выписку от органов опеки и попечительства, когда сособственником квартиры является несовершеннолетний.
• Наличие в квартире незаконной перепланировки. Необходимо будет заблаговременно позаботиться о ее оформлении.

Кроме того, могут возникнуть проблемы при переводе жилого помещения в нежилое в случае:

• Если дом, в котором переводится помещение, является объектом культурно-исторического наследия.
• Если дом стоит на учете в штабе по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций. В этом случае увеличится стоимость объекта при экспертной проверке.
• Если помещение не подключено к основным инженерным коммуникациям.
• Целевое назначение планируемого нежилого помещения не соответствует допустимым нормам зонирования (ограничения в жилых зонах по градостроительному законодательству).

Решение по переводу жилья принимает межведомственная комиссия, специально созданная при каждом муниципалитете. Для принятия решения по заявлению комиссия  может отправлять межведомственные запросы в: УФМС, в ЖЭУ, в Росреестр, Роспотребнадзор, Пожарный надзор. Решение не будет принято, пока от этих организаций не придет ответ. Поэтому для того, что бы сэкономить время, а также во избежание отказа по какой- либо ошибке, рекомендуется вместе с основным пакетом документов сразу сдать и дополнительные документы:

• Заключение МЧС о соответствии квартиры пожарным нормам.
• Заключение Роспортебнадзора о соответствии помещения санитрано-эпидемиологичским нормам.
• Справка ЖЭУ (управляющей компании) о назначении других смежных квартир, находящихся на одной лестничной площадке с Вашей.
• Техзаключение о том, что дом не находится в аварийном состоянии (также берется в ЖЭУ, ТСЖ, управляющей организации).
• Выписка из решения общего собрания собственников многоквартирного дома о том, что они не против перевода квартиры в нежилое помещение.
• Справка о прописанных лицах (выписка из домовой книги).
• Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о возможности перепланировки объектов культурного наследия.

Порядок процедуры

Решение о переводе принимают межведомственные комиссии муниципального или административного округов. Необходимо собрать пакет документов и предоставить его в Департамент Управления Имуществом, которое должно будет рассмотреть вопрос и предоставить разрешение на перевод или отказать в изменении назначения (согласно ст. 23 ЖК РФ).

Для перевода жилого помещения в нежилое требуется:

1. Обратиться в БТИ за техпаспортом, в Управление Государственного Пожарного надзора ГУ МЧС за заключением, в районный СЭС, ДЭЗ за справками, в паспортный стол за выпиской из домовой книги, в управляющую компанию за письменным согласием (если требуется).
2. Заказать проект переустройства в проектной компании (если проводятся работы по изменению несущих конструкций).
3. Сформировать пакет документов и предоставить его в межведомственную комиссию.
4. Получить расписку в получении документов с указанием даты.
5. Принять комиссию, которая будет осматривать помещение.
6. Получить решение о переводе или об отказе в течение 45 дней (лично или на почту).
7. Обратиться в БТИ или МФЦ для определения стоимости перевода.
8. Забрать протокол о стоимости и оплатить разницу в цене.
9. Зарегистрировать изменение в реестре (смену назначения помещения).
10. Получить выписку из ЕГРН, которая подтверждает все внесенные изменения.

Если требуется переустройство жилья (перенос двери и пр.), то принятое решение является основанием для проведения таких работ (учитывается проект, который был разработан проектной компанией).

После окончания преобразований в квартире нужно будет получить заключения департамента архитектуры о готовности помещения к сдаче приёмочной комиссии. В результате оформляется акт приёмки (акт ввода объекта в эксплуатацию), как подтверждение завершения работ по переводу.

Если решение о переводе получено, то комиссия направляет информацию об этом в Росреестр, который автоматически меняет сведения в ЕГРН. Теперь, заказав выписку из реестра, можно увидеть в графе “Назначение объекта” изменение статуса с жилого на нежилое помещение.

Важно! Самостоятельно пройти процедуру изменения назначения довольно сложно. Потребуется огромное терпение в сборе документов и согласовании переустройства

К тому же процесс связан с весьма серьезными расходами, которые сможет осилить далеко не каждый собственник квартиры.

Как провести процесс перевода?

Первый шаг:

Здесь вас нужно собрать весь пакет документов и написать заявление в управляющую компанию о вашем желании осуществить перевод своей квартиры в нежилой фонд.

Важно! Если в ней была изменена конфигурация и собственник не стал её проводить законным способом, то ему необходимо её легализовать, иначе в процедуре будет отказано.

Перечень документов:

Поэтажный план помещения и его экспликации. Для этого вы сначала должны отправиться в ДУИ и получить там доверенность, которая нужна будет для получения плана помещения и экспликации. Срок изготовления доверенности — примерно 30 дней. Здесь вам может понадобиться документ, который подтверждает право собственности. После получения доверенности можно смело отправляться в Бюро Технической Инвентаризации за получением экспликации и поэтажного плана квартиры.
Технический паспорт и план квартиры. Их можно получить в многофункциональном центре или в БТИ.
Заключения после пожарной проверки. Для этого вам следует написать заявление в соответствующую организацию. После чего к вам приедет специалист на осмотр объекта, а также он вам должен сообщить, когда будет готово заключение.
Заключения санитарной службы. Тут вам тоже надо написать заявление, после его рассмотрения к вам приедет сотрудник службы на осмотр. После чего он сообщит дату готовности заключения.
Справки ДЕЗ. Их вы получаете в Жилищно-Эксплуатационном Участке. Не забудьте взять с собой паспорт и документ, подтверждающий ваше право на собственность.
Разрешение жильцов. Выше была подробно расписана процедура его получения. Не забывайте о том, что это крайне важный пункт, без которого получить новый статус своего жилья не получится.
Техническое заключение. Эту бумагу можно получить также в Жилищно-Эксплуатационном Участке или управляющей компании. Вам необходимо там написать заявление. При себе имейте паспорт и документ, подтверждающий право собственности на квартиру

Тут важно знать, что дом не должен находиться в аварийном состоянии или стоять в очереди на снос.
Выписной лист из домовой книги. Его получаете в вашем паспортном столе

Данная бумага нужна для того, чтобы комиссия, принимающая решение, видела, что в помещении никто больше не прописан. Действует такая бумага всего две недели, лучше её получить в самую последнюю очередь.
Проект перевода помещения в статус нежилого. Такой деятельностью занимается специальная проектная компания, имеющая лицензию.

Когда все справки и бумаги будут собраны, вам нужно обратиться в ДУИ, чтобы получить согласие на перевод. Там вы пишите заявление с указанием причины перевода.

Дополнительные документы:

• Паспорт.
• Бумага, подтверждающая право собственности на недвижимость.
• Доверенность, заверенная нотариусом, если процедурой будет заниматься ваш представитель.
• Документы фирмы, если процедурой будет заниматься юридическое лицо.

В течение сорока пяти дней специальная комиссия будет рассматривать ваше заявление на перевод жилья в новый статус. Если принято положительное решение, то в течение трёх дней ему отправят ответ.

Второй шаг:

Здесь вам нужно обратиться в многофункциональный центр или Бюро Технической Инвентаризации для оценки полной стоимости перевода.
Там вы должны написать заявление и приложить следующий перечень документов с их копиями:

• Документ, удостоверяющий личность.
• Бумага, подтверждающая ваше право собственности на квартиру.
• Протокол межведомственной комиссии.
• Технический паспорт, поэтажный план и экспликация.
• Доверенность, если процедуру будет осуществлять ваш представитель.
• Документы фирмы, если процедуру будет осуществлять юридическое лицо.

После получения всех важных документов специальный отдел приватизации произведёт подсчёт стоимости перевода жилья и составит бумагу с расценками по каждой позиции.

Третий шаг:

Теперь вам необходимо обратиться в Управление Федеральной Службы Государственной Регистрации. Соберите следующий перечень документов:

• Паспорт и доверенность.
• Протокол Бюро Технической Инвентаризации и межведомственной комиссии.
• Документы на фирму, если заниматься процедурой будет юридическое лицо.

Здесь вы также должны написать заявление и оплатить государственную пошлину на регистрацию права собственности. Её стоимость — 1000 рублей. Затем сотрудник организации заберёт перечень документов и выдаст вам расписку о том, что он их принял. Он же вам сообщит, когда вы сможете получить свои документы и свидетельство обратно.

Дополнительные вопросы

Что делать в случае реконструкции

Если для перевода квартиры в нежилое назначение требуется реконструкция, изменение фасада здания или использование придомовой территории, то необходимо согласие абсолютно всех собственников помещений. Не большинства, не две третьих, а всех. Такое правило действовало и раньше, но теперь реконструкцией считают даже железное приставное крыльцо, которое не влияет на прочность и нагрузку несущих колон и стен.

Бесплатная консультация юриста

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

Звоните:
8 800 511-39-66

Какие именно помещения считаются нежилыми

Стоит выделить основные виды:

• Помещения офисного типа, которые используются для обеспечения работы офисных сотрудников;
• Торговые помещения – это разнообразные магазины и постройки с похожим предназначением;
• Помещения, которые используются для складирования товаров;
• Производственные, промышленные комплексы;
• Спортивные постройки;
• Помещения со свободным назначением.

Почему владельцы квартир хотят продать их людям, которые заинтересованы в открытии магазина? Все дело в ценности квартир, которые расположены на первом этаже. Именно здесь чаще всего можно встретить современные магазины или детские игровые комнаты.

Если назначение помещения изначально нежилое, то правила не действуют

В новостройках чаще всего первые несколько этажей отведены под нежилое использование – супермаркеты, ателье, аптеки, офисные помещения. Такое архитектурное решение предполагает в своем проекте уже на этапе строительства отдельные входы и системы коммуникаций для жилого и нежилого фонда. Покупая квартиры в таких домах собственники должны сразу понимать, что подобное соседство сопряжено с определенными неудобствами – магазины могут работать круглосуточно, привлекать к себе определенный контингент, парковки будут заняты чужими машинами.

В этом случае согласие собственников не спрашивается. Кто не хочет соседствовать с организациями – может покупать квартиры в других домах.

Этот момент хорош тем, что защищает сразу интересы двух групп: те, кто хочет жить в спокойном районе вдали от объектов повышенного шума, не получит у себя под окнами рюмочную или спорт-бар. Но и те предприниматели которые приобретают изначально коммерческую недвижимость, могут не переживать, что их выселят с занимаемого помещения.

Если в вашем доме хотят сделать коммерческую недвижимость, а вы против

Если выяснится, что это квартира, то такие действия быстро оспорят в суде и остановят процесс. Если же это нежилое помещение, которое является таковым с момента постройки, то ничего сделать нельзя. А если окажется, что статус объекта поменяли совсем недавно, а никакого общедомового собрания не было, то значит согласие на перевод было произведено незаконно. В этом случае подавайте заявление в БТИ и прокуратуру индивидуально или коллективно, объединившись с другими собственниками. У собственников обязательно должно быть согласие на перевод, а вы его не давали – аргументируйте заявление в прокуратуру этим фактом.

Если в вашем доме только планируется перевод назначения помещения законным путем, то будет объявлено о собрании владельцев квартир. Не поленитесь и сходите на него, ведь именно ваш один голос может стать решающим в этом вопросе. Если ваша квартира непосредственно соседствует со спорным объектом, то просто не давайте письменного согласия на перевод. И если кворум состоится, и другие люди проголосуют за, то вы можете отменить решение собрании, даже если не присутствовали на нем.

Если вы не категорически против перевода, но огорчены предстоящим соседством, то можно пойти на компромисс с тем человеком, кто переводит статус объекта. Попросите его седлать качественную звукоизоляцию и, например, установить вам домой пластиковые окна или сделать новый ремонт. Тогда вы получите что-то в замен на согласие на перевод. Однако прибегать к шантажу или наглеть не стоит. За это можно быть самому привлеченным к уголовной или административной ответственности. Пообщайтесь с коммерсантом, быть может, он предложит вам свой вариант компенсации.

Подпишитесь на свежие новости

Условия перевода

Прежде чем планировать реконструкцию, нужно убедиться, что намеченные площади не задействованы в проекте капитального ремонта здания.

ЖК предусматривает ограничения на переделку квартиры под цели, не связанные с проживанием:

• технические возможности здания;
• статус дома;
• предполагаемый вид деятельности.

Условия, при которых разрешение на перевод не выдадут:

1. невозможность устройства изолированного входа в объект реконструкции;
2. помещение является частью заселенной квартиры;
3. есть претензии других лиц на переделываемую собственность;
4. дом предназначен для социального найма жилья;
5. цель использования объекта – религиозная деятельность.

Проблемы с оформлением разрешения могут возникнуть, если здание числится памятником архитектуры, находится на учете в комитете по гражданской обороне, намечено к сносу из-за аварийного состояния.

Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию — обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам:Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!

Перевод жилого помещения в нежилое: пошаговая инструкция

Чтобы успешно и оперативно пройти достаточно сложную процедуру, нужно взять за правило неукоснительно соблюдать порядок перевода жилого помещения в нежилое. Когда действуешь последовательно, пошагово, придерживаешься отработанного алгоритма — проще достичь поставленной цели.

Пошаговый алгоритм

Вся процедура состоит из пяти последовательных этапов. Начинаем с того, что готовим проект переоборудования, а заканчиваем регистрацией переделанной недвижимости.

Подготовка проекта перепланировки

Как перевести жилое помещение, например, в коммерческое? Для начала уточните, какие различия в технических факторах следует преодолеть. Превращая квартиру в нежилое помещение, понадобится заранее заручиться письменным согласием соседей, если будут затронуты территории общего пользования (п. 2 ст. 40 ЖК).

Документация

К заявлению, подаваемому для перевода жилого помещения в нежилое, прилагаются оговорённые в п. 2 ст. 23 ЖК документы. Они необходимы, чтобы представители органов местного самоуправления могли изучить правовые и технические аспекты рассматриваемой ими проблемы.

Помимо заявления, обязательно предоставление:

• проекта переделок;
• согласия собственников, которое подтверждается общим протоколом и персональным от каждого, кому принадлежат соседние площади.

По зарегистрированной недвижимости также возможен запрос:

• правоустанавливающего документа;
• техпаспорта;
• поэтажного плана здания.

Обращение за государственной услугой

Так как здание находится в ведении муниципальных властей, то и обращаться с заявкой придётся к ним. Предусмотрено несколько вариантов подачи обращения:

• на личном приёме;
• в МФЦ;
• на e-mail.

Практика показывает, что рациональнее вручать документы самому, придя на приём.

Перепланировка помещения

Наметили вывести помещение из жилфонда? Ожидать решения придётся полтора месяца (п. 4 ст. 23 ЖК), после чего в трёхдневный срок заявителю обязаны сообщить — удовлетворили просьбу или в ней отказано (п. 5 этой же статьи).

По обыкновению, решение содержит пункт, обязывающий провести перепланировку. Выполнять её надлежит, придерживаясь проекта, ранее составленного заявителем.

По завершении переделок полагается пригласить приёмочную комиссию. Она засвидетельствует проведённую перепланировку, составив соответствующий акт. Регулирующий орган обязывается направить этот акт Росреестру (п. 9 ст. 23 ЖК).

Составленный приёмочной комиссией акт признаёт, что перевод закончен, и помещение может использоваться по новому назначению.

Единый государственный реестр недвижимости

Мало переделать квартиру под магазин или офис, нужно ещё передать сведения об изменениях, чтобы они отобразились в ЕГРН. Для этого понадобится передача электронного документа, содержащего подписанный кадастровым инженером изменённый техплан.

Куда обратиться

Когда осуществляется перевод объекта жилфонда в нежилой, необходимо будет обратиться в:

• лицензированную компанию, в штате которой есть кадастровый инженер;
• БТИ;
• управление Госпожнадзора;
• СЭС;
• УК;
• паспортный стол.

Перечень документов

Сделать жилую квартиру, например, магазином, непросто. Понадобится обойти не одно учреждение, чтобы в каждом выдали определённые справки. Нужно будет получить:

• экспликацию с поэтажным планом и техпаспорт с техпланом от БТИ;
• заключение о соответствии нормам пожарной безопасности; для получения понадобится выезд сотрудника Госпожнадзора на место;
• заключение СЭС; также следует выезд сотрудника;
• справку ДЕЗ и заключение о техсостоянии здания в целом — от УК;
• выписку из домовой книги;
• проект переустройства.

Государственная регистрация

Удалось изменить статус жилья? Теперь его нужно без промедления переоформить, т.е. зарегистрировать. В Росреестр (напрямую или через МФЦ) понадобится предоставление квитанции, что уплатили госпошлину, оригиналов и копий:

• удостоверения личности;
• акта приёмочной комиссии;
• нового техплана.

Стоимость и сроки

С продолжительностью перевода определиться проще. Как правило, на всё уходит не более четырёх-пяти месяцев. Сложнее оценить, во сколько обойдётся перевести жилое помещение в нежилое, так как приходится учитывать:

• регион;
• местоположение объекта;
• площадь объекта;
• объём работ, выполняемых ремонтниками при переделке.

Понадобится оплачивать:

• услуги БТИ, нотариуса, лицензированной фирмы-проектировщика, строителей;
• госпошлину при регистрации.

Средние показатели затрат на оформление, доступные по Москве и Московской области, колеблются в диапазоне от четверти до полумиллиона рублей.

Могут ли отказать в выводе квартиры из жилого фонда?

Отказ от перевода может быть по нескольким причинам:

• если документы не соответствуют требованиям или не все в наличии;
• если документы были поданы неправильно;
• неправильная перепланировка проекта.

Вывод квартиры в нежилой фонд обойдется ее обладателю «в копеечку», да и времени займет немало. Но зато после проведения процедуры стоимость такого помещения поднимется в цене приблизительно на 40%. Соответственно продать квартиру с готовыми документами будет проще. Ведь многие покупатели не хотят сталкиваться с переоформлением.
Конечно, чтобы самому не сталкиваться с этой сложной и трудоемкой процедурой, можно обратиться в специализированную компанию и возложить все трудности на плечи ее сотрудников. Однако это будет стоит приблизительно 350 000 рублей. Но зато это поможет сберечь личное время и нервы.
Если же использовать помещения для ведения своего бизнеса, то затраты смогут окупиться в среднем за четыре года. Вдобавок, сдавать в аренду такой офис всегда выгодно.

Желаете сделать магазин из собственной квартиры? Офис превратить в место постоянного проживания? Законодательство предусматривает оба варианта. О том, куда обращаться, какие документы готовить, что и как делать — расскажет этот материал.

При открытии небольшого бизнеса редко кто отваживается на строительство коммерческой недвижимости от начала и до конца. Аренда также привлекает далеко не всех. Несмотря на ряд преимуществ, на арендованных квадратных метрах нельзя воплотить в жизнь все свои идеи. Решением этой проблемы для многих становится покупка квартир на нижних этажах многоэтажек и обустройство офисов в них. Процедура вывода квадратных метров из жилого фонда не пугает своей сложностью, а свое все равно ближе, чем самые раскрученные бизнес центры. Правда есть в этом деле некоторые нюансы. Попав под несколько ограничений, можно запросто получить отрицательный ответ на запрос о превращении жилого помещения в коммерческое.

Однако есть и обратная ситуация. Например, вам в наследство досталась квартира, некогда выведенная из состава жилого фонда и довольно долго использовавшаяся для целей предпринимательства. В случае если продолжать дело у вас нет ни желания, ни возможности, да ко всему еще и с жильем вопрос до конца не улажен, можно рассмотреть вариант возврата квадратных метров обратно в жилой фонд. Процедура эта будет практически идентична той, которая происходит при выводе, однако есть ряд существенных требований именно к самим помещениям. Обусловлены они санитарно-гигиеническими, техническими и тому подобными нормами, предъявляемыми именно к жилью. Многие возразят, что проще такую квартиру продать, а взамен купить другую. Однако ситуации в жизни бывают разные, и сбрасывать со счетов и вариант с вводом помещений обратно в жилой фонд не стоит. Тем более что законодательство не запрещает такое развитие событий.